一廂是創(chuàng)新乏力、同質化嚴重、局部供應過量的度假地產樓盤，另一廂是“一房難求”的頂級低密海景項目，被房企看作是戰(zhàn)略新高地的旅游度假地產市場泥沙俱下。業(yè)內人士判斷，容積率和資源價值為核心競爭力的海景房已然占據(jù)絕對優(yōu)勢，國內海景房開始步入分級時代。
     海景房市場“沙里淘金”
     據(jù)中國社科院研究中心秘書長、副研究員金準測算，中國各地政府宣布的未來5年內大型旅游項目的總投資已達到6萬億元。業(yè)內專家預測，未來5年將是中國旅游度假地產行業(yè)的變革期，大量的資金與資源將涌向這個朝陽產業(yè)。
     “房地產市場的調控政策也推動了旅游地產市場的蓬勃發(fā)展。”某旅游地產部總經(jīng)理胡曉鶯表示，通過旅游地產增加土地儲備成為房地產企業(yè)的一條有效途徑，而國民大休閑時代的來臨更是重要背景。
      “旅游度假不僅是消費產品的升級，更重要的是生活方式的升級，而后者更具持久性。”一位在大型投資集團負責旅游度假地產投資的副總裁表示，“異常氣候等問題已經(jīng)給人們的生產和生活方式帶來極大的考驗，未來的5至10年間，中國的大城市將迎來一波遷移和遷居的熱潮。”
      海景房無疑是這一趨勢的主力。在發(fā)起的一項針對海景房置業(yè)的調查中，47.72%的投票者來自京滬廣深等一線城市，其中51.87%近兩年有購買海景房的計劃。和這一消費取向相對應的，是濱海城市的開發(fā)熱。值得注意的是，“在一些自身消化能力有限、綜合市政配套不足的沿海地段，大量的海景房陷入空置，在整體房地產形勢不佳的當下，這一供求失衡顯得尤為觸目驚心。”這位投資負責人表示。
      然而，并不是所有的海景房項目都感受到同樣的寒意。筆者在距京最近的海景勝地北戴河采訪時發(fā)現(xiàn)，在軟硬件配置、資源占有和服務等方面精心打磨的頂級項目，依然是高端市場的寵兒。這里擁有中國最美的海岸線之一，具有了海洋、日光、沙灘、森林、新鮮的空氣等濱海度假五要素。以擁有一線專屬海灘資源的北戴河榮盛·一杯瀾項目為例，“今年我們主推二期獨棟別墅和少量雙拼、疊拼別墅，精裝修交房。天氣一轉暖，看房的客人就開始絡繹不絕。”榮盛·一杯瀾項目負責人介紹。
      海景房“勝負手”
      “過去十年海景房呈現(xiàn)粗放式發(fā)展，以‘跑馬圈地’為初衷的項目泛濫，標準缺失，這是大量海景房陷入困頓的原因。而頂級海景房需求堅挺、風景獨好，恰恰在于其對資源、品質的苛刻要求。”專家指出，精品化是當下海景房市場發(fā)展的必然出路。隨著容積率、資源價值、體驗、質感等成為清晰的考量標準，海景房也將徹底告別粗放發(fā)展，迎來“分級時代”。
      “創(chuàng)造一個區(qū)別于現(xiàn)在生活環(huán)境和生活狀態(tài)的，能讓消費者從現(xiàn)實環(huán)境中跳出去或者參與——即脫離熟悉的現(xiàn)實生活，這是度假地產要營造的最高境界。”以紅樹林酒店聞名的知名地產商張寶全指出，度假是由諸多產品構成的生活狀態(tài)，它的質感和體驗，是決定成敗的關鍵。
       一位資深操盤手表示，與海南相比，以質感與體驗而勝出的高端海景房在華北地區(qū)更為稀缺。尤其是像北戴河榮盛·一杯瀾這種超低容積率，私享海灘、極致體驗感的頂奢型產品，市場需求度極大。據(jù)悉，北戴河榮盛·一杯瀾項目容積率僅0.4，建筑密度低至15%，創(chuàng)區(qū)域低容積率產品之最。項目盡攬區(qū)域內頂尖的碧海銀灘資源，周邊公園林立、兩家高爾夫環(huán)繞、西側還擁有300畝原生態(tài)森林公園。此外，項目周邊的休閑度假及商業(yè)配套資源也極為豐富，例如周邊的五星級酒店、數(shù)字產業(yè)化基地、奧特萊斯商業(yè)街、水上教堂等。更值得一提的是，為了能帶來更好的度假體驗和生活質感，開發(fā)商還為業(yè)主量身定制了超五星會所，會議會展、SPA包房、四季恒溫室內泳池、酒吧、豪華中餐廳、健身中心等應有盡有。最具特色的是項目南側的榮盛·一杯瀾專屬沙灘，這是整個區(qū)域海岸線唯一擁有保險和全職救生員的沙灘，海岸線綿延近兩公里，沙灘面積達15萬平方米，規(guī)劃海上娛樂區(qū)、兒童娛樂區(qū)、A2水上俱樂部帆板區(qū)、露營燒烤區(qū)等，打造頂級度假體驗。
      市場供求關系來看，“頂奢型產品供不應求，因為超低密度規(guī)劃的一線海景房很少，而這部分消費群體又日益壯大，他們對價格并不敏感，但對產品要求苛刻；尤其是京津冀的高端置業(yè)人群，在整個華北地區(qū)很難選擇到合適的純粹型一線海景別墅；而大體量、低門檻、高密度、偏投資屬性的產品很容易受到大環(huán)境影響，可能面臨去化難題，尤其是乳山等地，將產生嚴重的空置。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅指出。
       勇先創(chuàng)景旅游地產規(guī)劃中心視點：眾所周知，房地產的黃金時期已經(jīng)過去，接下來將是房地產的調整時期。在這個時期，粗放式的房地產開發(fā)將宣告終結，而接下來的地產會和一般商品一樣，凡是好的商品必將趨之如騖,而粗糙的產品則會滯銷。旅游地產在這樣的大形勢下，將更要注意練好內功，做好服務、管理，做好環(huán)境，做強核心旅游產品。