一廂是創(chuàng)新乏力、同質(zhì)化嚴(yán)重,、局部供應(yīng)過(guò)量的度假地產(chǎn)樓盤(pán),，另一廂是“一房難求”的頂級(jí)低密海景項(xiàng)目，被房企看作是戰(zhàn)略新高地的旅游度假地產(chǎn)市場(chǎng)泥沙俱下,。業(yè)內(nèi)人士判斷,，容積率和資源價(jià)值為核心競(jìng)爭(zhēng)力的海景房已然占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì),，國(guó)內(nèi)海景房開(kāi)始步入分級(jí)時(shí)代,。
     海景房市場(chǎng)“沙里淘金”
     據(jù)中國(guó)社科院研究中心秘書(shū)長(zhǎng)、副研究員金準(zhǔn)測(cè)算,，中國(guó)各地政府宣布的未來(lái)5年內(nèi)大型旅游項(xiàng)目的總投資已達(dá)到6萬(wàn)億元,。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，未來(lái)5年將是中國(guó)旅游度假地產(chǎn)行業(yè)的變革期,，大量的資金與資源將涌向這個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),。
     “房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策也推動(dòng)了旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。”某旅游地產(chǎn)部總經(jīng)理胡曉鶯表示,，通過(guò)旅游地產(chǎn)增加土地儲(chǔ)備成為房地產(chǎn)企業(yè)的一條有效途徑,，而國(guó)民大休閑時(shí)代的來(lái)臨更是重要背景。
      “旅游度假不僅是消費(fèi)產(chǎn)品的升級(jí),，更重要的是生活方式的升級(jí),，而后者更具持久性。”一位在大型投資集團(tuán)負(fù)責(zé)旅游度假地產(chǎn)投資的副總裁表示,，“異常氣候等問(wèn)題已經(jīng)給人們的生產(chǎn)和生活方式帶來(lái)極大的考驗(yàn),，未來(lái)的5至10年間,，中國(guó)的大城市將迎來(lái)一波遷移和遷居的熱潮。”
      海景房無(wú)疑是這一趨勢(shì)的主力,。在發(fā)起的一項(xiàng)針對(duì)海景房置業(yè)的調(diào)查中,，47.72%的投票者來(lái)自京滬廣深等一線城市，其中51.87%近兩年有購(gòu)買(mǎi)海景房的計(jì)劃,。和這一消費(fèi)取向相對(duì)應(yīng)的,，是濱海城市的開(kāi)發(fā)熱。值得注意的是,，“在一些自身消化能力有限,、綜合市政配套不足的沿海地段，大量的海景房陷入空置,，在整體房地產(chǎn)形勢(shì)不佳的當(dāng)下,，這一供求失衡顯得尤為觸目驚心。”這位投資負(fù)責(zé)人表示,。
      然而,，并不是所有的海景房項(xiàng)目都感受到同樣的寒意。筆者在距京最近的海景勝地北戴河采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),，在軟硬件配置,、資源占有和服務(wù)等方面精心打磨的頂級(jí)項(xiàng)目，依然是高端市場(chǎng)的寵兒,。這里擁有中國(guó)最美的海岸線之一,，具有了海洋、日光,、沙灘,、森林、新鮮的空氣等濱海度假五要素,。以擁有一線專(zhuān)屬海灘資源的北戴河榮盛·一杯瀾項(xiàng)目為例,，“今年我們主推二期獨(dú)棟別墅和少量雙拼、疊拼別墅,，精裝修交房,。天氣一轉(zhuǎn)暖，看房的客人就開(kāi)始絡(luò)繹不絕,。”榮盛·一杯瀾項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹,。
      海景房“勝負(fù)手”
      “過(guò)去十年海景房呈現(xiàn)粗放式發(fā)展，以‘跑馬圈地’為初衷的項(xiàng)目泛濫,，標(biāo)準(zhǔn)缺失,，這是大量海景房陷入困頓的原因。而頂級(jí)海景房需求堅(jiān)挺、風(fēng)景獨(dú)好,，恰恰在于其對(duì)資源,、品質(zhì)的苛刻要求。”專(zhuān)家指出,，精品化是當(dāng)下海景房市場(chǎng)發(fā)展的必然出路,。隨著容積率、資源價(jià)值,、體驗(yàn),、質(zhì)感等成為清晰的考量標(biāo)準(zhǔn)，海景房也將徹底告別粗放發(fā)展,，迎來(lái)“分級(jí)時(shí)代”,。
      “創(chuàng)造一個(gè)區(qū)別于現(xiàn)在生活環(huán)境和生活狀態(tài)的，能讓消費(fèi)者從現(xiàn)實(shí)環(huán)境中跳出去或者參與——即脫離熟悉的現(xiàn)實(shí)生活,，這是度假地產(chǎn)要營(yíng)造的最高境界,。”以紅樹(shù)林酒店聞名的知名地產(chǎn)商張寶全指出，度假是由諸多產(chǎn)品構(gòu)成的生活狀態(tài),，它的質(zhì)感和體驗(yàn),，是決定成敗的關(guān)鍵。
       一位資深操盤(pán)手表示,，與海南相比,，以質(zhì)感與體驗(yàn)而勝出的高端海景房在華北地區(qū)更為稀缺。尤其是像北戴河榮盛·一杯瀾這種超低容積率,，私享海灘,、極致體驗(yàn)感的頂奢型產(chǎn)品，市場(chǎng)需求度極大,。據(jù)悉,，北戴河榮盛·一杯瀾項(xiàng)目容積率僅0.4，建筑密度低至15%,，創(chuàng)區(qū)域低容積率產(chǎn)品之最,。項(xiàng)目盡攬區(qū)域內(nèi)頂尖的碧海銀灘資源,，周邊公園林立,、兩家高爾夫環(huán)繞、西側(cè)還擁有300畝原生態(tài)森林公園,。此外,，項(xiàng)目周邊的休閑度假及商業(yè)配套資源也極為豐富，例如周邊的五星級(jí)酒店,、數(shù)字產(chǎn)業(yè)化基地,、奧特萊斯商業(yè)街、水上教堂等,。更值得一提的是,，為了能帶來(lái)更好的度假體驗(yàn)和生活質(zhì)感,，開(kāi)發(fā)商還為業(yè)主量身定制了超五星會(huì)所，會(huì)議會(huì)展,、SPA包房,、四季恒溫室內(nèi)泳池、酒吧,、豪華中餐廳,、健身中心等應(yīng)有盡有。最具特色的是項(xiàng)目南側(cè)的榮盛·一杯瀾專(zhuān)屬沙灘,，這是整個(gè)區(qū)域海岸線唯一擁有保險(xiǎn)和全職救生員的沙灘,，海岸線綿延近兩公里，沙灘面積達(dá)15萬(wàn)平方米,，規(guī)劃海上娛樂(lè)區(qū),、兒童娛樂(lè)區(qū)、A2水上俱樂(lè)部帆板區(qū),、露營(yíng)燒烤區(qū)等,，打造頂級(jí)度假體驗(yàn)。
      市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)看,，“頂奢型產(chǎn)品供不應(yīng)求,，因?yàn)槌兔芏纫?guī)劃的一線海景房很少，而這部分消費(fèi)群體又日益壯大,，他們對(duì)價(jià)格并不敏感,，但對(duì)產(chǎn)品要求苛刻；尤其是京津冀的高端置業(yè)人群,，在整個(gè)華北地區(qū)很難選擇到合適的純粹型一線海景別墅,；而大體量、低門(mén)檻,、高密度,、偏投資屬性的產(chǎn)品很容易受到大環(huán)境影響，可能面臨去化難題,，尤其是乳山等地,，將產(chǎn)生嚴(yán)重的空置。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出,。
       勇先創(chuàng)景旅游地產(chǎn)規(guī)劃中心視點(diǎn)：眾所周知,，房地產(chǎn)的黃金時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，接下來(lái)將是房地產(chǎn)的調(diào)整時(shí)期,。在這個(gè)時(shí)期,，粗放式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將宣告終結(jié)，而接下來(lái)的地產(chǎn)會(huì)和一般商品一樣，凡是好的商品必將趨之如騖,而粗糙的產(chǎn)品則會(huì)滯銷(xiāo),。旅游地產(chǎn)在這樣的大形勢(shì)下,，將更要注意練好內(nèi)功，做好服務(wù),、管理,，做好環(huán)境，做強(qiáng)核心旅游產(chǎn)品,。