樓市限購政策不見放松,，轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)企業(yè)都在拼命尋找新的市場機(jī)會(huì),。不限購,、不限價(jià)的旅游地產(chǎn)正成為不少房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)選擇對(duì)象之一。

     我國的旅游地產(chǎn)最早出現(xiàn)于上世紀(jì)80,、90年代,，起步較晚。近年來,，隨著城市房地產(chǎn)開發(fā)重心逐漸偏移,，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪整合過渡期。市場投資和消費(fèi)模式的逐漸轉(zhuǎn)變,，旅游交換平臺(tái)的逐步形成,，使旅游地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪發(fā)展時(shí)期,。旅游地產(chǎn)類型也順勢從單一的酒店、主題公園轉(zhuǎn)向游樂設(shè)施,、度假別墅,、第二居所等多元化并存的發(fā)展態(tài)勢。

     從去年開始,，我國包括旅游地產(chǎn)在內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,，單個(gè)投資旅游地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)輒數(shù)百億元，涉及企業(yè)之多,，令市場炫目,。據(jù)了解，去年僅一季度進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)的“游資”就高達(dá)2600億元,，其中很大一部分投資旅游地產(chǎn),，今年全行業(yè)投資有望繼續(xù)超萬億元，成為服務(wù)業(yè)的重要增長點(diǎn),。

     旅游地產(chǎn)正在成為從其他行業(yè)撤出的游資的新出路,。旅游地產(chǎn)為什么受到房企的青睞?大家都會(huì)算一筆賬，一般旅游項(xiàng)目的投資收益期都超過15年,，但可持續(xù)回報(bào)時(shí)間可以達(dá)到50年以上,。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利,，可謂暴利項(xiàng)目,。

     但需要投資者謹(jǐn)慎的是，旅游地產(chǎn)雖然成本較低,，但卻與旅客流量,、客源地的交通以及周邊風(fēng)景價(jià)值正相關(guān)。

     一方面,，當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補(bǔ)充旅游投資的長期性；另一面,，旅游的人氣效應(yīng)又有力地構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價(jià)值,，形成可持續(xù)的升值效應(yīng)。從投資的層面來說,，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營,，投資周期長而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。這從客觀上需要操作團(tuán)隊(duì)具有極高的專業(yè)性,，并持有較大的資金儲(chǔ)備或完備的再融資渠道,。

     實(shí)際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發(fā)相結(jié)合的,。把人氣搞上去,，就需要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施,、景點(diǎn)、游樂,、娛樂,、景觀、接待等的開發(fā),，需要較大的投入,。因此，旅游與地產(chǎn)之間互補(bǔ)互助關(guān)系非常重要,。

     眾所周知,，旅游生態(tài)度假項(xiàng)目的開發(fā)先期通常需要大量的資金，多家企業(yè)抱團(tuán)也是必然之舉,，何況是在目前地產(chǎn)信貸嚴(yán)查之時(shí),。然而對(duì)于旅游度假項(xiàng)目，光看其美妙前景還不行,，還得仔細(xì)分析項(xiàng)目建成的收益,。

     旅游度假項(xiàng)目收益來源主要有旅游項(xiàng)目收益、酒店收益,、商業(yè)地產(chǎn)租金收益和部分住宅銷售收益,。可以分析,，旅游,、酒店、商業(yè)地產(chǎn)租賃所涉及的資金回籠一般都較慢,，因?yàn)檫@部分收益是一個(gè)長期漸進(jìn)的過程;部分住宅的銷售收益對(duì)資金回籠來說應(yīng)該是重頭戲,，這一塊也應(yīng)該是旅游生態(tài)度假項(xiàng)目開發(fā)的重要利潤來源。我認(rèn)為,，與其說房地產(chǎn)商看好旅游項(xiàng)目的收益,，不如說其看好旅游地產(chǎn)的收益。

     當(dāng)然,，旅游行業(yè)是國家重點(diǎn)支持的行業(yè),，以旅游的名義開發(fā)地產(chǎn)不會(huì)受國家政策調(diào)控。開發(fā)商的眼光和智慧的確令人欽佩,，在住房市場調(diào)控日益常態(tài)化的今天,，不出意外，旅游地產(chǎn)或許將成諸多房企利潤增長新的亮點(diǎn),。

     但我們還需看到的是,，無論是旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)或者教育地產(chǎn)，也許打的招牌不一樣,，但其本質(zhì)與利潤的終極來源還在于土地的增值收益上,。

     其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)存在的很多問題,，如土地財(cái)政問題,、房價(jià)高企的問題、開發(fā)商囤地捂盤的問題,，其根子還在于如何對(duì)待土地的增值收益上,。

     旅游地產(chǎn)為何火爆?當(dāng)然與旅游行業(yè)的政策優(yōu)惠有關(guān)，也與旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展前景有關(guān),，但這只是表層,，更重要的仍是在于土地，在于城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中土地的增值收益大幅增長,。其實(shí),，如何分配土地增值收益，是解決房地產(chǎn)行業(yè)很多問題的一個(gè)前提或者根本點(diǎn),。

     可以預(yù)測,，在國家不斷增大對(duì)保障房、公租房,、廉租房供應(yīng)后,，在不遠(yuǎn)的將來，高端商品房,、旅游度假住宅區(qū)或?qū)⒊蔀槭袌鲑Y金關(guān)注的亮點(diǎn),。這樣的亮點(diǎn)已經(jīng)在迅速吸引房企的目光，想擺脫這誘惑,，確實(shí)有點(diǎn)難,。

     勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出，在中國住房制度改革邁過30年之際,，不少房企涉足旅游地產(chǎn),，與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是,，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平,，具有科學(xué)的旅游規(guī)劃、功能復(fù)合,、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì),、投資價(jià)值和發(fā)展前景方面,，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有更多的優(yōu)勢，因而備受開發(fā)商和購房者關(guān)注和青睞。