經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，催生中國老年時代的提前到來,，目前中國的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”已經(jīng)擁有了數(shù)以億計的消費(fèi)群體,。“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”是專門為老年人消費(fèi)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，它涵蓋衛(wèi)生健康服務(wù),、家政服務(wù),、日常生活用品、保險業(yè),、金融理財,、旅游娛樂、房地產(chǎn),、教育,、咨詢服務(wù)等各個領(lǐng)域。而養(yǎng)老地產(chǎn)則是“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”中的重要版塊,。
     養(yǎng)老地產(chǎn)升溫在即
     當(dāng)前,，我國老齡人口的居住方式主要有三種：約有90%的老人是在社會服務(wù)的協(xié)助下居住在自己家中，靠家庭照顧養(yǎng)老,，而有7%的老人通過購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老,，另有3%的老人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。而這些養(yǎng)老方式則催生出適合老齡人口居住的老年社區(qū),、老年公寓,、養(yǎng)老院、老年活動中心等相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn),。
     眾多社會資本也敏銳的察覺到這一極具發(fā)展前景的投資領(lǐng)域,，紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。例如萬科地產(chǎn)在北京,、青島,、武漢、廣東,、杭州等地項(xiàng)目均有涉及養(yǎng)老地產(chǎn),，在中糧萬科·長陽半島、五礦萬科·北京歡慶城,、萬科良渚文化村 “隨緣嘉樹” 老年公寓項(xiàng)目,、廣東清遠(yuǎn)北部萬科城項(xiàng)目等紛紛配備養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。而作為萬科進(jìn)軍老年地產(chǎn)領(lǐng)域的首個項(xiàng)目——“萬科幸福匯”項(xiàng)目更是已落戶北京房山,。而保利地產(chǎn)已成立“善居養(yǎng)老研究中心”,，并與北京安平投資有限公司共同合作成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，上海“西塘安平老年健康生活社區(qū)”更是保利地產(chǎn)的首個養(yǎng)老公寓項(xiàng)目,。此外,，綠地集團(tuán)、花樣年地產(chǎn)、朗詩地產(chǎn),、榮禾集團(tuán),、蔚藍(lán)房地產(chǎn)等多家地產(chǎn)集團(tuán)近年均有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目推向市場。除了地產(chǎn)集團(tuán)開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)外,，中國紅十字基金會、泰康人壽,、中國人壽,、合眾人壽、亞洲醫(yī)療控股等社會資本也進(jìn)入到這一領(lǐng)域,，進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā),。
     私募股權(quán)投資基金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域
     不僅如此，私募股權(quán)投資基金也開始涉及養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域,。7月19日,，拓界資本與福建省老齡事業(yè)發(fā)展基金會簽訂拓界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金合作協(xié)議，率先進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)投資領(lǐng)域,，助推福建省養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展,。拓界資本董事長林雄指出，政府鼓勵社會資本力量興辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),，未來十年,，隨著老齡化真正到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有無限商機(jī),。拓界養(yǎng)老基金的運(yùn)營模式契合了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的產(chǎn)品設(shè)計靈活,、涵蓋面廣、周期適中,、收益較好幾大特點(diǎn),。
     雖然有眾多實(shí)力公司涉足養(yǎng)老地產(chǎn)這一行業(yè)，但是養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展仍有眾多阻礙存在,，這其中最為關(guān)鍵性的問題有五個,。
     問題一：土地問題
     政府針對養(yǎng)老項(xiàng)目用地沒有明確的界定，也難以確定項(xiàng)目房屋的建筑性質(zhì),。如果通過正常的招拍掛程序獲取土地,，過高的成本是養(yǎng)老項(xiàng)目無法承受的。
     問題二：資金問題
     養(yǎng)老項(xiàng)目相比普通住宅項(xiàng)目投資高,，受制于土地和項(xiàng)目的分割情況,，獲取銀行貸款難度大，同時由于涉及到自持,、資金回籠慢等問題,，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)相較于普通住宅項(xiàng)目開發(fā)有著更多的障礙。
     問題三：多頭管理
     養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)涉及到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，還涉及到衛(wèi)生部（建設(shè)老年醫(yī)院及護(hù)理機(jī)構(gòu)）,、民政部（獲得政策補(bǔ)貼）,、國土資源部行等多個部門，需要協(xié)調(diào)多個部門的要求,。
     問題四：多領(lǐng)域協(xié)同
     專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)涉及諸多社會化專業(yè)分工,。當(dāng)前我國養(yǎng)老相關(guān)領(lǐng)域和行業(yè)的專業(yè)配套服務(wù)都相對匱乏，這讓養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營更加艱難,。同時由于老年人身體的生理性,、病理性老化等不確定因素，使得養(yǎng)老地產(chǎn)后期的機(jī)構(gòu)運(yùn)營風(fēng)險很大,。
     問題五：定位問題
     當(dāng)前,，我國的養(yǎng)老事業(yè)是由民政部門主管，使得我國現(xiàn)行的養(yǎng)老社會福利以針對三無和低保老人為主,，與市場化運(yùn)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目存在著矛盾與排斥,。因此，如何對養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行界定,，是養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展的關(guān)鍵所在,。
     正是這些問題，使得眾多地產(chǎn)企業(yè)以及社會資本雖然涉足養(yǎng)老地產(chǎn),，卻始終處在嘗試,，規(guī)劃或者觀望的層面，而沒有大舉涉入這一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域,。為了積極應(yīng)對人口老齡化,，大力發(fā)展老齡養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，以實(shí)際的舉措加快推進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)的社會化,、市場化進(jìn)程,，切實(shí)改善我國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，帶動“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”發(fā)展,，11月8日,，中國閩商地產(chǎn)聯(lián)盟與福建省老齡事業(yè)發(fā)展基金會攜手推出了以“養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展之路”為主題的第一屆福建省養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇。
      勇先創(chuàng)景養(yǎng)生養(yǎng)老中心認(rèn)為：針對以上問題,，我中心給出解決方法,，（1）用集體土地、保障房用地開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目,。（2）先規(guī)劃,，找準(zhǔn)盈利模式，在融資,。（3）養(yǎng)生養(yǎng)老行業(yè),，可以用旅游規(guī)劃來催生政府養(yǎng)老項(xiàng)目的管理小組,用文本條文的形式將管理監(jiān)督的東西寫到旅游規(guī)劃文本內(nèi),，產(chǎn)生法律約定。（4）用小規(guī)模的預(yù)演來檢驗(yàn)自己的管理隊(duì)伍,。（5）精準(zhǔn)的定位是養(yǎng)老地產(chǎn)能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵,。定位的關(guān)鍵是主題定位、市場定位,、目標(biāo)定位,。