在當(dāng)前住宅房地產(chǎn)市場處于低迷的情況下，我國的養(yǎng)老房地產(chǎn)出現(xiàn)了民營、外企、 國企以及保險業(yè)的蜂擁而入同質(zhì)無序競爭的態(tài)勢。因此，必須盡早防范這種畸形發(fā)展， 從發(fā)展戰(zhàn)略角度探討如何抓住市場、資源、能力、關(guān)系四個關(guān)鍵要素，促進(jìn)其健康、有序、可持續(xù)發(fā)展。

     一、市場定位及有效需求與供給

     市場定位關(guān)鍵是客戶價值定位。不同的養(yǎng)老房地產(chǎn)，應(yīng)以客戶至上的價值細(xì)分所服務(wù)的客戶群，為哪個細(xì)分的客戶群服務(wù)，就提供哪個客戶群需要的產(chǎn)品及服務(wù)，以達(dá)到有效需求與有效供給匹配。這樣，才能有效防止養(yǎng)老房地產(chǎn)無序競爭、產(chǎn)生泡沫及畸形發(fā)展。

     從戰(zhàn)略定位角度，對養(yǎng)老養(yǎng)生房地產(chǎn)、養(yǎng)老健康管家服務(wù)、住宅地產(chǎn)及開發(fā)運營作好戰(zhàn)略定位，并做好項目客戶群定位、產(chǎn)品功能與設(shè)施定位，項目商業(yè)運作模式定位、項目形象與特色定位等。

     實行顧客價值至上導(dǎo)向戰(zhàn)略。這既是國家民生工程、公益價值的體現(xiàn)，也是企業(yè)獲得顧客、占領(lǐng)市場的根本。它是超越成本、利益的不可以簡單數(shù)據(jù)計量的高層次戰(zhàn)略。

     住宅房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的價格高，房屋空置率高與居民住房嚴(yán)重不足的矛盾，住房供給結(jié)構(gòu)不合理與居民承受能力低的矛盾等，養(yǎng)老房地產(chǎn)應(yīng)引以為鑒。應(yīng)加強(qiáng)顧客需求調(diào)查與分析，以新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量服務(wù)承諾，把滿足顧客需求放在第一位，在正確定位基礎(chǔ)上，實現(xiàn)有效供給與有效需求動態(tài)平衡。

     二、資源的獲取整合與有效利用

     土地、資金、人力、智力資源是養(yǎng)老房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。

     其一，做好土地獲取的規(guī)劃、計劃的制訂及實施。土地資源獲取、整合，可通過公開市場、租賃或合作入股方式，也可政企共同運作，與地方政府宜居生態(tài)、養(yǎng)生、旅游城市建設(shè)規(guī)劃或老城區(qū)工業(yè)改造等結(jié)合，將養(yǎng)老房地產(chǎn)納入地區(qū)城市及生態(tài)發(fā)展規(guī)劃。

     其二，多種方式的融資獲取與整合。融資方式由銀行主導(dǎo)型向多元組合型轉(zhuǎn)變，除銀行貸款以外，還可選擇試行房地產(chǎn)投資信托基金、企業(yè)債券、股權(quán)融資、私募基金、海外基金等。相應(yīng)的投資者不僅有機(jī)構(gòu)投資者，如保險公司、信托公司、基金公司、投資公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、銀行及其他金融機(jī)構(gòu)。還有個人投資者，即通過養(yǎng)老房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品吸收居民個人資金。

     其三，人力智力資源的獲取與整合。養(yǎng)老養(yǎng)生房地產(chǎn)及其養(yǎng)老服務(wù)的人力智力資源涉及到投資、建設(shè)、運營多個領(lǐng)域，要制定人力資源隊伍建設(shè)規(guī)劃，分階段實施。采取培養(yǎng)、引進(jìn)、柔性共享三結(jié)合的方式，進(jìn)行人力資源的獲取、整合與有效利用。如醫(yī)療、護(hù)理人員一方面可以培養(yǎng)、引進(jìn)配套的全科醫(yī)生和護(hù)理骨干； 另一方面可與相應(yīng)健康管家服務(wù)機(jī)構(gòu)、三甲醫(yī)院專業(yè)人才、專家進(jìn)行柔性共享，以為我所用、滿足需要為原則。

     其四，加強(qiáng)土地、資金、人力智力三種資源的優(yōu)化配置及有效利用。傳統(tǒng)住宅房地產(chǎn)嫁接新興養(yǎng)老房地產(chǎn)及管理服務(wù)，要通過合作共享等方式，提高資源的利用效率和效益。

     三、能力培育與創(chuàng)新

     養(yǎng)老房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、運營的成敗及成效高低，關(guān)鍵取決于領(lǐng)導(dǎo)層的決策能力、開發(fā)運營層的組合運營及盈利能力，特別是企業(yè)改革的創(chuàng)新能力。

     其一，提高管理層經(jīng)營管理水平。養(yǎng)老房地產(chǎn)及養(yǎng)老服務(wù)是新課題，應(yīng)建立智能化、高標(biāo)準(zhǔn)化的管理服務(wù)體系，才能適應(yīng)養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)的需要。這對經(jīng)營管理領(lǐng)導(dǎo)層的經(jīng)營管理水平要求高，對其是新的考驗。一方面，必須重視自身的學(xué)習(xí)培訓(xùn)與實踐探索、總結(jié)提高。另一方面，企業(yè)應(yīng)以“點子評獎”活動，引導(dǎo)員工為企業(yè)提高開發(fā)經(jīng)營管理水平獻(xiàn)計謀，管理模式由事務(wù)操作型向價值鏈型轉(zhuǎn)變，并由職責(zé)明確的組織機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化與人性化相結(jié)合進(jìn)行運作。

     其二，加強(qiáng)員工執(zhí)行力的培育。企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)、任務(wù)只有分解到下屬不同單位，才能在推行中落實。根據(jù)崗位需要，組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)。下屬單位根據(jù)具體目標(biāo)、任務(wù)及崗位職責(zé)，層層抓落實。從組織機(jī)構(gòu)、崗位職責(zé)、流程優(yōu)化、業(yè)務(wù)控制、績效薪酬管理到企業(yè)文化，形成培育員工執(zhí)行力的環(huán)境與條件。

     其三，提高創(chuàng)新能力。我國養(yǎng)老房地產(chǎn)及服務(wù)發(fā)展時間較短，不能只照搬照套現(xiàn)有模式，必須不斷改革創(chuàng)新。在學(xué)習(xí)吸收國內(nèi)、國外先進(jìn)案例的經(jīng)驗、教訓(xùn)基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實際，不斷進(jìn)行新的商業(yè)運作模式創(chuàng)新，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化在創(chuàng)新中推出與發(fā)展。養(yǎng)老養(yǎng)生房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及服務(wù)要實現(xiàn)正確定位，就需推行差異化特色發(fā)展戰(zhàn)略。包括區(qū)位錯位、顧客群體主體差異、品牌質(zhì)量差異，防止同城市、同地區(qū)因同質(zhì)化而出 現(xiàn)供過于求及供給結(jié)構(gòu)失衡發(fā)生，這就必須做好市場細(xì)分而且要錯位。通過創(chuàng)新，創(chuàng)建各自不同的品牌、特色，滿足不同顧客群體需求，使之在改革創(chuàng)新中健康、持續(xù)發(fā)展。

     四、利益關(guān)系及共生共長

     養(yǎng)老養(yǎng)生房地產(chǎn)及服務(wù)業(yè)涉及多種相關(guān)利益者的關(guān)系，既包括產(chǎn)業(yè)內(nèi)價值鏈協(xié)同合作關(guān)系，企業(yè)股東、投資者、管理者、員工的投入與回報及團(tuán)結(jié)和諧關(guān)系，也包括外部與政府的政策扶持關(guān)系、合作伙伴關(guān)系、風(fēng)險監(jiān)控關(guān)系等。作為新興產(chǎn)業(yè)，不僅應(yīng)使內(nèi)部關(guān)系具有向心力，更要處理好外部關(guān)系，防止出現(xiàn)互損互斥現(xiàn)象發(fā)生，構(gòu)建共生共長的成長環(huán)境。

     其一，搞好企業(yè)與政府部門關(guān)系。爭取政府發(fā)展老年事業(yè)的已有政策的執(zhí)行、落實到位；對尚需試點的政策，積極爭取改革試點；對尚不明確的政策，通過調(diào)查研究，如實反映情況，提出建議。在政府發(fā)展公益性老年事業(yè)的大框架下，爭取政府的政策扶持和政府部門的具體支持。

     其二，建立產(chǎn)、金、融互利互惠關(guān)系。“金、銀、老”結(jié)合建立戰(zhàn)略聯(lián)盟或金融集團(tuán)。共同運作養(yǎng)老金融產(chǎn)品。實現(xiàn)養(yǎng)老養(yǎng)生房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、金融業(yè)資源整合，提高社會整體效益。

     其三，形成競爭合作提升的合作伙伴關(guān)系。包括競爭合作伙伴，非競爭合作伙伴及新業(yè)務(wù)合資關(guān)系。不僅要處理好投資、開發(fā)、運營的合作關(guān)系，還要處理好與健康管家機(jī)構(gòu)、醫(yī)院、大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)合作關(guān)系，產(chǎn)、商結(jié)合運營養(yǎng)老設(shè)備產(chǎn)品與服務(wù)的關(guān)系，異地養(yǎng)老養(yǎng)生合作伙伴關(guān)系，跨部門跨地區(qū)連鎖一站式服務(wù)。這樣既方便了顧客，又使養(yǎng)老房地產(chǎn)及服務(wù)業(yè)拓展了空間，提升盈利增值，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙向提高。