近年來,，每年的北京房展會都會有數(shù)十個甚至百余個海南旅游度假地產(chǎn)項目進京攬客,，而這一數(shù)字還在逐年刷新。但是任志強不久前曾毫不客氣地向媒體放言,，海南沒有真正的旅游地產(chǎn),。

     在業(yè)內(nèi)人士看來，以經(jīng)營為主獲取利潤的才能定義為旅游地產(chǎn),。但是在海南樓市快速增長的存量背后,，大多自稱旅游地產(chǎn)的項目事實上仍以賣房為主要獲利來源，而與旅游相關(guān)的服務(wù)和配套設(shè)施建設(shè)則乏善可陳,。

     從“搶房潮”到“高庫存”

     海南近年來正在進行國際旅游島建設(shè),，以旅游興島，而“海南熱”也引發(fā)了一場聲勢浩大的圈地運動,，海南島的海岸線上充斥著住宅,、酒店、高爾夫球場,。在很多業(yè)內(nèi)人士看來,，好的位置基本已被一掃而空。

     根據(jù)克爾瑞機構(gòu)《中國旅游地產(chǎn)發(fā)展報告2013-2014》,，截至2013年年底,，海南共有1096個旅游地產(chǎn)項目。

     另據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2013年,，房地產(chǎn)開發(fā)投資占海南全部投資的比重為49.8%，同比提高了2.2個百分點,，對投資增長的貢獻率為58%,，同比提高6.7個百分點。

     這些不斷增長的抽象的數(shù)字,，最終都變成了海南島上密密麻麻的樓盤,。而海南的旅游地產(chǎn)泡沫也在“國際旅游島”的概念逐漸退燒時開始顯現(xiàn)。

     經(jīng)歷了2009年到2010年初的一輪“搶房潮”后,，海南樓市開始步入低谷,，并一度遭到投資客甩賣。買房的人變得越來越精明,，海南樓市則陷入了“高庫存”的尷尬局面,。到2014年，在不增加新增供應(yīng)的前提下,，仍然需要兩年時間才能消化庫存,。

     中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮曾指出，海南旅游地產(chǎn)目前泡沫量極大,，稍有不慎或?qū)⒊霈F(xiàn)崩盤,。

     海南的旅游地產(chǎn)有泡沫嗎,？“有，但確切地說,，那是地產(chǎn)項目盲目開發(fā)帶來的樓市泡沫,，與旅游地產(chǎn)無關(guān)。”在2014博鰲房地產(chǎn)論壇的會議間隙,，觀瀾湖地產(chǎn)集團營銷總經(jīng)理洪剛在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道專訪時說,，在海南的地產(chǎn)項目里面，真正意義上的旅游地產(chǎn)項目,，“少之又少”,。

     “海南旅游地產(chǎn)不缺需求”

     每年的冬季，都有很多北方人來到溫暖的海南島過冬,，而很多海南旅游地產(chǎn)項目的銷售人員也并不諱言,，北京以及東北地區(qū)的購房人是很重要的一部分購買力量。這一部分人群也被稱為“候鳥族”,。

     而當(dāng)霧霾問題困擾著中國越來越多的城市，一個新的購買群體也隨之產(chǎn)生,，洪剛在采訪中把他們稱為“環(huán)境難民”,。事實上，這也是諸多海南旅游地產(chǎn)項目大打“無霾”牌的原因,。

     “但是,，這些購房者買了海南的房子，難道就是為了整天在家里對著同樣一片海,、同一個風(fēng)景,？”洪剛說，很多打著旅游地產(chǎn)旗號的項目以景觀為賣點向外地購房者兜售,，但是卻在提供應(yīng)有的旅游配套服務(wù)方面十分欠缺,，他更是直言不諱地把這樣的開發(fā)模式形容為，對自然資源的野蠻占有,。“很多開發(fā)商占用了海島資源,，但是他們顯然沒有為這里的旅游開發(fā)和提供就業(yè)等方面作出應(yīng)有的貢獻。”

     洪剛認為,，海南旅游地產(chǎn)并不缺少需求,，“一到冬季，酒店就不夠住,，這證明需求是有的,。”但是他擔(dān)心，在配套資源缺失的情況下,，并不能對海南旅游地產(chǎn)市場的發(fā)展形成長期的支撐,。

     中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮也曾指出,，海南旅游地產(chǎn)泡沫背后除了供需不平衡之外，還有片面進行地產(chǎn)一支獨大開發(fā)的錯誤思維,。諸多旅游地產(chǎn)項目“掛羊頭賣狗肉”,，開發(fā)商不注重旅游的服務(wù)功能和旅游價值，不注重旅游地產(chǎn)本身的服務(wù)價值,，而只注重賣房子,。

     賺快錢思維下的“偽旅游地產(chǎn)”

     海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長王靜認為，盡管各大開發(fā)商逐漸意識到,，不能只依靠一次性賣地產(chǎn)賺快錢,，要持續(xù)進行物業(yè)開發(fā)，提供更多的增值服務(wù),，但是目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目提供的服務(wù)還是比較低端,，例如打掃衛(wèi)生、洗衣服等,，真正的服務(wù)還沒有跟上,。

     對于業(yè)內(nèi)專家將海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的困惑歸結(jié)于，“缺乏一個成熟的模式或者是理論來指導(dǎo)開發(fā)商,。”洪剛并不認同,，他說，“發(fā)展旅游地產(chǎn),，國外已經(jīng)有很多成熟的經(jīng)驗可以借鑒,。”

     有業(yè)內(nèi)人士透露，目前旅游地產(chǎn)開發(fā)商至少面臨三大挑戰(zhàn)：第一,，旅游地產(chǎn)的資金需求量更大,；第二，周期要很長,，盡管后期投資收益非常好,，但融資成本非常高，對于開發(fā)商的資金壓力非常大,；第三,，門檻越來越高，地方政府也對開發(fā)商提出更多的要求,，不只是賣房子,，同時也希望給地方政府帶來繁榮的城市新區(qū)和良好的稅收。

     “就觀瀾湖自己而言,，我們已經(jīng)開發(fā)了五年多的時間,，僅在海口的資金投入就超過了100億元，而且現(xiàn)在還處于凈投入階段,。對于很多開發(fā)商來說,，這很難做到。”洪剛說,。

     在海南國際旅游島的發(fā)展路徑上,，政府希望開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)的同時幫助完善城市旅游設(shè)施、開發(fā)旅游資源,，但是顯然,，對于很多習(xí)慣賺“快錢”，把資金高速運轉(zhuǎn)起來的房企而言,，這并不符合他們的賺錢邏輯,。

     原博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖曾提醒開發(fā)商，海南的旅游地產(chǎn)必須要走服務(wù)的路子,。目前,，一些國人度假舍近求遠，去了國外,，為什么,？因為，國外有更好的服務(wù),。他認為,，海南非常適合打造高端旅游地產(chǎn)，但要做好高端旅游地產(chǎn)項目,，不僅要懂得如何針對客戶群體建優(yōu)質(zhì)房子，更要懂得針對這些客戶群體提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù),。

     北京勇先創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院旅游策劃中心指出,，旅游地產(chǎn)的發(fā)展之道是能夠提供與之匹配的產(chǎn)品，成功打造一個綜合性旅游地產(chǎn)項目除了產(chǎn)品本身外,，要有生活配套體系,、旅游度假體系、商務(wù)休閑體系,、健康養(yǎng)生體系,、養(yǎng)老保健體系、服務(wù)保障體系等,，海南旅游地產(chǎn)需加強配套服務(wù),，謀求“走出去”。