乍起秋風(fēng)，溫泉水滑洗凝脂,。伴隨著旅游市場(chǎng)上各條溫泉線路的迅速“躥紅”,，溫泉地產(chǎn)也抓住難得的溫泉旺季大肆推廣。在中山,，溫泉一直是城市旅游的一張名片,，三鄉(xiāng)泉眼溫泉，至今已有千年歷史,，被譽(yù)為“嶺南名湯”,。此外，位于南朗鎮(zhèn)的海灣溫泉,，為珠三角少有的海邊溫泉,。每到秋冬季，尤其是周末,，附近酒店便一房難求,。從去年起，中山地產(chǎn)商也紛紛瞄準(zhǔn)商機(jī),，開始涉足溫泉地產(chǎn),，但賣點(diǎn)不盡相同。
      廣東作為溫泉大省,，溫泉養(yǎng)生的觀念已經(jīng)深入民心,。從早期簡(jiǎn)單的溫泉游，到如今已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)化的溫泉養(yǎng)生地產(chǎn),，廣東的溫泉價(jià)值已經(jīng)被無限的放大,。溫泉地產(chǎn)呈現(xiàn)出怎樣的特點(diǎn)？是否值得投資,？又如何保值增值或者是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),？本期百姓置業(yè)，本報(bào)記者為你揭開溫泉地產(chǎn)的神秘面紗,。
　 溫泉地產(chǎn),度假,、養(yǎng)老為賣點(diǎn)
　 廣東人尤其講究秋冬養(yǎng)生，于是泡湯尋暖就成了秋冬季保健的必修課,，在中山,，溫泉一直是城市旅游的一張名片，三鄉(xiāng)泉眼溫泉,，至今已有千年歷史,，被譽(yù)為“嶺南名湯”。
　 此外,，位于南朗鎮(zhèn)的海灣溫泉,，為珠三角少有的海邊溫泉。每到秋冬季，尤其是周末,，附近酒店便一房難求,。從去年起，中山地產(chǎn)商也紛紛瞄準(zhǔn)商機(jī),，開始涉足溫泉地產(chǎn),，但賣點(diǎn)不盡相同。
　 2013年10月,，位于南朗的溫泉海岸開盤，主推60-138平方米4.9米層高的LOFT公寓,，“海景”,、“溫泉”為賣點(diǎn)，均價(jià)在8000元/平方米左右,。公寓采用的創(chuàng)新Y型建筑設(shè)計(jì),，也能最大限度滿足望海戶數(shù)，80%單位一線看海,。據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人楊勇介紹,，目前只推出第一期，認(rèn)購(gòu)率在7成左右,，以60多平方米的小戶型更受歡迎,。因海灣溫泉地處京珠高速附近，珠三角9城市均1小時(shí)可達(dá),，因此,，客戶群中，中山,、珠海,、廣州、深圳平分秋色,。
     在海灣溫泉附近,，2014年有多個(gè)新樓盤開始動(dòng)工。此前,，三鄉(xiāng)溫泉主要以旅游為主,，2014年10月，東城溫泉里開盤,，溫泉地產(chǎn)在三鄉(xiāng)拉開序幕,。項(xiàng)目主力戶型為89-152㎡的三房四房。”均價(jià)在5100元/平方米左右,。
　 主要吸引三代同堂的客戶,，溫泉的養(yǎng)生功能對(duì)于有養(yǎng)老需求的客戶而言，是有吸引力的。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,，“雖然也有89平方米的兩房,，但大戶型明顯更受歡迎。”首期推出4棟,，目前認(rèn)購(gòu)率為7成,。
　 開發(fā)商試水 
　 目前，溫泉地產(chǎn)都朝大型養(yǎng)生社區(qū)方向發(fā)展,，項(xiàng)目面積占地大,，產(chǎn)品類型涵蓋別墅、洋房以及公寓,。從售價(jià)來看,，公寓、洋房的單價(jià)偏低,，多集中在4000-8000元/平方米,，總價(jià)二三十萬就可以購(gòu)買一套溫泉房。
　 在珠三角9城樓市中,，中山一直處于價(jià)格洼地,，溫泉地產(chǎn)項(xiàng)目的均價(jià)，比普通商品房項(xiàng)目高出不少,，原本表現(xiàn)平平的市場(chǎng)中,，能否很好立足？記者了解到,，中山推出的溫泉地產(chǎn)項(xiàng)目,，開發(fā)商目前抱著“小試牛刀”的心態(tài)，后市如何,，還有待觀察,。
 　“相比廣州、佛山等珠三角城市,，中山的外來人口較少,，而其他城市對(duì)于中山市的總體認(rèn)知度并不高。這成了制約中山發(fā)展旅游地產(chǎn)的主因,。”楊勇稱,，目前，他們已經(jīng)開始引進(jìn)酒店管理公司,，客戶購(gòu)房后,，可委托管理，將購(gòu)房者的利益與溫泉經(jīng)營(yíng)捆綁管理,，幫助其規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),。“至于后市如何,，還有待翠亨新區(qū)、港珠澳大橋等項(xiàng)目的推進(jìn)帶來的利好,。”
　 三鄉(xiāng)溫泉地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)則略有不同,，據(jù)悉，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)共有近10萬港澳客,，成為溫泉地產(chǎn)的主要客源,。周生認(rèn)為，“三鄉(xiāng)的樓市與中山城區(qū)的略有不同,，溫泉地產(chǎn)也是一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng),，針對(duì)性強(qiáng)。”后市發(fā)展,，仍有待中山與港澳等地的交流進(jìn)一步加強(qiáng),。
 　溫泉地產(chǎn)要善打養(yǎng)生牌
　 眼下，房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)行巨變的時(shí)代,，不少行業(yè)大佬驚呼：房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)離去，現(xiàn)在進(jìn)入到了白銀時(shí)代,。
　 經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也曾指出,，曾經(jīng)輝煌了10年之久的住宅地產(chǎn)，曾一度是中國(guó)最重要的投資產(chǎn)品,，不過,，輝煌的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。“未來房地產(chǎn)投資方向?qū)⑾蚨嘣l(fā)展,。”住宅地產(chǎn)不再一枝獨(dú)秀,，養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)等新型的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的出現(xiàn),，將拓寬了投資者的投資渠道,。
　 隨著人們的生活水平的不斷提升，人們會(huì)對(duì)養(yǎng)生,、健康等問題也尤為關(guān)注,。因此，溫泉地產(chǎn)不能僅僅依靠單一的溫泉作為唯一產(chǎn)品進(jìn)行營(yíng)銷,，而是應(yīng)該圍繞溫泉,，打造出養(yǎng)生、養(yǎng)老的復(fù)合概念,。
　 而這類具備各種養(yǎng)生功能的養(yǎng)生,、養(yǎng)老地產(chǎn)，也會(huì)是未來開發(fā)商重要的開發(fā)方向,。仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略咨詢部總監(jiān)招錫祥指出,，目前很多所謂的“養(yǎng)生”產(chǎn)品,，“養(yǎng)生”功能只是附屬功能，未來,，養(yǎng)生功能將逐漸強(qiáng)化和發(fā)展,，養(yǎng)生將成為旅游的重要目的，養(yǎng)生旅游市場(chǎng)將得到深化發(fā)展,。
　 另外,，溫泉地產(chǎn)的開發(fā)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實(shí)力,，因此在選擇溫泉地產(chǎn)投資時(shí),，一定要關(guān)注開發(fā)商的實(shí)力，最好選擇有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的品牌開發(fā)商,。
　 問題1：溫泉地產(chǎn)是概念營(yíng)銷還是實(shí)至名歸,？
　 關(guān)鍵看是否有后期運(yùn)營(yíng)方案
　 對(duì)于投資客來說，概念性的溫泉地產(chǎn)猶如“海市蜃樓”,，風(fēng)險(xiǎn)極大,。因此，早期售賣的溫泉地產(chǎn)產(chǎn)品,，由于缺乏后期的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng),，出現(xiàn)了大量空置的問題。近年來,，隨著溫泉地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷提升,、發(fā)展，溫泉地產(chǎn)的概念營(yíng)銷有了新的變化,。
　 目前,，常見的溫泉地產(chǎn)開發(fā)形式主要有以下幾種：純溫泉入戶、溫泉景區(qū)+住宅,、溫泉會(huì)所+住宅,。這些開發(fā)方式，雖然令溫泉有了跟多實(shí)質(zhì)性運(yùn)用,，但是溫泉地產(chǎn)的概念還是過于簡(jiǎn)單化,，沒有考慮到整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式、產(chǎn)品形態(tài),、社區(qū)消費(fèi),、服務(wù)管理等方面的真正融合。
　 要把溫泉概念落到實(shí)處,，對(duì)開發(fā)商后期運(yùn)營(yíng)的提出了很高要求,。開發(fā)商不能只是單純的賣房子，而是應(yīng)通過持有物業(yè)來實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的共融性,。因此,，購(gòu)房者在投資溫泉地產(chǎn)時(shí),，一定要關(guān)注開發(fā)商是否具有后期運(yùn)營(yíng)的準(zhǔn)備和打算。
　 問題2：只做半年生意 空置率大影響投資回報(bào),？
　 托管經(jīng)營(yíng) 規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)
　  廣東是一個(gè)春夏與秋冬兩季氣候特別明顯的地區(qū),，而溫泉也往往被視為只有秋冬季的半季節(jié)旅游消費(fèi)產(chǎn)品。“我只有秋冬過來住,，那春夏季就只有空著,，從投資的角度看，似乎很不劃算,。”市民陳女士說,。記者也從各大旅行社打探到，旺季溫泉房大多執(zhí)行旺季價(jià),，別墅租價(jià)每幢4000-5000元/晚,，4、5星級(jí)的酒店標(biāo)房房?jī)r(jià)也高達(dá)1000多元/晚,。但是到了淡季,，房間報(bào)價(jià)往往只有旺季的半價(jià)左右，而且入住率還不高,。
     溫泉房的租賃市場(chǎng)受季節(jié)影響如此之大,，會(huì)令該房產(chǎn)的投資回報(bào)大打折扣。為了打消購(gòu)買者的這種疑慮,，以及方便后期的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，目前,，溫泉地產(chǎn)項(xiàng)目多采用了帶租約銷售的模式,，把購(gòu)房者的利益與溫泉的運(yùn)營(yíng)捆綁在一起。
      勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心視點(diǎn)
      隨著國(guó)內(nèi)第一居所的降溫,，房地產(chǎn)的投資渠道必定向多元化方向發(fā)展,。這種發(fā)展趨勢(shì)好比以前買房時(shí)，只是關(guān)心簡(jiǎn)單的居住功能和周邊配套,，發(fā)展到如今對(duì)環(huán)境元素考慮,。當(dāng)前亞健康是個(gè)社會(huì)問題，那么作為溫泉+養(yǎng)生這樣的黃金搭檔更是順勢(shì)而為,，當(dāng)然是前景無限好,。旅游規(guī)劃中心溫馨提示：溫泉地產(chǎn)開發(fā)，重要的是后期的管理和服務(wù),，只有這個(gè)做好了,，才會(huì)形成品牌。