春節(jié)期間,全國(guó)樓市進(jìn)入“休眠”狀態(tài),多個(gè)城市連續(xù)一周成交“冰封”,巨大的“去庫存”壓力向后遞延。隨著年前降息,、降準(zhǔn)以及地方政府的“微刺激”政策,房地產(chǎn)下行趨勢(shì)逐漸減緩,歷經(jīng)寒潮的樓市或?qū)⒂瓉碚叻€(wěn),、市場(chǎng)穩(wěn)、價(jià)格穩(wěn)的新一年,。“以穩(wěn)為主”成新常態(tài),。

     在“新常態(tài)”下，不少房地產(chǎn)企業(yè)正結(jié)合當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境,，積極謀求轉(zhuǎn)型,；資本開始轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵在于盈利模式,，旅游地產(chǎn)的四般變化將成為行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn),，

     一化：旅游地產(chǎn)鄉(xiāng)村旅游化

     早在2013年12月舉行的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議中，就對(duì)鄉(xiāng)村旅游提出了新的發(fā)展要求,，為農(nóng)村工作和旅游業(yè)定下了基調(diào),，即讓城市融入大自然。2015年1月21日,，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)於促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》任務(wù)分解表,，分列44條67項(xiàng)工作任務(wù)，涉及負(fù)責(zé)單位,、牽頭部門,、時(shí)間進(jìn)度等。

     鄉(xiāng)村旅游以旅游度假為宗旨,，游居,、野行為特色，近年衍生的游居,、野行,、居游、輕建設(shè),、場(chǎng)景時(shí)代等原創(chuàng)新概念,，逐步讓鄉(xiāng)村旅游從觀光式旅游過渡為度假式深度體驗(yàn)游，是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略下的突破口,，重要性不言而喻,。鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā),，可以依托當(dāng)?shù)赝诰蛭幕瘍?nèi)涵、突出鄉(xiāng)村特點(diǎn),、開發(fā)鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品,；建設(shè)特色景觀旅游名鎮(zhèn)名村；加強(qiáng)鄉(xiāng)村旅游培訓(xùn),；發(fā)展森林旅游,、海洋旅游、紅色旅游,；鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)以入股,、聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同開辦旅游企業(yè),。

     旅游的根本是文化,，是心靈的體驗(yàn)。做好文化,，是做好旅游的最基本條件,，鄉(xiāng)村旅游也無不例外。脫離了文化的旅游地產(chǎn),，就像脫離了商品的商業(yè)一樣,，沒有根基。文化的種類很多,，包括本地民俗,、美食、典故等等都是值得植入的文化調(diào)料,。輕資產(chǎn),、重情景的項(xiàng)目就會(huì)產(chǎn)生很好的人氣和現(xiàn)金流回報(bào)。

     如何將建筑設(shè)計(jì),、景觀設(shè)計(jì),、商業(yè)設(shè)計(jì)、美陳設(shè)計(jì),、藝術(shù)設(shè)計(jì)和商品設(shè)計(jì)等多個(gè)設(shè)計(jì)門類聚焦在一個(gè)產(chǎn)品上進(jìn)行研發(fā)和創(chuàng)新,，這些都是決勝市場(chǎng)的根本。

     當(dāng)前的鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)設(shè)計(jì)不是簡(jiǎn)單的復(fù)原鄉(xiāng)村本來的面貌,，那只是返古的逆趨勢(shì)而動(dòng),。在產(chǎn)品打造的同時(shí)，一定要熟悉現(xiàn)代旅游商業(yè)消費(fèi)的特點(diǎn)和要素,，用精美的商品去打動(dòng)從城市來的尋求體驗(yàn)的游客,，用服務(wù)、創(chuàng)意給他們驚喜,，這才是現(xiàn)代旅游消費(fèi)所需要的內(nèi)容,。

     二化：旅游地產(chǎn)養(yǎng)老養(yǎng)生化

     研究數(shù)據(jù)顯示,，中國(guó)的人口紅利階段將在2015年結(jié)束。此后,，老年撫養(yǎng)比將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過青年撫養(yǎng)比,，越來越少的年輕人要養(yǎng)越來越多的老年人。

     中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)到現(xiàn)在沒有一個(gè)做成,，也很難做成,。通過大量的市場(chǎng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，有錢人不會(huì)把父母親送養(yǎng)老院,，晚輩孝敬長(zhǎng)輩不會(huì)把老人送到養(yǎng)老院,。中國(guó)傳統(tǒng)孝道價(jià)值觀念認(rèn)為,，把父母親送到養(yǎng)老院,，是違背孝道的一種體現(xiàn),。中國(guó)養(yǎng)老只有一種可能，居家養(yǎng)老,。政府在把老人從一個(gè)地方搬到另外一個(gè)地方去，新建那么多設(shè)施,，還不如把這些錢在社區(qū)里建設(shè)診所,、服務(wù)站，老人沒有一個(gè)是沖著環(huán)境好去養(yǎng)老的,。

     目前,，中國(guó)老人的現(xiàn)狀是孤單寂寞，不能和社會(huì)進(jìn)行互動(dòng),。我們要解決的是老人的養(yǎng)生化,，讓老人的身體健康起來，只有讓他健康,，生活品質(zhì)才會(huì)提高,。從晚輩來講，孝道的真正體現(xiàn)是如何讓老人能夠安心,、放心,、安逸，在此環(huán)境中能感覺到社會(huì)對(duì)他們的關(guān)心,，孩子不遺忘他,。他們的這種親密關(guān)系，是孝道的核心價(jià)值和核心內(nèi)容,。 

     對(duì)于我們現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)有直接啟發(fā)作用的是,，開發(fā)混合式的養(yǎng)老社區(qū)是一個(gè)重要方向。如在新開發(fā)建設(shè)的大型社區(qū)中,，堅(jiān)持按一定人口比例建有適合老年人的居住樓房(可在一棟樓中建有若干套老年人住房,、或在樓群區(qū)獨(dú)立建立一棟或幾棟樓專供老年人使用),。室內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮到老年人特點(diǎn)，考慮到殘障老年人可以延長(zhǎng)獨(dú)立生活時(shí)間的特殊要求;另可設(shè)計(jì)滿足多代人分而不離的居住房屋,。這種多代人融合在一起的社區(qū)建設(shè)方式,，大大優(yōu)于房地產(chǎn)商建設(shè)的獨(dú)立高級(jí)老年人住宅社區(qū)。老年人在這種環(huán)境中生活不易產(chǎn)生自身地位的邊緣感,，可與親人,、熟悉的人生活在同一地域，這會(huì)使老年人產(chǎn)生較高的安全感,，另外便于代際之間的情感交流和相互照料,，從根本上減輕或解決了若干年后必需通過重新調(diào)整住房才能滿足的照料需求。

     另外,，從消費(fèi)指導(dǎo)的角度來看,，養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)有自己特殊的屬性和特質(zhì)，如無障礙問題,，如社區(qū)服務(wù)問題,。這些，不僅是我們的消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)要考察的,，更是我們的設(shè)計(jì)者,、我們的政策制定和引導(dǎo)者在規(guī)劃伊始就必須責(zé)無旁貸認(rèn)識(shí)到的。對(duì)于開發(fā)商來講,，也應(yīng)該引起高度的重視,，因?yàn)轲B(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)需要非常多的人性化細(xì)節(jié)來支撐。作為企業(yè),，你今天重視了這個(gè)問題,，盡到了你的責(zé)任。那么,，它明天就可能成為大家對(duì)你的關(guān)注點(diǎn),，甚至是賣點(diǎn)，今日付出,，明日回報(bào),。

     三化：旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化

     2014年8月國(guó)發(fā)〔2014〕31號(hào)文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》，提出加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,，推動(dòng)旅游產(chǎn)品向觀光,、休閑、度假并重轉(zhuǎn)變,，滿足多樣化,、多層次的旅游消費(fèi)需求；積極發(fā)展休閑度假旅游、大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游,、創(chuàng)新文化旅游產(chǎn)品,、積極開展研學(xué)旅行、大力發(fā)展老年旅游等,；加強(qiáng)債券市場(chǎng)對(duì)旅游企業(yè)的支持力度,，發(fā)展旅游項(xiàng)目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等要求。

     中國(guó)的旅游市場(chǎng),，從海南到東北的白云山,，任何地方的旅游市場(chǎng)都有季節(jié)性。迪士尼樂園為什么沒有季節(jié)性,，是因?yàn)樗袃?nèi)容產(chǎn)業(yè),。也就是說房子不重要，真正去消費(fèi)的人很多是沖著內(nèi)容去的,，因?yàn)橛羞@個(gè)內(nèi)容,，吸引更多的消費(fèi)者，讓人們不會(huì)因?yàn)榧竟?jié)原因不去,，而會(huì)因?yàn)樨S富內(nèi)容要去,。 

     四化：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目藝術(shù)化

     中國(guó)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃很多還是在建房子,，和住宅幾乎差不多,。過去旅游地產(chǎn)的規(guī)劃過于單一，該項(xiàng)目做旅游地產(chǎn),，要是把傳統(tǒng)城市里的房產(chǎn)搬到了旅游景區(qū),，搬到山里去，還不如把它做成藝術(shù)品,。 

     通過項(xiàng)目規(guī)劃藝術(shù)化,，實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)的創(chuàng)新，引領(lǐng)旅游地產(chǎn)發(fā)展新方向,，以藝術(shù)化帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展,，將房地產(chǎn)中融入藝術(shù)元素，使房產(chǎn)更具有賣點(diǎn)和市場(chǎng),。同時(shí)藝術(shù)化的外觀,，能吸引更多的游客，滿足游客的感官享受,。 

     勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出,，新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型迫在眉睫,！大金融理念,，全球化戰(zhàn)略，互聯(lián)網(wǎng)思維成為了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵詞。旅游消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求,，旅游地產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展,，避免扎堆和一哄而上。