隨著中國人口老齡化問題逐漸加劇,，養(yǎng)老問題走出了單個家庭，成為一個亟待解決的社會問題。這同時也帶來無限商機,，養(yǎng)老地產(chǎn)成為眾多開發(fā)商眼中的大蛋糕，等待分享,。

     但是,，作為一個新興的行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)仍在摸索中前行,，離規(guī)范化還有很長一段路要走,。有房企介紹說，目前做養(yǎng)老地產(chǎn)并不賺錢甚至會略虧,。一些高端的養(yǎng)老地產(chǎn)項目賣得也并不如人意,，這一行業(yè)需要破解的難題，目前還不少,。

     現(xiàn)狀一：整體開發(fā)品質(zhì)有待提高  需細分市場

     據(jù)研究部數(shù)據(jù)顯示,，預(yù)計2015年全國城市商業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)的潛在需求巨大，自理老人床位數(shù)174萬～185萬張左右,，需要護理老人床位數(shù)30萬～32萬張左右,。按照一個項目最優(yōu)化床位數(shù)為400張計算，未來二三年市場上將需要至少4500個養(yǎng)老地產(chǎn)項目的建設(shè),。

     看中這塊大蛋糕的有各種人馬,，據(jù)數(shù)據(jù)，目前國內(nèi)品牌房企中大約有21%已經(jīng)涉足養(yǎng)老地產(chǎn),，平安保險,、太平人壽、中國人壽,、泰康人壽等多家保險企業(yè)高調(diào)“加碼”養(yǎng)老地產(chǎn),，一批項目先后破土動工。養(yǎng)老地產(chǎn)被稱為國內(nèi)罕見的朝陽產(chǎn)業(yè),，一時間全國掀起了“養(yǎng)老地產(chǎn)熱”,。對于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景雖然都抱有期待,，但對于目前腳下的進程，各方房企大佬都謹慎地表示剛起步,。

     隨著資本大舉進入,，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)態(tài)更加明細，候鳥式養(yǎng)老,、智慧養(yǎng)老,、娛樂養(yǎng)老、鄉(xiāng)居養(yǎng)老等產(chǎn)品已逐漸為市場熟知,。

     現(xiàn)狀二：市民觀念尚需轉(zhuǎn)變  

     曾有一位負責養(yǎng)老項目的業(yè)界人士說過,，養(yǎng)老地產(chǎn)在國內(nèi)面臨的最大敵人，不是市場的不成熟,，而是國人居家養(yǎng)老的觀念,。  

     與中國的養(yǎng)老地產(chǎn)同處于起步階段的，還需要有市場化的養(yǎng)老觀念,。和西方國家不同,，目前國內(nèi)大部分老人傾向于在家里養(yǎng)老，不愿意離開子女住到養(yǎng)老機構(gòu)中去,。  

     養(yǎng)老地產(chǎn)與其他地產(chǎn)不同的是，它一般是子女買給父母住,，典型的出資人和使用者不同,，再加上其他原因，使得市場接受度弱,。有研究表明,，收入越高的家庭對于養(yǎng)老地產(chǎn)的接受度越高。部分開發(fā)商以此為突破口,，從高端養(yǎng)老地產(chǎn)入手,。  

     現(xiàn)狀三：有開發(fā)商“掛羊頭賣狗肉”  

     在住宅、商業(yè)等地產(chǎn)嚴厲調(diào)控的同時,，國家對帶有公益性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)往往具有一定的政策支持,，一些開發(fā)商趁機鉆政策的漏洞，借發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)為名,，實則圈地賺錢,。  

     一位開發(fā)商爆料，不少房企打著養(yǎng)老的旗號圈地,，很多項目只是裝一個養(yǎng)老概念進去,，成為了開發(fā)商的拿地策略。

     在短期內(nèi)政策刺激之下,，大量房地產(chǎn)開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試,，以養(yǎng)老地產(chǎn)為名進行圈地，養(yǎng)老地產(chǎn)變成開發(fā)商的拿地工具。這會導致短期內(nèi)養(yǎng)老床位呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢,，但是,，實際上這些養(yǎng)老床位基本上沒有辦法投入運營，仍然處于房地產(chǎn)開發(fā)范疇之內(nèi),，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)運營及服務(wù),。

     “養(yǎng)老地產(chǎn)之所以存在掛羊頭賣狗肉的行為，根本上是因為國家沒有專門用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的土地,，而是利用公益劃撥,、旅游用地變更等形式取得土地，旅游用地在我國本身就是一個缺乏規(guī)范的市場,，而旅游項目一旦打出養(yǎng)老的旗號,，更是增添諸多難以規(guī)范的地方。”一位養(yǎng)老地產(chǎn)從業(yè)者坦稱,。  

     專門土地性質(zhì)確定,，是養(yǎng)老地產(chǎn)真正規(guī)范的基礎(chǔ)。雖然一些在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域躍躍欲試的企業(yè)或地方政府也想出了配建,、改建等辦法暫時規(guī)避尚無養(yǎng)老用地的窘境,，但養(yǎng)老地產(chǎn)的真正興旺，一定和規(guī)范的土地性質(zhì)密不可分,。  

     現(xiàn)狀四：難盈利,，做養(yǎng)老地產(chǎn)賺不賺錢？  

     房企開始加速布局養(yǎng)老地產(chǎn),，期望從中國社會老齡化率升高的現(xiàn)狀中尋找商機,。雖然搶灘房企眾多，但對于高投入,、慢產(chǎn)出的養(yǎng)老地產(chǎn)而言,，如何盈利成為每個房企操作養(yǎng)老地產(chǎn)項目的難題。

     目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步探索階段,，行業(yè)整體盈利能力較弱,。在國外，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資總回報在10%左右,，但在國內(nèi)還無法作出適當?shù)念A(yù)測,。

     據(jù)悉，近年來,，房產(chǎn)商頻頻試水養(yǎng)老地產(chǎn),，但還未有明確的盈利模式，很多項目開始都以做養(yǎng)老資源的整合服務(wù)為宣傳點,，但最后由于資金壓力都“一賣了之”,。

     業(yè)內(nèi)人士指出,，目前各大開發(fā)商都處于“嘗試”養(yǎng)老開發(fā)階段，以單個項目的建設(shè)和運營為主,，沒有看到可以大規(guī)模復制的成熟商業(yè)模式,。在相當長的時間內(nèi)，房企的主要收入來源仍然是銷售房屋,，無論是房屋的營銷上主打的是旅游,、產(chǎn)業(yè)還是養(yǎng)老。但即使行業(yè)還未有盈利模式,，但搶奪相關(guān)客戶資源以及累積經(jīng)驗已經(jīng)是各大龍頭房企的共識,。

     怎么做養(yǎng)老地產(chǎn)  

     養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為何久久未能迎來市場井噴？勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出,，破解中國養(yǎng)老地產(chǎn)四個難題,，一是打破文化藩籬，健全產(chǎn)業(yè)鏈是關(guān)鍵,，目前購買力有限依然是國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大瓶頸之一,。另外，國人的文化傳統(tǒng)與西方社會的養(yǎng)老觀念也有一定的出入,，“多數(shù)中國的老人依然希望把房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給子孫后代,，而不是作為養(yǎng)老的本金。”文化的藩籬固然需要破解,，不過隨著中國人口老齡化的加劇,，現(xiàn)實可能會倒逼國人接受西方的養(yǎng)老理念。同時,，雖然有部分企業(yè)已經(jīng)開始養(yǎng)老創(chuàng)新服務(wù)模式的探索，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)各個層面的服務(wù)商遠沒有完全成型,，產(chǎn)業(yè)鏈的諸多部分出現(xiàn)空洞,，這也成為養(yǎng)老經(jīng)濟目前難以形成朝陽產(chǎn)業(yè)的一大關(guān)鍵性制約條件所在。二是管理體制改革有待深化,，目前養(yǎng)老機構(gòu)還處于重發(fā)展,、輕管理的初級階段，養(yǎng)老機構(gòu)管理的各類制度標準規(guī)范仍然比較滯后,，行業(yè)組織影響力有限,，公辦養(yǎng)老機構(gòu)仍然占總數(shù)的三分之二左右。今后養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展將由數(shù)量擴張期進入到理念更新,、結(jié)構(gòu)調(diào)整,、內(nèi)涵發(fā)展、體制改革期,。促進養(yǎng)老機構(gòu)健康發(fā)展,，需要各方共同努力：一方面政府將加大政策扶持力度,，加大培育和監(jiān)管力度，營造有利于養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的外部環(huán)境,；另一方面養(yǎng)老機構(gòu)要更加專注于內(nèi)涵發(fā)展,，研究探索養(yǎng)老機構(gòu)管理運營規(guī)律，加大養(yǎng)老護理人才培養(yǎng)和管理力度,，加強行業(yè)自律,，從根本上提高養(yǎng)老機構(gòu)的管理服務(wù)水平，為老年人提供高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù),。三是提供周到服務(wù),，開展養(yǎng)老私人訂制，養(yǎng)老機構(gòu)從設(shè)計,、設(shè)施,、管理到服務(wù)，要真正以老年人為本,，提供人性化,、親情化的服務(wù)，讓老年人有尊嚴,、有價值,、有品質(zhì)地生活，使老年人龐大的市場需求轉(zhuǎn)換成實際的消費行為,，要在產(chǎn)品細分上下功夫,，多做適合國內(nèi)老人的市場開發(fā)，傳統(tǒng)的統(tǒng)一推廣應(yīng)該向私人訂制轉(zhuǎn)變,。