旅游地產(chǎn)的困境

     旅游地產(chǎn)開發(fā)面臨“有量無質(zhì)”的困境，如何解決旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的滯銷和售后空城問題？在第三屆國際旅游財(cái)富峰會(huì)上，政府、開發(fā)商、旅行社、物業(yè)運(yùn)營商等業(yè)內(nèi)人士分別從自己的角色出發(fā)，共同探討旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之道。

     2013年初，國務(wù)院《旅游休閑發(fā)展綱要》出臺(tái)，要求到2017年基本落實(shí)、2020年全面落實(shí)“帶薪休假”制度。2014年兩會(huì)期間，“帶薪休假”制度也得到國家領(lǐng)導(dǎo)人的再次強(qiáng)調(diào)。業(yè)內(nèi)專家預(yù)測，到2020年，將至少有20%的中產(chǎn)家庭購置旅游商業(yè)經(jīng)營和度假類不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)用于投資理財(cái)和休閑度假，這一市場無疑非常巨大。

     但與此不符的是，國內(nèi)缺乏優(yōu)質(zhì)的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，根據(jù)國際旅游地產(chǎn)專家評(píng)審委員會(huì)《2013年度國際旅游地產(chǎn)評(píng)審活動(dòng)》市場調(diào)研結(jié)果顯示，當(dāng)前絕大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是以旅游開發(fā)為名大肆圈地開發(fā)所謂的高端住宅，由于前期定位偏差，缺乏與所在地的產(chǎn)業(yè)結(jié)合，度假服務(wù)配套不完善，同時(shí)大多沿襲傳統(tǒng)住宅營銷模式，缺乏產(chǎn)業(yè)營銷通道，不僅使旅游景區(qū)、旅游度假區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境遭到破壞，而且在很多地方形成了“空城”、“鬼城”。

     越來越多的開發(fā)商也意識(shí)到，旅游地產(chǎn)開發(fā)必須從過去的“概念性旅游地產(chǎn)”真正進(jìn)化到以“旅游為核心、地產(chǎn)為載體”的操作思路。而旅游地產(chǎn)的價(jià)值也必須體現(xiàn)在投資者的實(shí)際需求和消費(fèi)使用上。

     旅游地產(chǎn)的模式

     國內(nèi)旅游地產(chǎn)目前有三種模式：第一類是借助自然環(huán)境與自身的景觀資源發(fā)展的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，如云南和三亞的很多項(xiàng)目，它們位處于優(yōu)美的自然環(huán)境，依托本身的自然資源即可開發(fā)成很好的地產(chǎn)項(xiàng)目。

     第二是利用商務(wù)類旅游資源開發(fā)的項(xiàng)目，較有代表性的是海南的博鰲，博鰲屬于很好地結(jié)合、利用了商務(wù)會(huì)議資源進(jìn)行開發(fā)的產(chǎn)品。

     還有一類則是非自然性的人造度假項(xiàng)目，這類項(xiàng)目本身的環(huán)境資源并非很豐富，但是面積足夠大，也擁有自然的山景、水景，同時(shí)有很多人文題材可供利用。這類項(xiàng)目的特點(diǎn)是對(duì)開發(fā)商和投資者來說，資金投入相對(duì)較大，也需要開發(fā)者對(duì)旅游地產(chǎn)有很好的把控力。

     旅游地產(chǎn)的“挑剔”

     首先，由于此類項(xiàng)目通常在旅游資源豐富，但位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)域，項(xiàng)目的資金要求較高，因此，需要開發(fā)商有雄厚實(shí)力并進(jìn)行大量投入，以便產(chǎn)生較好的項(xiàng)目效應(yīng)，拓展其旅游價(jià)值，從而達(dá)到開發(fā)需求。

     第二，旅游地產(chǎn)涉及到后期運(yùn)作以及可持續(xù)發(fā)展的要求，所以對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營能力和招商要求比較挑剔。

     第三，考慮到旅游地產(chǎn)項(xiàng)目買方的后續(xù)經(jīng)營和維護(hù)，因此，經(jīng)營管理和物業(yè)管理的要求比一般的房產(chǎn)高。所以，具備旅游概念和資源的開發(fā)商也較有優(yōu)勢，當(dāng)需要各個(gè)方面的較大的經(jīng)營投入時(shí)，這類開發(fā)商能通過更多的融資渠道幫助項(xiàng)目發(fā)展。

     旅游地產(chǎn)的盤活

     旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已進(jìn)入拼品質(zhì)和服務(wù)的時(shí)代，旅游地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該從原來的樓盤開發(fā)商轉(zhuǎn)化成把旅游與地產(chǎn)結(jié)合起來，開發(fā)具有相應(yīng)功能和服務(wù)價(jià)值的旅游地產(chǎn)，同時(shí)，還要把項(xiàng)目與城市配套結(jié)合起來，打造旅游休閑小城鎮(zhèn)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展的運(yùn)營，向旅游綜合運(yùn)營開發(fā)商轉(zhuǎn)型。

     對(duì)于大量的旅游地產(chǎn)空置項(xiàng)目，可考慮引入旅游理念和機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盤活改造，使其成為度假接待設(shè)施。

     在解決“空城”問題時(shí)，還可將地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)分離，把居住服務(wù)、休閑服務(wù)引入社區(qū)，引入樓盤和客房管理結(jié)構(gòu)，把物業(yè)管理轉(zhuǎn)化為帶著酒店經(jīng)營和旅居服務(wù)的社區(qū)管理，這也是有效消化旅游地產(chǎn)樓盤的方式。

     勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出，盤活國內(nèi)旅游地產(chǎn)高空置率，需要將旅游理念運(yùn)用于空城之中，使其轉(zhuǎn)型，成為具有相應(yīng)服務(wù)接待設(shè)施等功能的旅游休閑綜合體等；同時(shí)，還可以將所有權(quán)與使用權(quán)進(jìn)行分離，引入綜合運(yùn)營策略和盈利模式。