樓市限購政策不見放松，轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)企業(yè)都在拼命尋找新的市場機會,。不限購,、不限價的旅游地產(chǎn)正成為不少房地產(chǎn)企業(yè)的重點選擇對象之一,。

     我國的旅游地產(chǎn)最早出現(xiàn)于上世紀80,、90年代，起步較晚,。近年來,，隨著城市房地產(chǎn)開發(fā)重心逐漸偏移，房地產(chǎn)市場進入了新一輪整合過渡期,。市場投資和消費模式的逐漸轉(zhuǎn)變,，旅游交換平臺的逐步形成，使旅游地產(chǎn)業(yè)進入了新一輪發(fā)展時期,。旅游地產(chǎn)類型也順勢從單一的酒店,、主題公園轉(zhuǎn)向游樂設(shè)施,、度假別墅、第二居所等多元化并存的發(fā)展態(tài)勢,。

     從去年開始,，我國包括旅游地產(chǎn)在內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，單個投資旅游地產(chǎn)項目動輒數(shù)百億元,，涉及企業(yè)之多,，令市場炫目。據(jù)了解,，去年僅一季度進入旅游產(chǎn)業(yè)的“游資”就高達2600億元,，其中很大一部分投資旅游地產(chǎn)，今年全行業(yè)投資有望繼續(xù)超萬億元,，成為服務(wù)業(yè)的重要增長點。

     旅游地產(chǎn)正在成為從其他行業(yè)撤出的游資的新出路,。旅游地產(chǎn)為什么受到房企的青睞?大家都會算一筆賬,，一般旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續(xù)回報時間可以達到50年以上,。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資,，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目,。

     但需要投資者謹慎的是,，旅游地產(chǎn)雖然成本較低，但卻與旅客流量,、客源地的交通以及周邊風景價值正相關(guān),。

     一方面，當前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補充旅游投資的長期性,；另一面,，旅游的人氣效應(yīng)又有力地構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價值，形成可持續(xù)的升值效應(yīng),。從投資的層面來說,，因為旅游地產(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài),。這從客觀上需要操作團隊具有極高的專業(yè)性,，并持有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

     實際上,，低成本的土地是與高門檻的旅游開發(fā)相結(jié)合的,。把人氣搞上去，就需要進行基礎(chǔ)設(shè)施,、景點,、游樂、娛樂、景觀,、接待等的開發(fā),，需要較大的投入。因此,，旅游與地產(chǎn)之間互補互助關(guān)系非常重要,。

     眾所周知，旅游生態(tài)度假項目的開發(fā)先期通常需要大量的資金,，多家企業(yè)抱團也是必然之舉,，何況是在目前地產(chǎn)信貸嚴查之時。然而對于旅游度假項目,，光看其美妙前景還不行,，還得仔細分析項目建成的收益。

     旅游度假項目收益來源主要有旅游項目收益,、酒店收益,、商業(yè)地產(chǎn)租金收益和部分住宅銷售收益?？梢苑治?，旅游、酒店,、商業(yè)地產(chǎn)租賃所涉及的資金回籠一般都較慢,，因為這部分收益是一個長期漸進的過程;部分住宅的銷售收益對資金回籠來說應(yīng)該是重頭戲，這一塊也應(yīng)該是旅游生態(tài)度假項目開發(fā)的重要利潤來源,。我認為,，與其說房地產(chǎn)商看好旅游項目的收益，不如說其看好旅游地產(chǎn)的收益,。

     當然,，旅游行業(yè)是國家重點支持的行業(yè)，以旅游的名義開發(fā)地產(chǎn)不會受國家政策調(diào)控,。開發(fā)商的眼光和智慧的確令人欽佩,，在住房市場調(diào)控日益常態(tài)化的今天，不出意外,，旅游地產(chǎn)或許將成諸多房企利潤增長新的亮點,。

     但我們還需看到的是，無論是旅游地產(chǎn),、文化地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)或者教育地產(chǎn),，也許打的招牌不一樣，但其本質(zhì)與利潤的終極來源還在于土地的增值收益上,。

     其實,，房地產(chǎn)行業(yè)存在的很多問題,，如土地財政問題、房價高企的問題,、開發(fā)商囤地捂盤的問題,，其根子還在于如何對待土地的增值收益上。

     旅游地產(chǎn)為何火爆?當然與旅游行業(yè)的政策優(yōu)惠有關(guān),，也與旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展前景有關(guān),，但這只是表層，更重要的仍是在于土地,，在于城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中土地的增值收益大幅增長,。其實，如何分配土地增值收益,，是解決房地產(chǎn)行業(yè)很多問題的一個前提或者根本點,。

     可以預(yù)測，在國家不斷增大對保障房,、公租房,、廉租房供應(yīng)后，在不遠的將來,，高端商品房,、旅游度假住宅區(qū)或?qū)⒊蔀槭袌鲑Y金關(guān)注的亮點,。這樣的亮點已經(jīng)在迅速吸引房企的目光,，想擺脫這誘惑，確實有點難,。

     勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出,，在中國住房制度改革邁過30年之際，不少房企涉足旅游地產(chǎn),，與普通住宅,、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平,，具有科學(xué)的旅游規(guī)劃,、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征,。這些特征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì),、投資價值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目具有更多的優(yōu)勢,，因而備受開發(fā)商和購房者關(guān)注和青睞,。