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我?guī)е?,你帶著錢……讓我們來一場說走就走的旅行吧,!

時間:2015-05-08 18:37來源:中國鄉(xiāng)村旅游咨詢網(wǎng) 作者:勇先創(chuàng)景 點(diǎn)擊:

     我?guī)е?,你帶著錢……讓我們來一場說走就走的旅行吧!五一小長假,,眾多從繁忙之間脫身的上班族掀起一股度假風(fēng)潮,。不過,惠東巽寮景區(qū)車水馬龍,、一房難求的瘋狂局面卻讓慕名而去的游客傻眼,。近年來,旅游業(yè)的迅猛發(fā)展促使旅游地產(chǎn)日漸風(fēng)靡,,然而,,在面臨節(jié)假日的交通、住宿,、生態(tài)等突發(fā)狀況時,,應(yīng)如何有效運(yùn)營并提高客戶滿意度,成為大部分開發(fā)商頭疼的問題,。專家指出,,旅游地產(chǎn)要規(guī)避風(fēng)險,取得比較穩(wěn)定的投資收益,,就必須進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合以及模式互補(bǔ),。

     面臨節(jié)假日運(yùn)營困局  

     逢節(jié)必堵,似乎已成為諸多景區(qū)的頑疾,。在剛剛過去的五一小長假里,通往惠東巽寮灣的廣惠高速東延線和210縣道部分路段依舊排起堵車“長龍”,“望房欲穿”的節(jié)日問題也持續(xù)升溫,。  

     旅游人群和旅游業(yè)規(guī)模都在迅速擴(kuò)大,,但在諸多業(yè)界人士看來,旅游業(yè)蓬勃發(fā)展催生旅游地產(chǎn)開發(fā)盛行的背后,,也存在著不少隱憂,,國內(nèi)的很多旅游地產(chǎn)項目,在后續(xù)運(yùn)營模式上比較單一,,基本靠大的節(jié)假日來創(chuàng)造收益,,其它時間處于沉寂狀態(tài)。  

     另一方面,,節(jié)假日人滿為患,,諸多旅游地產(chǎn)項目的交通、住宿等配套跟不上節(jié)奏,,如何有效運(yùn)營也成為頗為現(xiàn)實(shí)的問題,。  

     須提高旅游旺季運(yùn)營能力  

     針對旅游旺季及節(jié)假日頻發(fā)的交通及住宿問題,碧桂園十里銀灘營銷負(fù)責(zé)人表示,,項目采取了若干措施,,相關(guān)部門會提前加強(qiáng)交通預(yù)警,在交通瓶頸位對部分專門線路進(jìn)行改道,,并配備專人進(jìn)行交通指引,。另外,節(jié)假日項目也會相應(yīng)增加接駁深港惠的樓巴班次,,并延長服務(wù)時間,。  

     要提高項目在旺季的運(yùn)營能力,開發(fā)商應(yīng)對項目的客戶到訪量做出預(yù)測,,并對景區(qū)接待能力進(jìn)行預(yù)估,,適當(dāng)采取加床、增加露營設(shè)施等措施,。在景區(qū)明顯超負(fù)荷承載之后,,須與政府和當(dāng)?shù)芈糜尾块T合作,把周邊50公里以內(nèi)的旅館,、酒店,、民宿都利用起來。  

     要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合及模式互補(bǔ)  

     近年來,,我國旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢,,在大連、青島,、三亞等旅游資源相對豐富的地區(qū),,各類依托海洋,、溫泉、文化等元素的旅游地產(chǎn)項目層出不窮,,并衍生出依托自然資源為核心,、以產(chǎn)品提升文化景觀為核心、以陳述文化主題為核心,、以嫁接行業(yè)資源為核心等四類運(yùn)營模式,。

     旅游地產(chǎn)項目現(xiàn)有運(yùn)營模式解碼1  

     依托自然資源為核心  

     解碼:依托自然資源為核心,主要是利用湖泊,、水庫,、海洋、溫泉等自然資源進(jìn)行低強(qiáng)度的旅游地產(chǎn)開發(fā),,并依托此類資源作為后期項目旅游運(yùn)營的主要內(nèi)容,。這一模式又可細(xì)分為濱湖類度假項目、濱海類度假項目和溫泉類度假項目三類,。  

     其中,,濱湖類度假項目在運(yùn)營中較為注重湖泊的文化價值挖掘,大多通過游艇類親子活動來提升項目的娛樂性和參與性,,同時配備高星級酒店提升項目的高端形象,;濱海類項目則是在大海和沙灘上做文章,設(shè)置潛水,、游艇碼頭,、海上餐廳等配套豐富度假內(nèi)容,客房賣點(diǎn)多數(shù)主打觀海景,;溫泉類項目主要憑借地?zé)釡厝Y源,,通常搭配美容、養(yǎng)生,、水療及其他休閑娛樂項目,,并與會展商務(wù)一起進(jìn)行復(fù)合型運(yùn)營。

     對于這些依托自然資源為核心進(jìn)行運(yùn)營的旅游地產(chǎn)項目而言,,此前盈利主要通過單一的地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn),,但越來越多的項目逐漸向旅游資源的開發(fā)獲利(如旅游景點(diǎn)門票收費(fèi))和后期物業(yè)持續(xù)經(jīng)營獲利(如自主經(jīng)營的演藝、餐飲,、酒店住宿收費(fèi)等)的多元化盈利模式轉(zhuǎn)變,。  

     旅游地產(chǎn)項目現(xiàn)有運(yùn)營模式解碼2  

     以產(chǎn)品提升文化景觀為核心  

     解碼:以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的發(fā)展模式基于市場規(guī)模和高強(qiáng)度投資開發(fā),以開發(fā)運(yùn)營商為最重要的經(jīng)營主體,,秉持市場導(dǎo)向的發(fā)展,,以依托自然資源為核心的發(fā)展模式三大類型。以自然資源為核心的度假項目盈利模式的轉(zhuǎn)化策略,,通過不斷開發(fā)大型游樂或運(yùn)動項目,,創(chuàng)造持續(xù)的愉悅吸引力,,追求投資收益最大化。在國內(nèi),, 此類旅游地產(chǎn)項目以主題公園和高爾夫度假區(qū)兩種形式表現(xiàn)居多,。從盈利模式來看,主題公園模式和高爾夫度假項目呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn):主題公園發(fā)展早期,,其盈利點(diǎn)主要是門票收入。隨著主題公園產(chǎn)品系列深度和廣度不斷擴(kuò)大,,以及開發(fā)商在資源整合,、相關(guān)方協(xié)作等方面能力的增強(qiáng),主題公園的盈利逐漸呈現(xiàn)出多元化,。高爾夫度假項目的主要特點(diǎn)是高爾夫球場建設(shè)運(yùn)營與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)運(yùn)營高度結(jié)合,、緊密聯(lián)系,在功能上兩者形成互相配套補(bǔ)充,,在價值上互相促進(jìn)與提升,,形成凹凸效應(yīng)。  

     旅游地產(chǎn)項目現(xiàn)有運(yùn)營模式解碼3 

     以陳述文化主題為核心  

     解 碼:以陳述文化主題為核心的發(fā)展模式基于民俗,、歷史資源的深度開發(fā),,側(cè)重于發(fā)掘、梳理當(dāng)?shù)貧v史與文化資源,,試圖圍繞特定的文化主題,,恢復(fù)、再生歷史場景,, 塑造具有鮮明個性的文化體驗產(chǎn)品,。該模式最大特點(diǎn)是產(chǎn)品專屬性較強(qiáng),各類活動和項目開發(fā)都圍繞文化主題展開,。該類型的項目又可細(xì)分為三種:文化節(jié)慶類項目,、古鎮(zhèn)古村類項目、舊城改造旅游項目,。從盈利模式來看,,以上三種類型各有不同:文化節(jié)慶類項目主要以門票、餐飲住宿,、商業(yè)展銷收入為盈利來源,;古鎮(zhèn)古村類項目除了門票和餐飲住宿以外,持有物業(yè)經(jīng)營的收入也是其盈利來源,;住宅銷售,、持有物業(yè)增值、餐飲娛樂以及持有物業(yè)經(jīng)營則是舊城改造旅游項目的主要盈利來源,。  

     旅游地產(chǎn)項目現(xiàn)有運(yùn)營模式解碼4 

     以嫁接行業(yè)資源為核心

     解碼:依賴大型會務(wù)和運(yùn)動賽事來提升區(qū)域的知名度和品牌影響力,,然后在區(qū)域內(nèi)出售度假型房地產(chǎn)項目盈利,。或者建設(shè)主題性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)如博物館,、影視基地等,,形成集旅游、居住,、休閑,、會展、商貿(mào),、科教為一體的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園區(qū),,通過租金或者出售房地產(chǎn)項目盈利。  

     這種以嫁接行業(yè)資源為核心的旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式,,對于開發(fā)商以及運(yùn)營商有極高的要求,,首先其大型會務(wù)和品牌運(yùn)動賽事的本身要求就較高,僅僅涉及對高規(guī)格會務(wù)和賽事的投入的硬件配套都是巨大的開支,。此外這種賽事和會務(wù)都是短時間間歇性的,,對于開發(fā)商而言承受的風(fēng)險極大。

     勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出,,中國資源豐富,,景區(qū)也多,每一個區(qū)域的競爭都非常激烈,,都在努力將自然,、人文景觀和區(qū)域運(yùn)營、地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合在一起,;事實(shí)上,,由于中國幅員遼闊,氣候差異較大,,每一個旅游點(diǎn)和土地運(yùn)營,、地產(chǎn)開發(fā)之間都可以找出差異化的競爭;同時,,旅游地產(chǎn)的良性發(fā)展需要打造四季全時引爆型項目,,比如研學(xué)旅游、老年旅游,、夜間旅游,、春季節(jié)會、夏季水樂園,、秋季采風(fēng),、冬季溫泉及冰雪嘉年華等。

(責(zé)任編輯:勇先創(chuàng)景)
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