近年,，在城郊拿上千畝甚至萬畝土地,，做休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游,、養(yǎng)生養(yǎng)老等大休閑泛地產(chǎn)項(xiàng)目的熱潮漸起,。這種項(xiàng)目往往都要對接政府、村集體,，一般政府都會要求拿出策劃規(guī)劃來,，策劃規(guī)劃是意向投資商與政府和村集體談判的重要籌碼。當(dāng)前社會處在一個思維覺醒的時代,，工業(yè)4.0,、互聯(lián)網(wǎng)+、90后登場,、老齡化社會等等代表未來趨勢的跨界融合,，是農(nóng)業(yè)升級的必然方向,。
     在這個快速變革的時代，休閑農(nóng)業(yè)不是拼體力,，而是拼思維,、拼資源、拼品牌,、拼情懷,、拼生活方式。這些統(tǒng)籌而言就是需要創(chuàng)意,。策劃規(guī)劃是連接資本,、政府、民眾和市場的魔法師,，從選址,、立項(xiàng)、設(shè)計(jì),、建設(shè),，策劃師和規(guī)劃師在休閑農(nóng)業(yè)里所能起到的作用非常關(guān)鍵。
     在開發(fā)的初期,，有的有意向拿地,，有的已經(jīng)拿到一部分地想擴(kuò)大，有的已經(jīng)跟集體洽談過但需要跟上級政府對接······
     但規(guī)劃也有很多類型,，有概念性規(guī)劃,、總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃,、修建性詳細(xì)規(guī)劃等,；一般投資商都是首次進(jìn)軍旅游業(yè)，普遍對做規(guī)劃不是很在行,，所以會比較迷茫,。很多時候會花冤枉錢，有時候會被別有用心的規(guī)劃單位牽著鼻子走,，在土地都還沒有完全落定的情況下，做出了一套從總規(guī)到控規(guī)到修規(guī)的系列成果,，實(shí)際上并沒有用,。那在項(xiàng)目開發(fā)初期，究竟要做哪種規(guī)劃呢?
     一是要通過規(guī)劃編制美好藍(lán)圖,，規(guī)劃能掙錢的產(chǎn)業(yè),，給地方帶來就業(yè)，給區(qū)域帶來名氣,，給領(lǐng)導(dǎo)創(chuàng)造政績,，同時也給投資商自己信心,，從而達(dá)到簽訂用地協(xié)議或者擴(kuò)大用地協(xié)議的目的。
     二是進(jìn)一步獲得政府基于這種發(fā)展前景給予投資商相應(yīng)的政策支持,，包括建設(shè)用地指標(biāo)以及相關(guān)政策性補(bǔ)貼等,。
     這個階段最合適的規(guī)劃就是概念性規(guī)劃!
     何謂概念性規(guī)劃?概念性規(guī)劃是在借鑒西方國家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)上，適應(yīng)市場化需求應(yīng)運(yùn)而生的,。概規(guī)不是法定規(guī)劃,，在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中沒有相應(yīng)的法律地位。概念性規(guī)劃其實(shí)就是在不確定的對象上的實(shí)施融合了多種利益主體關(guān)注的一種對未來的計(jì)劃并把這種計(jì)劃以圖文的形式表現(xiàn)出來,，這種計(jì)劃用以協(xié)調(diào)各方利益主體的訴求達(dá)成或趨向一致,，最終實(shí)現(xiàn)約束多種利益主體關(guān)系的合同簽署。概念性規(guī)劃是多種利益主體在協(xié)議開發(fā)初期過程中的一種比較經(jīng)濟(jì)的行為,。由于要進(jìn)行多次的溝通匯報(bào),，概念性規(guī)劃一般采用ppt的方式來表現(xiàn)!
     那么概念性規(guī)劃主要有些什么內(nèi)容呢?它和總體規(guī)劃的區(qū)別在哪里?
     可以這樣認(rèn)為：概念性規(guī)劃就是總規(guī)簡化版+重點(diǎn)項(xiàng)目的意向性設(shè)計(jì)。
     總規(guī)簡化版是指著重闡述區(qū)域的發(fā)展環(huán)境,、發(fā)展定位,、空間格局布局、核心產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,、商業(yè)模式運(yùn)作等,。對總體規(guī)劃中的基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、防震減災(zāi)規(guī)劃,、文保規(guī)劃,、保障規(guī)劃等部分省略掉。
     意向性設(shè)計(jì)主要是針對休閑農(nóng)業(yè),、鄉(xiāng)村旅游等文旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目而言,。文旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引擎，往往要有“可視性”,，僅有文字策劃說明得再好,，聽取匯報(bào)的人員可能還是不大好理解。比例獨(dú)特的景觀步道,、創(chuàng)意性的休閑商業(yè)項(xiàng)目,、高端地產(chǎn)的景觀化，還有些趣味游樂項(xiàng)目的 “可視性”就需要一些意向圖來表現(xiàn),。這些設(shè)計(jì)不可能細(xì)化到替代后期真正的修規(guī)與建筑景觀設(shè)計(jì),，更多是突出創(chuàng)意效果，所以稱之為意向設(shè)計(jì),。這種意向設(shè)計(jì)主要是對“核心產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”的“可視化”解釋說明,。
     概念性規(guī)劃能夠完美的呈現(xiàn)投資商對擬開發(fā)區(qū)塊的思路，有利于政府和村集體理解投資商的意圖。對于投資商而言,，在前期做概念性規(guī)劃即達(dá)到了拿地或者擴(kuò)地以及爭取各方認(rèn)同的目的,，而且節(jié)約了時間和資金。因?yàn)?/span>概念性規(guī)劃一般不用走評審立項(xiàng)的程序,，節(jié)省了時間,，費(fèi)用也比做總規(guī)+詳規(guī)要低得多。做過了概念性規(guī)劃以后,，一般都不需要再做總體規(guī)劃,，但是重要節(jié)點(diǎn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃是必須要做的。
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