乍起秋風(fēng),溫泉水滑洗凝脂,。伴隨著旅游市場(chǎng)上各條溫泉線路的迅速“躥紅”,,溫泉地產(chǎn)也抓住難得的溫泉旺季大肆推廣。在中山,,溫泉一直是城市旅游的一張名片,,三鄉(xiāng)泉眼溫泉,至今已有千年歷史,,被譽(yù)為“嶺南名湯”,。此外,位于南朗鎮(zhèn)的海灣溫泉,,為珠三角少有的海邊溫泉,。每到秋冬季,尤其是周末,,附近酒店便一房難求,。從去年起,中山地產(chǎn)商也紛紛瞄準(zhǔn)商機(jī),,開始涉足溫泉地產(chǎn),,但賣點(diǎn)不盡相同。
廣東作為溫泉大省,,溫泉養(yǎng)生的觀念已經(jīng)深入民心,。從早期簡(jiǎn)單的溫泉游,到如今已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)化的溫泉養(yǎng)生地產(chǎn),,廣東的溫泉價(jià)值已經(jīng)被無限的放大,。溫泉地產(chǎn)呈現(xiàn)出怎樣的特點(diǎn)?是否值得投資,?又如何保值增值或者是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),?本期百姓置業(yè),本報(bào)記者為你揭開溫泉地產(chǎn)的神秘面紗,。
溫泉地產(chǎn),度假,、養(yǎng)老為賣點(diǎn)
廣東人尤其講究秋冬養(yǎng)生,于是泡湯尋暖就成了秋冬季保健的必修課,,在中山,,溫泉一直是城市旅游的一張名片,三鄉(xiāng)泉眼溫泉,,至今已有千年歷史,,被譽(yù)為“嶺南名湯”。
此外,,位于南朗鎮(zhèn)的海灣溫泉,,為珠三角少有的海邊溫泉。每到秋冬季,尤其是周末,,附近酒店便一房難求,。從去年起,中山地產(chǎn)商也紛紛瞄準(zhǔn)商機(jī),,開始涉足溫泉地產(chǎn),,但賣點(diǎn)不盡相同。
2013年10月,,位于南朗的溫泉海岸開盤,主推60-138平方米4.9米層高的LOFT公寓,,“海景”,、“溫泉”為賣點(diǎn),均價(jià)在8000元/平方米左右,。公寓采用的創(chuàng)新Y型建筑設(shè)計(jì),,也能最大限度滿足望海戶數(shù),80%單位一線看海,。據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人楊勇介紹,,目前只推出第一期,認(rèn)購(gòu)率在7成左右,,以60多平方米的小戶型更受歡迎,。因海灣溫泉地處京珠高速附近,珠三角9城市均1小時(shí)可達(dá),,因此,,客戶群中,中山,、珠海,、廣州、深圳平分秋色,。
在海灣溫泉附近,,2014年有多個(gè)新樓盤開始動(dòng)工。此前,,三鄉(xiāng)溫泉主要以旅游為主,,2014年10月,東城溫泉里開盤,,溫泉地產(chǎn)在三鄉(xiāng)拉開序幕,。項(xiàng)目主力戶型為89-152㎡的三房四房。”均價(jià)在5100元/平方米左右,。
主要吸引三代同堂的客戶,,溫泉的養(yǎng)生功能對(duì)于有養(yǎng)老需求的客戶而言,是有吸引力的。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,,“雖然也有89平方米的兩房,,但大戶型明顯更受歡迎。”首期推出4棟,,目前認(rèn)購(gòu)率為7成,。
開發(fā)商試水
目前,溫泉地產(chǎn)都朝大型養(yǎng)生社區(qū)方向發(fā)展,,項(xiàng)目面積占地大,,產(chǎn)品類型涵蓋別墅、洋房以及公寓,。從售價(jià)來看,,公寓、洋房的單價(jià)偏低,,多集中在4000-8000元/平方米,,總價(jià)二三十萬就可以購(gòu)買一套溫泉房。
在珠三角9城樓市中,,中山一直處于價(jià)格洼地,,溫泉地產(chǎn)項(xiàng)目的均價(jià),比普通商品房項(xiàng)目高出不少,,原本表現(xiàn)平平的市場(chǎng)中,,能否很好立足?記者了解到,,中山推出的溫泉地產(chǎn)項(xiàng)目,,開發(fā)商目前抱著“小試牛刀”的心態(tài),后市如何,,還有待觀察,。
“相比廣州、佛山等珠三角城市,,中山的外來人口較少,,而其他城市對(duì)于中山市的總體認(rèn)知度并不高。這成了制約中山發(fā)展旅游地產(chǎn)的主因,。”楊勇稱,,目前,他們已經(jīng)開始引進(jìn)酒店管理公司,,客戶購(gòu)房后,,可委托管理,將購(gòu)房者的利益與溫泉經(jīng)營(yíng)捆綁管理,,幫助其規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),。“至于后市如何,,還有待翠亨新區(qū)、港珠澳大橋等項(xiàng)目的推進(jìn)帶來的利好,。”
三鄉(xiāng)溫泉地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)則略有不同,,據(jù)悉,三鄉(xiāng)鎮(zhèn)共有近10萬港澳客,,成為溫泉地產(chǎn)的主要客源,。周生認(rèn)為,“三鄉(xiāng)的樓市與中山城區(qū)的略有不同,,溫泉地產(chǎn)也是一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng),,針對(duì)性強(qiáng)。”后市發(fā)展,,仍有待中山與港澳等地的交流進(jìn)一步加強(qiáng),。
溫泉地產(chǎn)要善打養(yǎng)生牌
眼下,房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)行巨變的時(shí)代,,不少行業(yè)大佬驚呼:房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)離去,現(xiàn)在進(jìn)入到了白銀時(shí)代,。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也曾指出,,曾經(jīng)輝煌了10年之久的住宅地產(chǎn),曾一度是中國(guó)最重要的投資產(chǎn)品,,不過,,輝煌的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。“未來房地產(chǎn)投資方向?qū)⑾蚨嘣l(fā)展,。”住宅地產(chǎn)不再一枝獨(dú)秀,,養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)等新型的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的出現(xiàn),,將拓寬了投資者的投資渠道,。
隨著人們的生活水平的不斷提升,人們會(huì)對(duì)養(yǎng)生,、健康等問題也尤為關(guān)注,。因此,溫泉地產(chǎn)不能僅僅依靠單一的溫泉作為唯一產(chǎn)品進(jìn)行營(yíng)銷,,而是應(yīng)該圍繞溫泉,,打造出養(yǎng)生、養(yǎng)老的復(fù)合概念,。
而這類具備各種養(yǎng)生功能的養(yǎng)生,、養(yǎng)老地產(chǎn),也會(huì)是未來開發(fā)商重要的開發(fā)方向,。仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略咨詢部總監(jiān)招錫祥指出,,目前很多所謂的“養(yǎng)生”產(chǎn)品,,“養(yǎng)生”功能只是附屬功能,未來,,養(yǎng)生功能將逐漸強(qiáng)化和發(fā)展,,養(yǎng)生將成為旅游的重要目的,養(yǎng)生旅游市場(chǎng)將得到深化發(fā)展,。
另外,,溫泉地產(chǎn)的開發(fā)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā),它更依賴于環(huán)境條件和投資的實(shí)力,,因此在選擇溫泉地產(chǎn)投資時(shí),,一定要關(guān)注開發(fā)商的實(shí)力,最好選擇有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的品牌開發(fā)商,。
問題1:溫泉地產(chǎn)是概念營(yíng)銷還是實(shí)至名歸,?
關(guān)鍵看是否有后期運(yùn)營(yíng)方案
對(duì)于投資客來說,概念性的溫泉地產(chǎn)猶如“海市蜃樓”,,風(fēng)險(xiǎn)極大,。因此,早期售賣的溫泉地產(chǎn)產(chǎn)品,,由于缺乏后期的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng),,出現(xiàn)了大量空置的問題。近年來,,隨著溫泉地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷提升,、發(fā)展,溫泉地產(chǎn)的概念營(yíng)銷有了新的變化,。
目前,,常見的溫泉地產(chǎn)開發(fā)形式主要有以下幾種:純溫泉入戶、溫泉景區(qū)+住宅,、溫泉會(huì)所+住宅,。這些開發(fā)方式,雖然令溫泉有了跟多實(shí)質(zhì)性運(yùn)用,,但是溫泉地產(chǎn)的概念還是過于簡(jiǎn)單化,,沒有考慮到整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式、產(chǎn)品形態(tài),、社區(qū)消費(fèi),、服務(wù)管理等方面的真正融合。
要把溫泉概念落到實(shí)處,,對(duì)開發(fā)商后期運(yùn)營(yíng)的提出了很高要求,。開發(fā)商不能只是單純的賣房子,而是應(yīng)通過持有物業(yè)來實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的共融性,。因此,,購(gòu)房者在投資溫泉地產(chǎn)時(shí),,一定要關(guān)注開發(fā)商是否具有后期運(yùn)營(yíng)的準(zhǔn)備和打算。
問題2:只做半年生意 空置率大影響投資回報(bào),?
托管經(jīng)營(yíng) 規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)
廣東是一個(gè)春夏與秋冬兩季氣候特別明顯的地區(qū),,而溫泉也往往被視為只有秋冬季的半季節(jié)旅游消費(fèi)產(chǎn)品。“我只有秋冬過來住,,那春夏季就只有空著,,從投資的角度看,似乎很不劃算,。”市民陳女士說,。記者也從各大旅行社打探到,旺季溫泉房大多執(zhí)行旺季價(jià),,別墅租價(jià)每幢4000-5000元/晚,,4、5星級(jí)的酒店標(biāo)房房?jī)r(jià)也高達(dá)1000多元/晚,。但是到了淡季,,房間報(bào)價(jià)往往只有旺季的半價(jià)左右,而且入住率還不高,。
溫泉房的租賃市場(chǎng)受季節(jié)影響如此之大,,會(huì)令該房產(chǎn)的投資回報(bào)大打折扣。為了打消購(gòu)買者的這種疑慮,,以及方便后期的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理,目前,,溫泉地產(chǎn)項(xiàng)目多采用了帶租約銷售的模式,,把購(gòu)房者的利益與溫泉的運(yùn)營(yíng)捆綁在一起。
勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心視點(diǎn)
隨著國(guó)內(nèi)第一居所的降溫,,房地產(chǎn)的投資渠道必定向多元化方向發(fā)展,。這種發(fā)展趨勢(shì)好比以前買房時(shí),只是關(guān)心簡(jiǎn)單的居住功能和周邊配套,,發(fā)展到如今對(duì)環(huán)境元素考慮,。當(dāng)前亞健康是個(gè)社會(huì)問題,那么作為溫泉+養(yǎng)生這樣的黃金搭檔更是順勢(shì)而為,,當(dāng)然是前景無限好,。旅游規(guī)劃中心溫馨提示:溫泉地產(chǎn)開發(fā),重要的是后期的管理和服務(wù),,只有這個(gè)做好了,,才會(huì)形成品牌。

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