春節(jié)期間,全國(guó)樓市進(jìn)入“休眠”狀態(tài),多個(gè)城市連續(xù)一周成交“冰封”,巨大的“去庫(kù)存”壓力向后遞延。隨著年前降息、降準(zhǔn)以及地方政府的“微刺激”政策,房地產(chǎn)下行趨勢(shì)逐漸減緩,歷經(jīng)寒潮的樓市或?qū)⒂瓉?lái)政策穩(wěn)、市場(chǎng)穩(wěn)、價(jià)格穩(wěn)的新一年。“以穩(wěn)為主”成新常態(tài)。

     在“新常態(tài)”下，不少房地產(chǎn)企業(yè)正結(jié)合當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境，積極謀求轉(zhuǎn)型；資本開(kāi)始轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵在于盈利模式，旅游地產(chǎn)的四般變化將成為行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，

     一化：旅游地產(chǎn)鄉(xiāng)村旅游化

     早在2013年12月舉行的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議中，就對(duì)鄉(xiāng)村旅游提出了新的發(fā)展要求，為農(nóng)村工作和旅游業(yè)定下了基調(diào)，即讓城市融入大自然。2015年1月21日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)於促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見(jiàn)》任務(wù)分解表，分列44條67項(xiàng)工作任務(wù)，涉及負(fù)責(zé)單位、牽頭部門、時(shí)間進(jìn)度等。

     鄉(xiāng)村旅游以旅游度假為宗旨，游居、野行為特色，近年衍生的游居、野行、居游、輕建設(shè)、場(chǎng)景時(shí)代等原創(chuàng)新概念，逐步讓鄉(xiāng)村旅游從觀光式旅游過(guò)渡為度假式深度體驗(yàn)游，是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略下的突破口，重要性不言而喻。鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可以依托當(dāng)?shù)赝诰蛭幕瘍?nèi)涵、突出鄉(xiāng)村特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品；建設(shè)特色景觀旅游名鎮(zhèn)名村；加強(qiáng)鄉(xiāng)村旅游培訓(xùn)；發(fā)展森林旅游、海洋旅游、紅色旅游；鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)以入股、聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同開(kāi)辦旅游企業(yè)。

     旅游的根本是文化，是心靈的體驗(yàn)。做好文化，是做好旅游的最基本條件，鄉(xiāng)村旅游也無(wú)不例外。脫離了文化的旅游地產(chǎn)，就像脫離了商品的商業(yè)一樣，沒(méi)有根基。文化的種類很多，包括本地民俗、美食、典故等等都是值得植入的文化調(diào)料。輕資產(chǎn)、重情景的項(xiàng)目就會(huì)產(chǎn)生很好的人氣和現(xiàn)金流回報(bào)。

     如何將建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、商業(yè)設(shè)計(jì)、美陳設(shè)計(jì)、藝術(shù)設(shè)計(jì)和商品設(shè)計(jì)等多個(gè)設(shè)計(jì)門類聚焦在一個(gè)產(chǎn)品上進(jìn)行研發(fā)和創(chuàng)新，這些都是決勝市場(chǎng)的根本。

     當(dāng)前的鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)設(shè)計(jì)不是簡(jiǎn)單的復(fù)原鄉(xiāng)村本來(lái)的面貌，那只是返古的逆趨勢(shì)而動(dòng)。在產(chǎn)品打造的同時(shí)，一定要熟悉現(xiàn)代旅游商業(yè)消費(fèi)的特點(diǎn)和要素，用精美的商品去打動(dòng)從城市來(lái)的尋求體驗(yàn)的游客，用服務(wù)、創(chuàng)意給他們驚喜，這才是現(xiàn)代旅游消費(fèi)所需要的內(nèi)容。

     二化：旅游地產(chǎn)養(yǎng)老養(yǎng)生化

     研究數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的人口紅利階段將在2015年結(jié)束。此后，老年撫養(yǎng)比將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)青年撫養(yǎng)比，越來(lái)越少的年輕人要養(yǎng)越來(lái)越多的老年人。

     中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)到現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)做成，也很難做成。通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，有錢人不會(huì)把父母親送養(yǎng)老院，晚輩孝敬長(zhǎng)輩不會(huì)把老人送到養(yǎng)老院。中國(guó)傳統(tǒng)孝道價(jià)值觀念認(rèn)為，把父母親送到養(yǎng)老院，是違背孝道的一種體現(xiàn)。中國(guó)養(yǎng)老只有一種可能，居家養(yǎng)老。政府在把老人從一個(gè)地方搬到另外一個(gè)地方去，新建那么多設(shè)施，還不如把這些錢在社區(qū)里建設(shè)診所、服務(wù)站，老人沒(méi)有一個(gè)是沖著環(huán)境好去養(yǎng)老的。

     目前，中國(guó)老人的現(xiàn)狀是孤單寂寞，不能和社會(huì)進(jìn)行互動(dòng)。我們要解決的是老人的養(yǎng)生化，讓老人的身體健康起來(lái)，只有讓他健康，生活品質(zhì)才會(huì)提高。從晚輩來(lái)講，孝道的真正體現(xiàn)是如何讓老人能夠安心、放心、安逸，在此環(huán)境中能感覺(jué)到社會(huì)對(duì)他們的關(guān)心，孩子不遺忘他。他們的這種親密關(guān)系，是孝道的核心價(jià)值和核心內(nèi)容。 

     對(duì)于我們現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有直接啟發(fā)作用的是，開(kāi)發(fā)混合式的養(yǎng)老社區(qū)是一個(gè)重要方向。如在新開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型社區(qū)中，堅(jiān)持按一定人口比例建有適合老年人的居住樓房(可在一棟樓中建有若干套老年人住房、或在樓群區(qū)獨(dú)立建立一棟或幾棟樓專供老年人使用)。室內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮到老年人特點(diǎn)，考慮到殘障老年人可以延長(zhǎng)獨(dú)立生活時(shí)間的特殊要求;另可設(shè)計(jì)滿足多代人分而不離的居住房屋。這種多代人融合在一起的社區(qū)建設(shè)方式，大大優(yōu)于房地產(chǎn)商建設(shè)的獨(dú)立高級(jí)老年人住宅社區(qū)。老年人在這種環(huán)境中生活不易產(chǎn)生自身地位的邊緣感，可與親人、熟悉的人生活在同一地域，這會(huì)使老年人產(chǎn)生較高的安全感，另外便于代際之間的情感交流和相互照料，從根本上減輕或解決了若干年后必需通過(guò)重新調(diào)整住房才能滿足的照料需求。

     另外，從消費(fèi)指導(dǎo)的角度來(lái)看，養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)有自己特殊的屬性和特質(zhì)，如無(wú)障礙問(wèn)題，如社區(qū)服務(wù)問(wèn)題。這些，不僅是我們的消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)要考察的，更是我們的設(shè)計(jì)者、我們的政策制定和引導(dǎo)者在規(guī)劃伊始就必須責(zé)無(wú)旁貸認(rèn)識(shí)到的。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，也應(yīng)該引起高度的重視，因?yàn)轲B(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)需要非常多的人性化細(xì)節(jié)來(lái)支撐。作為企業(yè)，你今天重視了這個(gè)問(wèn)題，盡到了你的責(zé)任。那么，它明天就可能成為大家對(duì)你的關(guān)注點(diǎn)，甚至是賣點(diǎn)，今日付出，明日回報(bào)。

     三化：旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化

     2014年8月國(guó)發(fā)〔2014〕31號(hào)文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，推動(dòng)旅游產(chǎn)品向觀光、休閑、度假并重轉(zhuǎn)變，滿足多樣化、多層次的旅游消費(fèi)需求；積極發(fā)展休閑度假旅游、大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、創(chuàng)新文化旅游產(chǎn)品、積極開(kāi)展研學(xué)旅行、大力發(fā)展老年旅游等；加強(qiáng)債券市場(chǎng)對(duì)旅游企業(yè)的支持力度，發(fā)展旅游項(xiàng)目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等要求。

     中國(guó)的旅游市場(chǎng)，從海南到東北的白云山，任何地方的旅游市場(chǎng)都有季節(jié)性。迪士尼樂(lè)園為什么沒(méi)有季節(jié)性，是因?yàn)樗袃?nèi)容產(chǎn)業(yè)。也就是說(shuō)房子不重要，真正去消費(fèi)的人很多是沖著內(nèi)容去的，因?yàn)橛羞@個(gè)內(nèi)容，吸引更多的消費(fèi)者，讓人們不會(huì)因?yàn)榧竟?jié)原因不去，而會(huì)因?yàn)樨S富內(nèi)容要去。 

     四化：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目藝術(shù)化

     中國(guó)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃很多還是在建房子，和住宅幾乎差不多。過(guò)去旅游地產(chǎn)的規(guī)劃過(guò)于單一，該項(xiàng)目做旅游地產(chǎn)，要是把傳統(tǒng)城市里的房產(chǎn)搬到了旅游景區(qū)，搬到山里去，還不如把它做成藝術(shù)品。 

     通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃藝術(shù)化，實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)的創(chuàng)新，引領(lǐng)旅游地產(chǎn)發(fā)展新方向，以藝術(shù)化帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，將房地產(chǎn)中融入藝術(shù)元素，使房產(chǎn)更具有賣點(diǎn)和市場(chǎng)。同時(shí)藝術(shù)化的外觀，能吸引更多的游客，滿足游客的感官享受。 

     勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出，新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型迫在眉睫！大金融理念，全球化戰(zhàn)略，互聯(lián)網(wǎng)思維成為了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵詞。旅游消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求，旅游地產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，避免扎堆和一哄而上。