在當(dāng)前住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷的情況下，我國(guó)的養(yǎng)老房地產(chǎn)出現(xiàn)了民營(yíng),、外企,、 國(guó)企以及保險(xiǎn)業(yè)的蜂擁而入同質(zhì)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。因此,，必須盡早防范這種畸形發(fā)展,， 從發(fā)展戰(zhàn)略角度探討如何抓住市場(chǎng)、資源,、能力,、關(guān)系四個(gè)關(guān)鍵要素，促進(jìn)其健康,、有序,、可持續(xù)發(fā)展。

     一,、市場(chǎng)定位及有效需求與供給

     市場(chǎng)定位關(guān)鍵是客戶價(jià)值定位,。不同的養(yǎng)老房地產(chǎn)，應(yīng)以客戶至上的價(jià)值細(xì)分所服務(wù)的客戶群,，為哪個(gè)細(xì)分的客戶群服務(wù),，就提供哪個(gè)客戶群需要的產(chǎn)品及服務(wù)，以達(dá)到有效需求與有效供給匹配,。這樣,，才能有效防止養(yǎng)老房地產(chǎn)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)生泡沫及畸形發(fā)展,。

     從戰(zhàn)略定位角度,，對(duì)養(yǎng)老養(yǎng)生房地產(chǎn)、養(yǎng)老健康管家服務(wù),、住宅地產(chǎn)及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)作好戰(zhàn)略定位,，并做好項(xiàng)目客戶群定位、產(chǎn)品功能與設(shè)施定位,，項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作模式定位,、項(xiàng)目形象與特色定位等。

     實(shí)行顧客價(jià)值至上導(dǎo)向戰(zhàn)略。這既是國(guó)家民生工程,、公益價(jià)值的體現(xiàn),，也是企業(yè)獲得顧客、占領(lǐng)市場(chǎng)的根本,。它是超越成本,、利益的不可以簡(jiǎn)單數(shù)據(jù)計(jì)量的高層次戰(zhàn)略。

     住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的價(jià)格高,，房屋空置率高與居民住房嚴(yán)重不足的矛盾,，住房供給結(jié)構(gòu)不合理與居民承受能力低的矛盾等，養(yǎng)老房地產(chǎn)應(yīng)引以為鑒,。應(yīng)加強(qiáng)顧客需求調(diào)查與分析,，以新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量服務(wù)承諾，把滿足顧客需求放在第一位,，在正確定位基礎(chǔ)上,，實(shí)現(xiàn)有效供給與有效需求動(dòng)態(tài)平衡。

     二,、資源的獲取整合與有效利用

     土地,、資金、人力,、智力資源是養(yǎng)老房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ),。

     其一，做好土地獲取的規(guī)劃,、計(jì)劃的制訂及實(shí)施,。土地資源獲取、整合,，可通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng),、租賃或合作入股方式，也可政企共同運(yùn)作,，與地方政府宜居生態(tài),、養(yǎng)生、旅游城市建設(shè)規(guī)劃或老城區(qū)工業(yè)改造等結(jié)合,，將養(yǎng)老房地產(chǎn)納入地區(qū)城市及生態(tài)發(fā)展規(guī)劃,。

     其二，多種方式的融資獲取與整合,。融資方式由銀行主導(dǎo)型向多元組合型轉(zhuǎn)變,，除銀行貸款以外，還可選擇試行房地產(chǎn)投資信托基金,、企業(yè)債券,、股權(quán)融資、私募基金、海外基金等,。相應(yīng)的投資者不僅有機(jī)構(gòu)投資者,，如保險(xiǎn)公司、信托公司,、基金公司,、投資公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,、銀行及其他金融機(jī)構(gòu),。還有個(gè)人投資者，即通過(guò)養(yǎng)老房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品吸收居民個(gè)人資金,。

     其三，人力智力資源的獲取與整合,。養(yǎng)老養(yǎng)生房地產(chǎn)及其養(yǎng)老服務(wù)的人力智力資源涉及到投資,、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)多個(gè)領(lǐng)域,，要制定人力資源隊(duì)伍建設(shè)規(guī)劃,，分階段實(shí)施。采取培養(yǎng),、引進(jìn),、柔性共享三結(jié)合的方式，進(jìn)行人力資源的獲取,、整合與有效利用,。如醫(yī)療、護(hù)理人員一方面可以培養(yǎng),、引進(jìn)配套的全科醫(yī)生和護(hù)理骨干,； 另一方面可與相應(yīng)健康管家服務(wù)機(jī)構(gòu)、三甲醫(yī)院專(zhuān)業(yè)人才,、專(zhuān)家進(jìn)行柔性共享,，以為我所用、滿足需要為原則,。

     其四,，加強(qiáng)土地、資金,、人力智力三種資源的優(yōu)化配置及有效利用,。傳統(tǒng)住宅房地產(chǎn)嫁接新興養(yǎng)老房地產(chǎn)及管理服務(wù)，要通過(guò)合作共享等方式,，提高資源的利用效率和效益,。

     三、能力培育與創(chuàng)新

     養(yǎng)老房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā),、運(yùn)營(yíng)的成敗及成效高低,，關(guān)鍵取決于領(lǐng)導(dǎo)層的決策能力、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)層的組合運(yùn)營(yíng)及盈利能力,，特別是企業(yè)改革的創(chuàng)新能力,。

     其一，提高管理層經(jīng)營(yíng)管理水平,。養(yǎng)老房地產(chǎn)及養(yǎng)老服務(wù)是新課題,，應(yīng)建立智能化、高標(biāo)準(zhǔn)化的管理服務(wù)體系,，才能適應(yīng)養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)的需要,。這對(duì)經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)導(dǎo)層的經(jīng)營(yíng)管理水平要求高，對(duì)其是新的考驗(yàn),。一方面,，必須重視自身的學(xué)習(xí)培訓(xùn)與實(shí)踐探索、總結(jié)提高,。另一方面,，企業(yè)應(yīng)以“點(diǎn)子評(píng)獎(jiǎng)”活動(dòng)，引導(dǎo)員工為企業(yè)提高開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理水平獻(xiàn)計(jì)謀,，管理模式由事務(wù)操作型向價(jià)值鏈型轉(zhuǎn)變,，并由職責(zé)明確的組織機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化與人性化相結(jié)合進(jìn)行運(yùn)作。

     其二,，加強(qiáng)員工執(zhí)行力的培育,。企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)、任務(wù)只有分解到下屬不同單位,，才能在推行中落實(shí),。根據(jù)崗位需要，組織培訓(xùn)學(xué)習(xí),。下屬單位根據(jù)具體目標(biāo),、任務(wù)及崗位職責(zé)，層層抓落實(shí),。從組織機(jī)構(gòu),、崗位職責(zé)、流程優(yōu)化,、業(yè)務(wù)控制,、績(jī)效薪酬管理到企業(yè)文化，形成培育員工執(zhí)行力的環(huán)境與條件,。

     其三,，提高創(chuàng)新能力,。我國(guó)養(yǎng)老房地產(chǎn)及服務(wù)發(fā)展時(shí)間較短，不能只照搬照套現(xiàn)有模式,，必須不斷改革創(chuàng)新,。在學(xué)習(xí)吸收國(guó)內(nèi)、國(guó)外先進(jìn)案例的經(jīng)驗(yàn),、教訓(xùn)基礎(chǔ)上,，結(jié)合自身實(shí)際，不斷進(jìn)行新的商業(yè)運(yùn)作模式創(chuàng)新,，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化在創(chuàng)新中推出與發(fā)展,。養(yǎng)老養(yǎng)生房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及服務(wù)要實(shí)現(xiàn)正確定位，就需推行差異化特色發(fā)展戰(zhàn)略,。包括區(qū)位錯(cuò)位,、顧客群體主體差異、品牌質(zhì)量差異,，防止同城市,、同地區(qū)因同質(zhì)化而出 現(xiàn)供過(guò)于求及供給結(jié)構(gòu)失衡發(fā)生，這就必須做好市場(chǎng)細(xì)分而且要錯(cuò)位,。通過(guò)創(chuàng)新，創(chuàng)建各自不同的品牌,、特色,，滿足不同顧客群體需求，使之在改革創(chuàng)新中健康,、持續(xù)發(fā)展,。

     四、利益關(guān)系及共生共長(zhǎng)

     養(yǎng)老養(yǎng)生房地產(chǎn)及服務(wù)業(yè)涉及多種相關(guān)利益者的關(guān)系,，既包括產(chǎn)業(yè)內(nèi)價(jià)值鏈協(xié)同合作關(guān)系,，企業(yè)股東、投資者,、管理者,、員工的投入與回報(bào)及團(tuán)結(jié)和諧關(guān)系，也包括外部與政府的政策扶持關(guān)系,、合作伙伴關(guān)系,、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控關(guān)系等。作為新興產(chǎn)業(yè),，不僅應(yīng)使內(nèi)部關(guān)系具有向心力,，更要處理好外部關(guān)系，防止出現(xiàn)互損互斥現(xiàn)象發(fā)生,，構(gòu)建共生共長(zhǎng)的成長(zhǎng)環(huán)境,。

     其一,，搞好企業(yè)與政府部門(mén)關(guān)系。爭(zhēng)取政府發(fā)展老年事業(yè)的已有政策的執(zhí)行,、落實(shí)到位,；對(duì)尚需試點(diǎn)的政策，積極爭(zhēng)取改革試點(diǎn),；對(duì)尚不明確的政策,，通過(guò)調(diào)查研究，如實(shí)反映情況,，提出建議,。在政府發(fā)展公益性老年事業(yè)的大框架下，爭(zhēng)取政府的政策扶持和政府部門(mén)的具體支持,。

     其二,，建立產(chǎn)、金,、融互利互惠關(guān)系,。“金、銀,、老”結(jié)合建立戰(zhàn)略聯(lián)盟或金融集團(tuán),。共同運(yùn)作養(yǎng)老金融產(chǎn)品。實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老養(yǎng)生房地產(chǎn)業(yè),、旅游業(yè),、金融業(yè)資源整合，提高社會(huì)整體效益,。

     其三,，形成競(jìng)爭(zhēng)合作提升的合作伙伴關(guān)系。包括競(jìng)爭(zhēng)合作伙伴,，非競(jìng)爭(zhēng)合作伙伴及新業(yè)務(wù)合資關(guān)系,。不僅要處理好投資、開(kāi)發(fā),、運(yùn)營(yíng)的合作關(guān)系,，還要處理好與健康管家機(jī)構(gòu)、醫(yī)院,、大學(xué),、研究機(jī)構(gòu)合作關(guān)系，產(chǎn),、商結(jié)合運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老設(shè)備產(chǎn)品與服務(wù)的關(guān)系,，異地養(yǎng)老養(yǎng)生合作伙伴關(guān)系，跨部門(mén)跨地區(qū)連鎖一站式服務(wù),。這樣既方便了顧客,，又使養(yǎng)老房地產(chǎn)及服務(wù)業(yè)拓展了空間,，提升盈利增值，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙向提高,。