我?guī)е?，你帶著錢(qián)……讓我們來(lái)一場(chǎng)說(shuō)走就走的旅行吧,！五一小長(zhǎng)假,，眾多從繁忙之間脫身的上班族掀起一股度假風(fēng)潮,。不過(guò)，惠東巽寮景區(qū)車(chē)水馬龍,、一房難求的瘋狂局面卻讓慕名而去的游客傻眼,。近年來(lái),，旅游業(yè)的迅猛發(fā)展促使旅游地產(chǎn)日漸風(fēng)靡,，然而，在面臨節(jié)假日的交通,、住宿,、生態(tài)等突發(fā)狀況時(shí),，應(yīng)如何有效運(yùn)營(yíng)并提高客戶滿意度,，成為大部分開(kāi)發(fā)商頭疼的問(wèn)題,。專家指出，旅游地產(chǎn)要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),，取得比較穩(wěn)定的投資收益,，就必須進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合以及模式互補(bǔ),。

     面臨節(jié)假日運(yùn)營(yíng)困局  

     逢節(jié)必堵,，似乎已成為諸多景區(qū)的頑疾,。在剛剛過(guò)去的五一小長(zhǎng)假里，通往惠東巽寮灣的廣惠高速東延線和210縣道部分路段依舊排起堵車(chē)“長(zhǎng)龍”,，“望房欲穿”的節(jié)日問(wèn)題也持續(xù)升溫,。  

     旅游人群和旅游業(yè)規(guī)模都在迅速擴(kuò)大,，但在諸多業(yè)界人士看來(lái)，旅游業(yè)蓬勃發(fā)展催生旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盛行的背后,，也存在著不少隱憂,，國(guó)內(nèi)的很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,，在后續(xù)運(yùn)營(yíng)模式上比較單一,，基本靠大的節(jié)假日來(lái)創(chuàng)造收益，其它時(shí)間處于沉寂狀態(tài),。  

     另一方面,，節(jié)假日人滿為患，諸多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的交通,、住宿等配套跟不上節(jié)奏,，如何有效運(yùn)營(yíng)也成為頗為現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。  

     須提高旅游旺季運(yùn)營(yíng)能力  

     針對(duì)旅游旺季及節(jié)假日頻發(fā)的交通及住宿問(wèn)題,，碧桂園十里銀灘營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示,，項(xiàng)目采取了若干措施，相關(guān)部門(mén)會(huì)提前加強(qiáng)交通預(yù)警,，在交通瓶頸位對(duì)部分專門(mén)線路進(jìn)行改道,，并配備專人進(jìn)行交通指引。另外,，節(jié)假日項(xiàng)目也會(huì)相應(yīng)增加接駁深港惠的樓巴班次,，并延長(zhǎng)服務(wù)時(shí)間。  

     要提高項(xiàng)目在旺季的運(yùn)營(yíng)能力,，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的客戶到訪量做出預(yù)測(cè),，并對(duì)景區(qū)接待能力進(jìn)行預(yù)估，適當(dāng)采取加床,、增加露營(yíng)設(shè)施等措施,。在景區(qū)明顯超負(fù)荷承載之后，須與政府和當(dāng)?shù)芈糜尾块T(mén)合作,，把周邊50公里以內(nèi)的旅館,、酒店、民宿都利用起來(lái),。  

     要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合及模式互補(bǔ)  

     近年來(lái),，我國(guó)旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，在大連,、青島,、三亞等旅游資源相對(duì)豐富的地區(qū),，各類(lèi)依托海洋、溫泉,、文化等元素的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目層出不窮,，并衍生出依托自然資源為核心、以產(chǎn)品提升文化景觀為核心,、以陳述文化主題為核心,、以嫁接行業(yè)資源為核心等四類(lèi)運(yùn)營(yíng)模式。

     旅游地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)模式解碼1  

     依托自然資源為核心  

     解碼：依托自然資源為核心,，主要是利用湖泊,、水庫(kù)、海洋,、溫泉等自然資源進(jìn)行低強(qiáng)度的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，并依托此類(lèi)資源作為后期項(xiàng)目旅游運(yùn)營(yíng)的主要內(nèi)容。這一模式又可細(xì)分為濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目,、濱海類(lèi)度假項(xiàng)目和溫泉類(lèi)度假項(xiàng)目三類(lèi),。  

     其中，濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中較為注重湖泊的文化價(jià)值挖掘,，大多通過(guò)游艇類(lèi)親子活動(dòng)來(lái)提升項(xiàng)目的娛樂(lè)性和參與性,，同時(shí)配備高星級(jí)酒店提升項(xiàng)目的高端形象；濱海類(lèi)項(xiàng)目則是在大海和沙灘上做文章,，設(shè)置潛水,、游艇碼頭、海上餐廳等配套豐富度假內(nèi)容,，客房賣(mài)點(diǎn)多數(shù)主打觀海景,；溫泉類(lèi)項(xiàng)目主要憑借地?zé)釡厝Y源，通常搭配美容,、養(yǎng)生,、水療及其他休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，并與會(huì)展商務(wù)一起進(jìn)行復(fù)合型運(yùn)營(yíng),。

     對(duì)于這些依托自然資源為核心進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目而言,，此前盈利主要通過(guò)單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)，但越來(lái)越多的項(xiàng)目逐漸向旅游資源的開(kāi)發(fā)獲利(如旅游景點(diǎn)門(mén)票收費(fèi))和后期物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲利(如自主經(jīng)營(yíng)的演藝,、餐飲,、酒店住宿收費(fèi)等)的多元化盈利模式轉(zhuǎn)變。  

     旅游地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)模式解碼2  

     以產(chǎn)品提升文化景觀為核心  

     解碼：以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的發(fā)展模式基于市場(chǎng)規(guī)模和高強(qiáng)度投資開(kāi)發(fā),，以開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商為最重要的經(jīng)營(yíng)主體，秉持市場(chǎng)導(dǎo)向的發(fā)展,，以依托自然資源為核心的發(fā)展模式三大類(lèi)型,。以自然資源為核心的度假項(xiàng)目盈利模式的轉(zhuǎn)化策略,，通過(guò)不斷開(kāi)發(fā)大型游樂(lè)或運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，創(chuàng)造持續(xù)的愉悅吸引力,，追求投資收益最大化,。在國(guó)內(nèi)， 此類(lèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目以主題公園和高爾夫度假區(qū)兩種形式表現(xiàn)居多,。從盈利模式來(lái)看,，主題公園模式和高爾夫度假項(xiàng)目呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)：主題公園發(fā)展早期，其盈利點(diǎn)主要是門(mén)票收入,。隨著主題公園產(chǎn)品系列深度和廣度不斷擴(kuò)大,，以及開(kāi)發(fā)商在資源整合、相關(guān)方協(xié)作等方面能力的增強(qiáng),，主題公園的盈利逐漸呈現(xiàn)出多元化,。高爾夫度假項(xiàng)目的主要特點(diǎn)是高爾夫球場(chǎng)建設(shè)運(yùn)營(yíng)與房地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)高度結(jié)合、緊密聯(lián)系,，在功能上兩者形成互相配套補(bǔ)充,，在價(jià)值上互相促進(jìn)與提升，形成凹凸效應(yīng),。  

     旅游地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)模式解碼3 

     以陳述文化主題為核心  

     解 碼：以陳述文化主題為核心的發(fā)展模式基于民俗,、歷史資源的深度開(kāi)發(fā)，側(cè)重于發(fā)掘,、梳理當(dāng)?shù)貧v史與文化資源,，試圖圍繞特定的文化主題，恢復(fù),、再生歷史場(chǎng)景,， 塑造具有鮮明個(gè)性的文化體驗(yàn)產(chǎn)品。該模式最大特點(diǎn)是產(chǎn)品專屬性較強(qiáng),，各類(lèi)活動(dòng)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都圍繞文化主題展開(kāi),。該類(lèi)型的項(xiàng)目又可細(xì)分為三種：文化節(jié)慶類(lèi)項(xiàng)目、古鎮(zhèn)古村類(lèi)項(xiàng)目,、舊城改造旅游項(xiàng)目,。從盈利模式來(lái)看，以上三種類(lèi)型各有不同：文化節(jié)慶類(lèi)項(xiàng)目主要以門(mén)票,、餐飲住宿,、商業(yè)展銷(xiāo)收入為盈利來(lái)源；古鎮(zhèn)古村類(lèi)項(xiàng)目除了門(mén)票和餐飲住宿以外,，持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)的收入也是其盈利來(lái)源,；住宅銷(xiāo)售、持有物業(yè)增值,、餐飲娛樂(lè)以及持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)則是舊城改造旅游項(xiàng)目的主要盈利來(lái)源,。  

     旅游地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)模式解碼4 

     以嫁接行業(yè)資源為核心

     解碼：依賴大型會(huì)務(wù)和運(yùn)動(dòng)賽事來(lái)提升區(qū)域的知名度和品牌影響力,，然后在區(qū)域內(nèi)出售度假型房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利?；蛘呓ㄔO(shè)主題性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)如博物館,、影視基地等，形成集旅游,、居住,、休閑、會(huì)展,、商貿(mào),、科教為一體的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園區(qū)，通過(guò)租金或者出售房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利,。  

     這種以嫁接行業(yè)資源為核心的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式,，對(duì)于開(kāi)發(fā)商以及運(yùn)營(yíng)商有極高的要求，首先其大型會(huì)務(wù)和品牌運(yùn)動(dòng)賽事的本身要求就較高,，僅僅涉及對(duì)高規(guī)格會(huì)務(wù)和賽事的投入的硬件配套都是巨大的開(kāi)支,。此外這種賽事和會(huì)務(wù)都是短時(shí)間間歇性的，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言承受的風(fēng)險(xiǎn)極大,。

     勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出,，中國(guó)資源豐富，景區(qū)也多,，每一個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)都非常激烈,，都在努力將自然、人文景觀和區(qū)域運(yùn)營(yíng),、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)合在一起,；事實(shí)上，由于中國(guó)幅員遼闊,，氣候差異較大,，每一個(gè)旅游點(diǎn)和土地運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間都可以找出差異化的競(jìng)爭(zhēng),；同時(shí),，旅游地產(chǎn)的良性發(fā)展需要打造四季全時(shí)引爆型項(xiàng)目，比如研學(xué)旅游,、老年旅游,、夜間旅游、春季節(jié)會(huì),、夏季水樂(lè)園,、秋季采風(fēng)、冬季溫泉及冰雪嘉年華等。