樓市限購(gòu)政策不見(jiàn)放松，轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)企業(yè)都在拼命尋找新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。不限購(gòu)、不限價(jià)的旅游地產(chǎn)正成為不少房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)選擇對(duì)象之一。

     我國(guó)的旅游地產(chǎn)最早出現(xiàn)于上世紀(jì)80、90年代，起步較晚。近年來(lái)，隨著城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重心逐漸偏移，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪整合過(guò)渡期。市場(chǎng)投資和消費(fèi)模式的逐漸轉(zhuǎn)變，旅游交換平臺(tái)的逐步形成，使旅游地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪發(fā)展時(shí)期。旅游地產(chǎn)類(lèi)型也順勢(shì)從單一的酒店、主題公園轉(zhuǎn)向游樂(lè)設(shè)施、度假別墅、第二居所等多元化并存的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

     從去年開(kāi)始，我國(guó)包括旅游地產(chǎn)在內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，單個(gè)投資旅游地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)輒數(shù)百億元，涉及企業(yè)之多，令市場(chǎng)炫目。據(jù)了解，去年僅一季度進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)的“游資”就高達(dá)2600億元，其中很大一部分投資旅游地產(chǎn)，今年全行業(yè)投資有望繼續(xù)超萬(wàn)億元，成為服務(wù)業(yè)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。

     旅游地產(chǎn)正在成為從其他行業(yè)撤出的游資的新出路。旅游地產(chǎn)為什么受到房企的青睞?大家都會(huì)算一筆賬，一般旅游項(xiàng)目的投資收益期都超過(guò)15年，但可持續(xù)回報(bào)時(shí)間可以達(dá)到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項(xiàng)目。

     但需要投資者謹(jǐn)慎的是，旅游地產(chǎn)雖然成本較低，但卻與旅客流量、客源地的交通以及周邊風(fēng)景價(jià)值正相關(guān)。

     一方面，當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來(lái)補(bǔ)充旅游投資的長(zhǎng)期性；另一面，旅游的人氣效應(yīng)又有力地構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價(jià)值，形成可持續(xù)的升值效應(yīng)。從投資的層面來(lái)說(shuō)，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營(yíng)，投資周期長(zhǎng)而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形態(tài)。這從客觀上需要操作團(tuán)隊(duì)具有極高的專業(yè)性，并持有較大的資金儲(chǔ)備或完備的再融資渠道。

     實(shí)際上，低成本的土地是與高門(mén)檻的旅游開(kāi)發(fā)相結(jié)合的。把人氣搞上去，就需要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、景點(diǎn)、游樂(lè)、娛樂(lè)、景觀、接待等的開(kāi)發(fā)，需要較大的投入。因此，旅游與地產(chǎn)之間互補(bǔ)互助關(guān)系非常重要。

     眾所周知，旅游生態(tài)度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)先期通常需要大量的資金，多家企業(yè)抱團(tuán)也是必然之舉，何況是在目前地產(chǎn)信貸嚴(yán)查之時(shí)。然而對(duì)于旅游度假項(xiàng)目，光看其美妙前景還不行，還得仔細(xì)分析項(xiàng)目建成的收益。

     旅游度假項(xiàng)目收益來(lái)源主要有旅游項(xiàng)目收益、酒店收益、商業(yè)地產(chǎn)租金收益和部分住宅銷(xiāo)售收益。可以分析，旅游、酒店、商業(yè)地產(chǎn)租賃所涉及的資金回籠一般都較慢，因?yàn)檫@部分收益是一個(gè)長(zhǎng)期漸進(jìn)的過(guò)程;部分住宅的銷(xiāo)售收益對(duì)資金回籠來(lái)說(shuō)應(yīng)該是重頭戲，這一塊也應(yīng)該是旅游生態(tài)度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要利潤(rùn)來(lái)源。我認(rèn)為，與其說(shuō)房地產(chǎn)商看好旅游項(xiàng)目的收益，不如說(shuō)其看好旅游地產(chǎn)的收益。

     當(dāng)然，旅游行業(yè)是國(guó)家重點(diǎn)支持的行業(yè)，以旅游的名義開(kāi)發(fā)地產(chǎn)不會(huì)受?chē)?guó)家政策調(diào)控。開(kāi)發(fā)商的眼光和智慧的確令人欽佩，在住房市場(chǎng)調(diào)控日益常態(tài)化的今天，不出意外，旅游地產(chǎn)或許將成諸多房企利潤(rùn)增長(zhǎng)新的亮點(diǎn)。

     但我們還需看到的是，無(wú)論是旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)或者教育地產(chǎn)，也許打的招牌不一樣，但其本質(zhì)與利潤(rùn)的終極來(lái)源還在于土地的增值收益上。

     其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)存在的很多問(wèn)題，如土地財(cái)政問(wèn)題、房?jī)r(jià)高企的問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商囤地捂盤(pán)的問(wèn)題，其根子還在于如何對(duì)待土地的增值收益上。

     旅游地產(chǎn)為何火爆?當(dāng)然與旅游行業(yè)的政策優(yōu)惠有關(guān)，也與旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展前景有關(guān)，但這只是表層，更重要的仍是在于土地，在于城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中土地的增值收益大幅增長(zhǎng)。其實(shí)，如何分配土地增值收益，是解決房地產(chǎn)行業(yè)很多問(wèn)題的一個(gè)前提或者根本點(diǎn)。

     可以預(yù)測(cè)，在國(guó)家不斷增大對(duì)保障房、公租房、廉租房供應(yīng)后，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，高端商品房、旅游度假住宅區(qū)或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)資金關(guān)注的亮點(diǎn)。這樣的亮點(diǎn)已經(jīng)在迅速吸引房企的目光，想擺脫這誘惑，確實(shí)有點(diǎn)難。

     勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出，在中國(guó)住房制度改革邁過(guò)30年之際，不少房企涉足旅游地產(chǎn)，與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，具有科學(xué)的旅游規(guī)劃、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價(jià)值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有更多的優(yōu)勢(shì)，因而備受開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者關(guān)注和青睞。