一衣帶水的日本有很多經(jīng)驗(yàn)值得我們參考,，下面談一談日本的養(yǎng)老地產(chǎn)。
      日本服務(wù)型高齡者住宅,，多為政府補(bǔ)貼,，民營(yíng)公司開(kāi)發(fā)。只要符合政府規(guī)定,，就補(bǔ)助該建筑建設(shè)費(fèi)的十分之一及改造費(fèi)的三分之一,，還可享受稅收優(yōu)惠。作為世界上老齡化最嚴(yán)重的國(guó)家之一,，日本先于中國(guó)29年步入老齡化社會(huì),，其在老年福利,、社會(huì)保障制度等方面取得了矚目成績(jī)。同樣,，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)也十分突出,。
      如果說(shuō)臺(tái)灣的養(yǎng)老地產(chǎn)多是由醫(yī)療機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的集中式老年人社區(qū)，那日本卻恰恰相反,。不僅如此,，日本的老人住宅多為獨(dú)棟存在，未形成規(guī)?；男^(qū),。究其原因，臺(tái)灣走的是美國(guó)式養(yǎng)老道路(建持續(xù)照料退休社區(qū)),，而日本卻和北歐國(guó)家一樣,，注重老年人生活的常態(tài)化及其獨(dú)立性的保持。
      在老齡化越發(fā)嚴(yán)重的中國(guó),，我們的養(yǎng)老地產(chǎn)卻多為旅游項(xiàng)目改造,，重硬件輕服務(wù),。專(zhuān)家認(rèn)為,，在結(jié)合中國(guó)自身特色的情況下，將尊重老年人的生活及保持其生活常態(tài)化的觀念融入其中,，也許就是解決問(wèn)題的一把鑰匙,。
      規(guī)定:老人住宅要無(wú)障礙，至少25平方米大
      作為世界上老齡化最嚴(yán)重的國(guó)家之一,，日本先于中國(guó)29年步入老齡化社會(huì),，其在老年福利、社會(huì)保障制度等方面取得了矚目成績(jī),。同樣,，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)也十分突出，目前占主導(dǎo)地位的是近年來(lái)日本政府大力推行的“服務(wù)型高齡者住宅”,，并于2011年在《老年人居住法》中增加了相關(guān)規(guī)定,。
      所謂服務(wù)型高齡者住宅，日本國(guó)土交通省是如此定義的：“服務(wù)型高齡者住宅是與護(hù)理,、醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作,，給老年人提供安心服務(wù)的無(wú)障礙結(jié)構(gòu)性住房。”它是如今日本政府,、社會(huì)團(tuán)體,、房地產(chǎn)公司共同推進(jìn)的養(yǎng)老項(xiàng)目，濃縮了日本人對(duì)于老人住宅的所有觀念,，在很多方面都有硬性規(guī)定和完善配備,，譬如室內(nèi)專(zhuān)有面積應(yīng)達(dá)到25平方米,，各居所里應(yīng)有浴室、廚房,、廁所,，以及房間必須有足夠的寬度以便輪椅通過(guò)，廁所及走廊等地必須設(shè)置扶手,、地面不能有高低之差等,。
      而在服務(wù)方面，則規(guī)定了至少白天必須有二級(jí)以上的護(hù)理方面的專(zhuān)業(yè)人員在該建筑中坐班,，每日必須確認(rèn)居住在該建筑中的老年人的安全,，在老年人有需求時(shí)，必須傾聽(tīng)他們的需求,，解決他們生活上的煩惱,。
      與傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院不同，服務(wù)型高齡者住宅如一般的租賃房屋一樣,，老人可以單獨(dú)出門(mén),、無(wú)門(mén)禁、無(wú)會(huì)客時(shí)間上的限制,，而所享有的服務(wù)也可根據(jù)個(gè)人不同進(jìn)行添加(收取相應(yīng)費(fèi)用),。這些自選的服務(wù)包括提供飲食、上門(mén)醫(yī)療,、照顧生活各方面等,。不僅如此，多數(shù)的”服務(wù)型高齡住宅“的同一棟樓里都會(huì)有居家養(yǎng)老中心,，日間照料中心,，診所等設(shè)施。
      租金:月租約3800元人民幣,，比普通房屋貴
      除了上述幾種模式外,，日本政府還鼓勵(lì)老年人對(duì)自己的房屋進(jìn)行改造，讓其更加適合老年人的日常生活,。但據(jù)記者了解,，改造一棟房屋所需費(fèi)用高達(dá)1500萬(wàn)日元(約合90萬(wàn)人民幣)，不是一般的家庭可以負(fù)擔(dān)的,。日本同志社大學(xué)社會(huì)學(xué)部的渡邊武達(dá)教授告訴南都記者,，他做了40年的大學(xué)教師，妻子做了30多年的公務(wù)員,，家里才拿得出這筆錢(qián),。若是像一般家庭那樣，丈夫是公司職員，妻子是家庭主婦,，基本是拿不出這筆改造費(fèi)的,，所以日本老人基本以租住服務(wù)型高齡者住宅為主，因?yàn)榉孔庀鄬?duì)合理,，7萬(wàn)日元(約合4200元人民幣)以下的占70%左右,，均價(jià)為62828日元(約合3800元人民幣)。根據(jù)日本全國(guó)租賃管理商業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),，2014年3月日本全國(guó)1LDK (一室一廳一廚的單身小公寓)平均租金是46286日元(約合2800元人民幣),，即服務(wù)型高齡者住宅的租金是一般房屋的1.4倍不到。
      根據(jù)去年7月日本發(fā)布的“關(guān)于自費(fèi)養(yǎng)老院·服務(wù)型高齡者住宅的實(shí)態(tài)調(diào)查”研究來(lái)看,，服務(wù)型高齡者住宅的平均入住率達(dá)到78.2%,。不過(guò)，日本高齡者住宅研究所的志垣智子研究員在接受南都記者采訪時(shí)也透露,，在該制度開(kāi)始之初,，登錄的住宅數(shù)大幅增長(zhǎng)，但2014年3月開(kāi)始有增速放緩的趨勢(shì),。
      究其原因,，服務(wù)型高齡者住宅有以下兩個(gè)缺點(diǎn)。其一,，選擇入住服務(wù)型高齡者住宅的大多數(shù)人是因?yàn)闊o(wú)法住進(jìn)特別養(yǎng)護(hù)老人院,，才選擇該住宅，也就是說(shuō)入住該住宅的老年人需要護(hù)理的居多,，對(duì)于該類(lèi)型的住宅的護(hù)理功能要求過(guò)高,。其二,，與地方政府的相關(guān)機(jī)構(gòu)聯(lián)系不足,，出現(xiàn)了供求關(guān)系不平衡的現(xiàn)象。
      運(yùn)營(yíng):政府補(bǔ)貼民間建,，只租不售
      志垣智子還告訴南都記者,，截至2014年3月末，日本政府登錄在案的服務(wù)型高齡者住宅共4553件,，登錄住戶(hù)數(shù)為146476戶(hù),，其中，東京都,、大阪府,、北海道的占全國(guó)的22.6%。而對(duì)此進(jìn)行開(kāi)發(fā)的多是民營(yíng)資本公司,，占到總數(shù)的83%,。這和由醫(yī)療機(jī)構(gòu)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的臺(tái)灣截然不同。據(jù)悉,，醫(yī)療機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)在日本所占的比例不過(guò)14%,。
      日本政府為了推進(jìn)該住宅的建設(shè),，對(duì)服務(wù)型高齡者住宅有著相應(yīng)的補(bǔ)助政策。只要符合日本政府的規(guī)定,，就補(bǔ)助該建筑建設(shè)費(fèi)的十分之一及改修費(fèi)的三分之一,。不僅如此，日本政府對(duì)建造該種住宅的企業(yè)所得稅·法人稅,、固定資產(chǎn)稅,、不動(dòng)產(chǎn)取得稅都有一定程度的減免。由于其建設(shè)費(fèi)或改造費(fèi)等都得到政府資助,，因此也限定了這種高齡者住宅不能用于出售盈利,，而只能出租。一方面是老人住宅的成本較高,，一方面是出租收益相對(duì)緩慢,，在此情況下，如何去經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)是各民間公司的課題,，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)住房借貸項(xiàng)目的日本希諾建集團(tuán)對(duì)此提出了一種新型的商業(yè)模式,，就是將該公司空置的舊房屋，改造成“服務(wù)型高齡者住宅”后,，再以便宜的價(jià)格租給老年人,，提高房屋使用率。現(xiàn)在該公司還在積極推進(jìn)“服務(wù)型高齡者住宅”的建設(shè),，在東京的板橋區(qū)已經(jīng)取得另一個(gè)空置的住宅,。在談到護(hù)理相關(guān)事業(yè)的前景時(shí)，該公司篠原社長(zhǎng)今年4月在接受日本媒體采訪時(shí)表示：“開(kāi)始的時(shí)候是花了不少成本,，但是這一期的入住率增加,，我相信(今年)最終會(huì)有利潤(rùn)的。”
      專(zhuān)家建議：理想的中國(guó)式養(yǎng)老地產(chǎn)三種模式
      日本的老人住宅有其特殊的地方,，那就是多為獨(dú)棟式的房屋,，未形成小區(qū)規(guī)模。在日本新瀉大學(xué)取得工科博士學(xué)位的北方工業(yè)大學(xué)建筑工程學(xué)院副教授林文潔曾參與制定中國(guó)《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》,，他告訴南都記者,，這其實(shí)跟日本政府對(duì)于老人住宅的一個(gè)核心觀念有關(guān)，那就是讓老年人的居住環(huán)境保持一個(gè)常態(tài)化,，周?chē)胁煌挲g層的人群,。不僅如此，日本還有較完善的護(hù)理制度,，“維護(hù)老人的自立與尊嚴(yán)也是他們一個(gè)很重要的觀念”林文潔表示,，這具體表現(xiàn)在盡可能讓老人做自己力所能及的事情。如日本的護(hù)理人員會(huì)幫助老年人行走，盡量不使用輪椅,，但在中國(guó)輪椅通行往往成為一個(gè)賣(mài)點(diǎn),。林文潔認(rèn)為，日本對(duì)于老人住宅的核心觀念值得學(xué)習(xí),，讓老年人居住在一個(gè)有著不同年齡層的小區(qū),，保持他們?cè)械纳顮顟B(tài)是非常重要的。現(xiàn)在中國(guó)大部分的老人住宅都是集中式的住宅小區(qū),，生活環(huán)境里見(jiàn)到的都是老年人,。如今，中國(guó)的家庭觀念發(fā)生改變,，子女不與老人共住,，卻也不想離老人太遠(yuǎn)。根據(jù)林文潔的研究,，子女與老人居住在步行10分鐘以?xún)?nèi)的距離是最好的,。因此，一個(gè)小區(qū)里散落幾棟老人住宅或是一棟樓里的幾個(gè)單元做成老人住宅的形式是最為理想的,。不過(guò),，林文潔也認(rèn)為，國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)護(hù)理人才短缺,，分散式的管理無(wú)法高效率地提供服務(wù),。此外，在國(guó)家沒(méi)有相應(yīng)政策輔助的情況下,，此種操作方式的成本較高,，回收時(shí)間長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)較大,，開(kāi)發(fā)商不愿去做這個(gè)項(xiàng)目,。所以林文潔認(rèn)為理想中的中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該有三種模式：
      ◎面向高收入人群：養(yǎng)老社區(qū)是理想的，因?yàn)槠浞?wù)相對(duì)完善,，但價(jià)格也更高,。
      ◎?qū)τ诖罅恐械仁杖肴后w：建議在居住區(qū)中配建適量老人住宅,、老年公寓,。同時(shí)可根據(jù)社區(qū)規(guī)模配建社區(qū)老年人日間照料中心、社區(qū)型養(yǎng)老院,，以實(shí)現(xiàn)老年人在熟悉的環(huán)境中可持續(xù)居住,。
      ◎?qū)τ诘褪杖肜夏耆耍簯?yīng)當(dāng)在政府保障性住房中配建適量的老人住宅或公寓。
      當(dāng)然,，以上三種模式都需要高規(guī)格的服務(wù),，所以，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)護(hù)理型人才也是刻不容緩的事情。
      勇先創(chuàng)景視點(diǎn)：
      由此可見(jiàn)養(yǎng)老地產(chǎn),，不僅僅是做好地產(chǎn),，然后出售。主要應(yīng)該是側(cè)重于養(yǎng)老服務(wù),。只有良好的養(yǎng)老服務(wù)再加上合適的環(huán)境,，才能構(gòu)成養(yǎng)老地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。