隨著中國人口老齡化問題逐漸加劇，養(yǎng)老問題走出了單個家庭,，成為一個亟待解決的社會問題,。這同時也帶來無限商機，養(yǎng)老地產(chǎn)成為眾多開發(fā)商眼中的大蛋糕,，等待分享,。

     但是，作為一個新興的行業(yè),，養(yǎng)老地產(chǎn)仍在摸索中前行,，離規(guī)范化還有很長一段路要走。有房企介紹說,，目前做養(yǎng)老地產(chǎn)并不賺錢甚至?xí)蕴?。一些高端?/span>養(yǎng)老地產(chǎn)項目賣得也并不如人意，這一行業(yè)需要破解的難題,，目前還不少,。

     現(xiàn)狀一：整體開發(fā)品質(zhì)有待提高  需細(xì)分市場

     據(jù)研究部數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計2015年全國城市商業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)的潛在需求巨大,，自理老人床位數(shù)174萬～185萬張左右,，需要護理老人床位數(shù)30萬～32萬張左右。按照一個項目最優(yōu)化床位數(shù)為400張計算,，未來二三年市場上將需要至少4500個養(yǎng)老地產(chǎn)項目的建設(shè),。

     看中這塊大蛋糕的有各種人馬，據(jù)數(shù)據(jù),，目前國內(nèi)品牌房企中大約有21%已經(jīng)涉足養(yǎng)老地產(chǎn),，平安保險、太平人壽,、中國人壽,、泰康人壽等多家保險企業(yè)高調(diào)“加碼”養(yǎng)老地產(chǎn)，一批項目先后破土動工,。養(yǎng)老地產(chǎn)被稱為國內(nèi)罕見的朝陽產(chǎn)業(yè),，一時間全國掀起了“養(yǎng)老地產(chǎn)熱”。對于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景雖然都抱有期待，但對于目前腳下的進程,，各方房企大佬都謹(jǐn)慎地表示剛起步,。

     隨著資本大舉進入，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)態(tài)更加明細(xì),，候鳥式養(yǎng)老,、智慧養(yǎng)老、娛樂養(yǎng)老,、鄉(xiāng)居養(yǎng)老等產(chǎn)品已逐漸為市場熟知,。

     現(xiàn)狀二：市民觀念尚需轉(zhuǎn)變  

     曾有一位負(fù)責(zé)養(yǎng)老項目的業(yè)界人士說過，養(yǎng)老地產(chǎn)在國內(nèi)面臨的最大敵人,，不是市場的不成熟,，而是國人居家養(yǎng)老的觀念。  

     與中國的養(yǎng)老地產(chǎn)同處于起步階段的,，還需要有市場化的養(yǎng)老觀念,。和西方國家不同，目前國內(nèi)大部分老人傾向于在家里養(yǎng)老,，不愿意離開子女住到養(yǎng)老機構(gòu)中去,。  

     養(yǎng)老地產(chǎn)與其他地產(chǎn)不同的是，它一般是子女買給父母住,，典型的出資人和使用者不同,，再加上其他原因，使得市場接受度弱,。有研究表明,，收入越高的家庭對于養(yǎng)老地產(chǎn)的接受度越高。部分開發(fā)商以此為突破口,，從高端養(yǎng)老地產(chǎn)入手,。  

     現(xiàn)狀三：有開發(fā)商“掛羊頭賣狗肉”  

     在住宅、商業(yè)等地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控的同時,，國家對帶有公益性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)往往具有一定的政策支持,，一些開發(fā)商趁機鉆政策的漏洞，借發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)為名,，實則圈地賺錢,。  

     一位開發(fā)商爆料，不少房企打著養(yǎng)老的旗號圈地,，很多項目只是裝一個養(yǎng)老概念進去,，成為了開發(fā)商的拿地策略。

     在短期內(nèi)政策刺激之下,，大量房地產(chǎn)開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試,，以養(yǎng)老地產(chǎn)為名進行圈地,，養(yǎng)老地產(chǎn)變成開發(fā)商的拿地工具。這會導(dǎo)致短期內(nèi)養(yǎng)老床位呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢,，但是,，實際上這些養(yǎng)老床位基本上沒有辦法投入運營，仍然處于房地產(chǎn)開發(fā)范疇之內(nèi),，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)運營及服務(wù),。

     “養(yǎng)老地產(chǎn)之所以存在掛羊頭賣狗肉的行為，根本上是因為國家沒有專門用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的土地,，而是利用公益劃撥,、旅游用地變更等形式取得土地，旅游用地在我國本身就是一個缺乏規(guī)范的市場,，而旅游項目一旦打出養(yǎng)老的旗號,，更是增添諸多難以規(guī)范的地方,。”一位養(yǎng)老地產(chǎn)從業(yè)者坦稱,。  

     專門土地性質(zhì)確定，是養(yǎng)老地產(chǎn)真正規(guī)范的基礎(chǔ),。雖然一些在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域躍躍欲試的企業(yè)或地方政府也想出了配建,、改建等辦法暫時規(guī)避尚無養(yǎng)老用地的窘境，但養(yǎng)老地產(chǎn)的真正興旺,，一定和規(guī)范的土地性質(zhì)密不可分,。  

     現(xiàn)狀四：難盈利，做養(yǎng)老地產(chǎn)賺不賺錢,？  

     房企開始加速布局養(yǎng)老地產(chǎn),，期望從中國社會老齡化率升高的現(xiàn)狀中尋找商機。雖然搶灘房企眾多,，但對于高投入,、慢產(chǎn)出的養(yǎng)老地產(chǎn)而言，如何盈利成為每個房企操作養(yǎng)老地產(chǎn)項目的難題,。

     目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步探索階段,，行業(yè)整體盈利能力較弱。在國外,，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資總回報在10%左右,，但在國內(nèi)還無法作出適當(dāng)?shù)念A(yù)測。

     據(jù)悉,，近年來,，房產(chǎn)商頻頻試水養(yǎng)老地產(chǎn)，但還未有明確的盈利模式,，很多項目開始都以做養(yǎng)老資源的整合服務(wù)為宣傳點,，但最后由于資金壓力都“一賣了之”,。

     業(yè)內(nèi)人士指出，目前各大開發(fā)商都處于“嘗試”養(yǎng)老開發(fā)階段,，以單個項目的建設(shè)和運營為主,，沒有看到可以大規(guī)模復(fù)制的成熟商業(yè)模式。在相當(dāng)長的時間內(nèi),，房企的主要收入來源仍然是銷售房屋,，無論是房屋的營銷上主打的是旅游、產(chǎn)業(yè)還是養(yǎng)老,。但即使行業(yè)還未有盈利模式,，但搶奪相關(guān)客戶資源以及累積經(jīng)驗已經(jīng)是各大龍頭房企的共識。

     怎么做養(yǎng)老地產(chǎn)  

     養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為何久久未能迎來市場井噴,？勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出,，破解中國養(yǎng)老地產(chǎn)四個難題，一是打破文化藩籬,，健全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)顷P(guān)鍵,，目前購買力有限依然是國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大瓶頸之一。另外,，國人的文化傳統(tǒng)與西方社會的養(yǎng)老觀念也有一定的出入,，“多數(shù)中國的老人依然希望把房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給子孫后代，而不是作為養(yǎng)老的本金,。”文化的藩籬固然需要破解,，不過隨著中國人口老齡化的加劇，現(xiàn)實可能會倒逼國人接受西方的養(yǎng)老理念,。同時,，雖然有部分企業(yè)已經(jīng)開始養(yǎng)老創(chuàng)新服務(wù)模式的探索，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)各個層面的服務(wù)商遠(yuǎn)沒有完全成型,，產(chǎn)業(yè)鏈的諸多部分出現(xiàn)空洞,，這也成為養(yǎng)老經(jīng)濟目前難以形成朝陽產(chǎn)業(yè)的一大關(guān)鍵性制約條件所在。二是管理體制改革有待深化,，目前養(yǎng)老機構(gòu)還處于重發(fā)展,、輕管理的初級階段，養(yǎng)老機構(gòu)管理的各類制度標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范仍然比較滯后,，行業(yè)組織影響力有限,，公辦養(yǎng)老機構(gòu)仍然占總數(shù)的三分之二左右。今后養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展將由數(shù)量擴張期進入到理念更新,、結(jié)構(gòu)調(diào)整,、內(nèi)涵發(fā)展、體制改革期,。促進養(yǎng)老機構(gòu)健康發(fā)展,，需要各方共同努力：一方面政府將加大政策扶持力度,，加大培育和監(jiān)管力度，營造有利于養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的外部環(huán)境,；另一方面養(yǎng)老機構(gòu)要更加專注于內(nèi)涵發(fā)展,，研究探索養(yǎng)老機構(gòu)管理運營規(guī)律，加大養(yǎng)老護理人才培養(yǎng)和管理力度,，加強行業(yè)自律,，從根本上提高養(yǎng)老機構(gòu)的管理服務(wù)水平，為老年人提供高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù),。三是提供周到服務(wù),，開展養(yǎng)老私人訂制，養(yǎng)老機構(gòu)從設(shè)計,、設(shè)施,、管理到服務(wù)，要真正以老年人為本,，提供人性化,、親情化的服務(wù)，讓老年人有尊嚴(yán),、有價值,、有品質(zhì)地生活,，使老年人龐大的市場需求轉(zhuǎn)換成實際的消費行為,，要在產(chǎn)品細(xì)分上下功夫，多做適合國內(nèi)老人的市場開發(fā),，傳統(tǒng)的統(tǒng)一推廣應(yīng)該向私人訂制轉(zhuǎn)變,。