乍起秋風(fēng)，溫泉水滑洗凝脂。伴隨著旅游市場上各條溫泉線路的迅速“躥紅”，溫泉地產(chǎn)也抓住難得的溫泉旺季大肆推廣。在中山，溫泉一直是城市旅游的一張名片，三鄉(xiāng)泉眼溫泉，至今已有千年歷史，被譽為“嶺南名湯”。此外，位于南朗鎮(zhèn)的海灣溫泉，為珠三角少有的海邊溫泉。每到秋冬季，尤其是周末，附近酒店便一房難求。從去年起，中山地產(chǎn)商也紛紛瞄準(zhǔn)商機，開始涉足溫泉地產(chǎn)，但賣點不盡相同。
      廣東作為溫泉大省，溫泉養(yǎng)生的觀念已經(jīng)深入民心。從早期簡單的溫泉游，到如今已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)化的溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)，廣東的溫泉價值已經(jīng)被無限的放大。溫泉地產(chǎn)呈現(xiàn)出怎樣的特點？是否值得投資？又如何保值增值或者是規(guī)避風(fēng)險？本期百姓置業(yè)，本報記者為你揭開溫泉地產(chǎn)的神秘面紗。
　 溫泉地產(chǎn),度假、養(yǎng)老為賣點
　 廣東人尤其講究秋冬養(yǎng)生，于是泡湯尋暖就成了秋冬季保健的必修課，在中山，溫泉一直是城市旅游的一張名片，三鄉(xiāng)泉眼溫泉，至今已有千年歷史，被譽為“嶺南名湯”。
　 此外，位于南朗鎮(zhèn)的海灣溫泉，為珠三角少有的海邊溫泉。每到秋冬季，尤其是周末，附近酒店便一房難求。從去年起，中山地產(chǎn)商也紛紛瞄準(zhǔn)商機，開始涉足溫泉地產(chǎn)，但賣點不盡相同。
　 2013年10月，位于南朗的溫泉海岸開盤，主推60-138平方米4.9米層高的LOFT公寓，“海景”、“溫泉”為賣點，均價在8000元/平方米左右。公寓采用的創(chuàng)新Y型建筑設(shè)計，也能最大限度滿足望海戶數(shù)，80%單位一線看海。據(jù)項目相關(guān)負責(zé)人楊勇介紹，目前只推出第一期，認購率在7成左右，以60多平方米的小戶型更受歡迎。因海灣溫泉地處京珠高速附近，珠三角9城市均1小時可達，因此，客戶群中，中山、珠海、廣州、深圳平分秋色。
     在海灣溫泉附近，2014年有多個新樓盤開始動工。此前，三鄉(xiāng)溫泉主要以旅游為主，2014年10月，東城溫泉里開盤，溫泉地產(chǎn)在三鄉(xiāng)拉開序幕。項目主力戶型為89-152㎡的三房四房。”均價在5100元/平方米左右。
　 主要吸引三代同堂的客戶，溫泉的養(yǎng)生功能對于有養(yǎng)老需求的客戶而言，是有吸引力的。項目相關(guān)負責(zé)人告訴記者，“雖然也有89平方米的兩房，但大戶型明顯更受歡迎。”首期推出4棟，目前認購率為7成。
　 開發(fā)商試水 
　 目前，溫泉地產(chǎn)都朝大型養(yǎng)生社區(qū)方向發(fā)展，項目面積占地大，產(chǎn)品類型涵蓋別墅、洋房以及公寓。從售價來看，公寓、洋房的單價偏低，多集中在4000-8000元/平方米，總價二三十萬就可以購買一套溫泉房。
　 在珠三角9城樓市中，中山一直處于價格洼地，溫泉地產(chǎn)項目的均價，比普通商品房項目高出不少，原本表現(xiàn)平平的市場中，能否很好立足？記者了解到，中山推出的溫泉地產(chǎn)項目，開發(fā)商目前抱著“小試牛刀”的心態(tài)，后市如何，還有待觀察。
 　“相比廣州、佛山等珠三角城市，中山的外來人口較少，而其他城市對于中山市的總體認知度并不高。這成了制約中山發(fā)展旅游地產(chǎn)的主因。”楊勇稱，目前，他們已經(jīng)開始引進酒店管理公司，客戶購房后，可委托管理，將購房者的利益與溫泉經(jīng)營捆綁管理，幫助其規(guī)避風(fēng)險。“至于后市如何，還有待翠亨新區(qū)、港珠澳大橋等項目的推進帶來的利好。”
　 三鄉(xiāng)溫泉地產(chǎn)的運營則略有不同，據(jù)悉，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)共有近10萬港澳客，成為溫泉地產(chǎn)的主要客源。周生認為，“三鄉(xiāng)的樓市與中山城區(qū)的略有不同，溫泉地產(chǎn)也是一個獨立的市場，針對性強。”后市發(fā)展，仍有待中山與港澳等地的交流進一步加強。
 　溫泉地產(chǎn)要善打養(yǎng)生牌
　 眼下，房地產(chǎn)行業(yè)正在進行巨變的時代，不少行業(yè)大佬驚呼：房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)離去，現(xiàn)在進入到了白銀時代。
　 經(jīng)濟學(xué)家馬光遠也曾指出，曾經(jīng)輝煌了10年之久的住宅地產(chǎn)，曾一度是中國最重要的投資產(chǎn)品，不過，輝煌的時代已經(jīng)結(jié)束了。“未來房地產(chǎn)投資方向?qū)⑾蚨嘣l(fā)展。”住宅地產(chǎn)不再一枝獨秀，養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)等新型的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，將拓寬了投資者的投資渠道。
　 隨著人們的生活水平的不斷提升，人們會對養(yǎng)生、健康等問題也尤為關(guān)注。因此，溫泉地產(chǎn)不能僅僅依靠單一的溫泉作為唯一產(chǎn)品進行營銷，而是應(yīng)該圍繞溫泉，打造出養(yǎng)生、養(yǎng)老的復(fù)合概念。
　 而這類具備各種養(yǎng)生功能的養(yǎng)生、養(yǎng)老地產(chǎn)，也會是未來開發(fā)商重要的開發(fā)方向。仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略咨詢部總監(jiān)招錫祥指出，目前很多所謂的“養(yǎng)生”產(chǎn)品，“養(yǎng)生”功能只是附屬功能，未來，養(yǎng)生功能將逐漸強化和發(fā)展，養(yǎng)生將成為旅游的重要目的，養(yǎng)生旅游市場將得到深化發(fā)展。
　 另外，溫泉地產(chǎn)的開發(fā)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力，因此在選擇溫泉地產(chǎn)投資時，一定要關(guān)注開發(fā)商的實力，最好選擇有運營經(jīng)驗的品牌開發(fā)商。
　 問題1：溫泉地產(chǎn)是概念營銷還是實至名歸？
　 關(guān)鍵看是否有后期運營方案
　 對于投資客來說，概念性的溫泉地產(chǎn)猶如“海市蜃樓”，風(fēng)險極大。因此，早期售賣的溫泉地產(chǎn)產(chǎn)品，由于缺乏后期的統(tǒng)一運營，出現(xiàn)了大量空置的問題。近年來，隨著溫泉地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷提升、發(fā)展，溫泉地產(chǎn)的概念營銷有了新的變化。
　 目前，常見的溫泉地產(chǎn)開發(fā)形式主要有以下幾種：純溫泉入戶、溫泉景區(qū)+住宅、溫泉會所+住宅。這些開發(fā)方式，雖然令溫泉有了跟多實質(zhì)性運用，但是溫泉地產(chǎn)的概念還是過于簡單化，沒有考慮到整個項目的運營模式、產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)消費、服務(wù)管理等方面的真正融合。
　 要把溫泉概念落到實處，對開發(fā)商后期運營的提出了很高要求。開發(fā)商不能只是單純的賣房子，而是應(yīng)通過持有物業(yè)來實現(xiàn)整個項目的共融性。因此，購房者在投資溫泉地產(chǎn)時，一定要關(guān)注開發(fā)商是否具有后期運營的準(zhǔn)備和打算。
　 問題2：只做半年生意 空置率大影響投資回報？
　 托管經(jīng)營 規(guī)避投資風(fēng)險
　  廣東是一個春夏與秋冬兩季氣候特別明顯的地區(qū)，而溫泉也往往被視為只有秋冬季的半季節(jié)旅游消費產(chǎn)品。“我只有秋冬過來住，那春夏季就只有空著，從投資的角度看，似乎很不劃算。”市民陳女士說。記者也從各大旅行社打探到，旺季溫泉房大多執(zhí)行旺季價，別墅租價每幢4000-5000元/晚，4、5星級的酒店標(biāo)房房價也高達1000多元/晚。但是到了淡季，房間報價往往只有旺季的半價左右，而且入住率還不高。
     溫泉房的租賃市場受季節(jié)影響如此之大，會令該房產(chǎn)的投資回報大打折扣。為了打消購買者的這種疑慮，以及方便后期的統(tǒng)一運營管理，目前，溫泉地產(chǎn)項目多采用了帶租約銷售的模式，把購房者的利益與溫泉的運營捆綁在一起。
      勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心視點
      隨著國內(nèi)第一居所的降溫，房地產(chǎn)的投資渠道必定向多元化方向發(fā)展。這種發(fā)展趨勢好比以前買房時，只是關(guān)心簡單的居住功能和周邊配套，發(fā)展到如今對環(huán)境元素考慮。當(dāng)前亞健康是個社會問題，那么作為溫泉+養(yǎng)生這樣的黃金搭檔更是順勢而為，當(dāng)然是前景無限好。旅游規(guī)劃中心溫馨提示：溫泉地產(chǎn)開發(fā)，重要的是后期的管理和服務(wù)，只有這個做好了，才會形成品牌。