隨著中國人口老齡化問題逐漸加劇，養(yǎng)老問題走出了單個家庭，成為一個亟待解決的社會問題。這同時也帶來無限商機，養(yǎng)老地產(chǎn)成為眾多開發(fā)商眼中的大蛋糕，等待分享。

     但是，作為一個新興的行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)仍在摸索中前行，離規(guī)范化還有很長一段路要走。有房企介紹說，目前做養(yǎng)老地產(chǎn)并不賺錢甚至會略虧。一些高端的養(yǎng)老地產(chǎn)項目賣得也并不如人意，這一行業(yè)需要破解的難題，目前還不少。

     現(xiàn)狀一：整體開發(fā)品質有待提高  需細分市場

     據(jù)研究部數(shù)據(jù)顯示，預計2015年全國城市商業(yè)化養(yǎng)老機構的潛在需求巨大，自理老人床位數(shù)174萬～185萬張左右，需要護理老人床位數(shù)30萬～32萬張左右。按照一個項目最優(yōu)化床位數(shù)為400張計算，未來二三年市場上將需要至少4500個養(yǎng)老地產(chǎn)項目的建設。

     看中這塊大蛋糕的有各種人馬，據(jù)數(shù)據(jù)，目前國內品牌房企中大約有21%已經(jīng)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，平安保險、太平人壽、中國人壽、泰康人壽等多家保險企業(yè)高調“加碼”養(yǎng)老地產(chǎn)，一批項目先后破土動工。養(yǎng)老地產(chǎn)被稱為國內罕見的朝陽產(chǎn)業(yè)，一時間全國掀起了“養(yǎng)老地產(chǎn)熱”。對于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景雖然都抱有期待，但對于目前腳下的進程，各方房企大佬都謹慎地表示剛起步。

     隨著資本大舉進入，養(yǎng)老服務業(yè)態(tài)更加明細，候鳥式養(yǎng)老、智慧養(yǎng)老、娛樂養(yǎng)老、鄉(xiāng)居養(yǎng)老等產(chǎn)品已逐漸為市場熟知。

     現(xiàn)狀二：市民觀念尚需轉變  

     曾有一位負責養(yǎng)老項目的業(yè)界人士說過，養(yǎng)老地產(chǎn)在國內面臨的最大敵人，不是市場的不成熟，而是國人居家養(yǎng)老的觀念。  

     與中國的養(yǎng)老地產(chǎn)同處于起步階段的，還需要有市場化的養(yǎng)老觀念。和西方國家不同，目前國內大部分老人傾向于在家里養(yǎng)老，不愿意離開子女住到養(yǎng)老機構中去。  

     養(yǎng)老地產(chǎn)與其他地產(chǎn)不同的是，它一般是子女買給父母住，典型的出資人和使用者不同，再加上其他原因，使得市場接受度弱。有研究表明，收入越高的家庭對于養(yǎng)老地產(chǎn)的接受度越高。部分開發(fā)商以此為突破口，從高端養(yǎng)老地產(chǎn)入手。  

     現(xiàn)狀三：有開發(fā)商“掛羊頭賣狗肉”  

     在住宅、商業(yè)等地產(chǎn)嚴厲調控的同時，國家對帶有公益性質的養(yǎng)老地產(chǎn)往往具有一定的政策支持，一些開發(fā)商趁機鉆政策的漏洞，借發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)為名，實則圈地賺錢。  

     一位開發(fā)商爆料，不少房企打著養(yǎng)老的旗號圈地，很多項目只是裝一個養(yǎng)老概念進去，成為了開發(fā)商的拿地策略。

     在短期內政策刺激之下，大量房地產(chǎn)開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試，以養(yǎng)老地產(chǎn)為名進行圈地，養(yǎng)老地產(chǎn)變成開發(fā)商的拿地工具。這會導致短期內養(yǎng)老床位呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，但是，實際上這些養(yǎng)老床位基本上沒有辦法投入運營，仍然處于房地產(chǎn)開發(fā)范疇之內，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)運營及服務。

     “養(yǎng)老地產(chǎn)之所以存在掛羊頭賣狗肉的行為，根本上是因為國家沒有專門用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的土地，而是利用公益劃撥、旅游用地變更等形式取得土地，旅游用地在我國本身就是一個缺乏規(guī)范的市場，而旅游項目一旦打出養(yǎng)老的旗號，更是增添諸多難以規(guī)范的地方。”一位養(yǎng)老地產(chǎn)從業(yè)者坦稱。  

     專門土地性質確定，是養(yǎng)老地產(chǎn)真正規(guī)范的基礎。雖然一些在養(yǎng)老地產(chǎn)領域躍躍欲試的企業(yè)或地方政府也想出了配建、改建等辦法暫時規(guī)避尚無養(yǎng)老用地的窘境，但養(yǎng)老地產(chǎn)的真正興旺，一定和規(guī)范的土地性質密不可分。  

     現(xiàn)狀四：難盈利，做養(yǎng)老地產(chǎn)賺不賺錢？  

     房企開始加速布局養(yǎng)老地產(chǎn)，期望從中國社會老齡化率升高的現(xiàn)狀中尋找商機。雖然搶灘房企眾多，但對于高投入、慢產(chǎn)出的養(yǎng)老地產(chǎn)而言，如何盈利成為每個房企操作養(yǎng)老地產(chǎn)項目的難題。

     目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步探索階段，行業(yè)整體盈利能力較弱。在國外，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資總回報在10%左右，但在國內還無法作出適當?shù)念A測。

     據(jù)悉，近年來，房產(chǎn)商頻頻試水養(yǎng)老地產(chǎn)，但還未有明確的盈利模式，很多項目開始都以做養(yǎng)老資源的整合服務為宣傳點，但最后由于資金壓力都“一賣了之”。

     業(yè)內人士指出，目前各大開發(fā)商都處于“嘗試”養(yǎng)老開發(fā)階段，以單個項目的建設和運營為主，沒有看到可以大規(guī)模復制的成熟商業(yè)模式。在相當長的時間內，房企的主要收入來源仍然是銷售房屋，無論是房屋的營銷上主打的是旅游、產(chǎn)業(yè)還是養(yǎng)老。但即使行業(yè)還未有盈利模式，但搶奪相關客戶資源以及累積經(jīng)驗已經(jīng)是各大龍頭房企的共識。

     怎么做養(yǎng)老地產(chǎn)  

     養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為何久久未能迎來市場井噴？勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出，破解中國養(yǎng)老地產(chǎn)四個難題，一是打破文化藩籬，健全產(chǎn)業(yè)鏈是關鍵，目前購買力有限依然是國內養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大瓶頸之一。另外，國人的文化傳統(tǒng)與西方社會的養(yǎng)老觀念也有一定的出入，“多數(shù)中國的老人依然希望把房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給子孫后代，而不是作為養(yǎng)老的本金。”文化的藩籬固然需要破解，不過隨著中國人口老齡化的加劇，現(xiàn)實可能會倒逼國人接受西方的養(yǎng)老理念。同時，雖然有部分企業(yè)已經(jīng)開始養(yǎng)老創(chuàng)新服務模式的探索，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)各個層面的服務商遠沒有完全成型，產(chǎn)業(yè)鏈的諸多部分出現(xiàn)空洞，這也成為養(yǎng)老經(jīng)濟目前難以形成朝陽產(chǎn)業(yè)的一大關鍵性制約條件所在。二是管理體制改革有待深化，目前養(yǎng)老機構還處于重發(fā)展、輕管理的初級階段，養(yǎng)老機構管理的各類制度標準規(guī)范仍然比較滯后，行業(yè)組織影響力有限，公辦養(yǎng)老機構仍然占總數(shù)的三分之二左右。今后養(yǎng)老機構發(fā)展將由數(shù)量擴張期進入到理念更新、結構調整、內涵發(fā)展、體制改革期。促進養(yǎng)老機構健康發(fā)展，需要各方共同努力：一方面政府將加大政策扶持力度，加大培育和監(jiān)管力度，營造有利于養(yǎng)老機構發(fā)展的外部環(huán)境；另一方面養(yǎng)老機構要更加專注于內涵發(fā)展，研究探索養(yǎng)老機構管理運營規(guī)律，加大養(yǎng)老護理人才培養(yǎng)和管理力度，加強行業(yè)自律，從根本上提高養(yǎng)老機構的管理服務水平，為老年人提供高品質的養(yǎng)老服務。三是提供周到服務，開展養(yǎng)老私人訂制，養(yǎng)老機構從設計、設施、管理到服務，要真正以老年人為本，提供人性化、親情化的服務，讓老年人有尊嚴、有價值、有品質地生活，使老年人龐大的市場需求轉換成實際的消費行為，要在產(chǎn)品細分上下功夫，多做適合國內老人的市場開發(fā)，傳統(tǒng)的統(tǒng)一推廣應該向私人訂制轉變。