養(yǎng)老地產(chǎn)，作為老齡化社會(huì)新興的地產(chǎn)形式，近年來一直有諸多房企企圖借此商機(jī)走出一條新路，然而，或許是由于觀念尚未被接受，或許是因?yàn)椴僮鲗?shí)施環(huán)節(jié)的問題，時(shí)至今日依舊辛苦經(jīng)營，難以為繼。

     隨著近兩年政策的不斷傾斜和刺激，養(yǎng)老地產(chǎn)由徘徊觀望迅速進(jìn)入沸騰期。大大小小的各類企業(yè)都對這塊蛋糕垂涎不已。

     據(jù)行業(yè)知情人士透露，目前中國養(yǎng)老市場的商機(jī)約4萬億元人民幣，而到2030年有望增加至13萬億元。“因此，目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的格局形成了‘保險(xiǎn)系’‘央企系’‘房企系’三足鼎立的格局，而僅房企系中，就有逾30家企業(yè)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)拓展養(yǎng)老地產(chǎn)，全國投資規(guī)模已超過千億元。”

     正所謂，內(nèi)行看門道，外行看熱鬧。在進(jìn)入實(shí)操階段的房地產(chǎn)企業(yè)中，不少房地產(chǎn)企業(yè)人士坦言，盡管不斷刷新的數(shù)據(jù)論證著這個(gè)行業(yè)的美好前景，卻由于拿地難、金融無法銜接、盈利周期過長、投入過大、模式不清晰、支付能力不足或無支付意愿等原因?qū)е吗B(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展舉步維艱。不僅如此，部分房企還開啟了一輪以養(yǎng)老為名的“圈地運(yùn)動(dòng)”。

     喧鬧背后

     “你投資養(yǎng)老地產(chǎn)了嗎？”仿佛一夜之間，養(yǎng)老地產(chǎn)成了投資者的新寵。家住漢口航空路的嚴(yán)女士就是其中的一例。2007年，嚴(yán)女士在蔡甸的僑亞頤樂園買了一套房子，一室一廳、面積72平米的養(yǎng)老房，總價(jià)17.8萬元。據(jù)說，當(dāng)初樓盤的宣傳很誘人：“房子包租，每月有穩(wěn)定的租金收益。”

     2008年，她與開發(fā)商武漢（樓盤）僑亞置業(yè)集團(tuán)有限公司簽訂了《租賃合同》，由僑亞公司來承租嚴(yán)女士這套房子，每月固定返還租金700元。承租日期是2008年4月1日至2009年3月31日。

     簽合同后，僑亞公司按時(shí)給嚴(yán)女士開設(shè)的存折上打款。存折信息顯示，2008年4月至2011年1月28日，僑亞公司一次性給嚴(yán)女士存入了租金23119元；隨后的租金是每月存入的，一直到2012年2月。

     2012年3月份開始，僑亞公司不再給嚴(yán)女士的存折打租金，嚴(yán)女士有點(diǎn)納悶。到僑亞頤樂園物業(yè)公司咨詢得知，僑亞公司不再跟業(yè)主簽訂租賃協(xié)議了，業(yè)主的房子由自己入住或者自行出租。對不能持續(xù)回報(bào)租金，嚴(yán)女士感到很氣憤。

     不久前，媒體應(yīng)嚴(yán)女士之邀來到位于蔡甸區(qū)鐵鋪村的僑亞頤樂園。

     據(jù)了解，僑亞頤樂園是2003年開發(fā)銷售的，是一個(gè)典型的養(yǎng)老小區(qū)，食堂、網(wǎng)球場、醫(yī)護(hù)中心等配套設(shè)施比較齊全。

     僑亞頤樂園物業(yè)管理公司一位華姓經(jīng)理對媒體解釋，與嚴(yán)女士當(dāng)初只簽了一年代租合同，僑亞公司已經(jīng)按合同約定承租并支付租金，現(xiàn)在終止租賃協(xié)議，是合情合理的。

     針對嚴(yán)女士“協(xié)議只簽一年卻付了近4年租金”的疑問，華經(jīng)理解釋，當(dāng)初僑亞公司也想盡可能地回報(bào)業(yè)主，但迫于公司經(jīng)營壓力，不能一直承租下去。

     華經(jīng)理坦言，小區(qū)入住率還不高。小區(qū)里共6棟房子，被一座小橋分割成兩個(gè)區(qū)域。其中小橋北側(cè)的三棟樓已經(jīng)住滿了老人，小橋南邊的三棟，每棟只住了幾十戶。華經(jīng)理介紹，小區(qū)的10、11和12棟入住戶數(shù)很少，公司為了集中照顧老人，只運(yùn)營了小橋北側(cè)的三棟。嚴(yán)女士反映的12棟，還沒有集中入住和運(yùn)營，這些年業(yè)主的租金回報(bào)一直是僑亞公司在貼錢。

     事實(shí)上，僑亞頤樂園只是國內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)虧損的一個(gè)縮影。據(jù)相關(guān)資料顯示，今年4月，北京（樓盤）長青國際老年公寓有限公司八成股權(quán)被暴出掛牌出售。該公司為北京城建與中國紅十字基金會(huì)所有。其開發(fā)的項(xiàng)目有北京曜陽國際老年公寓。2012年北京長青虧損5042.7萬元，2013年虧損4926.1萬元。

     一位業(yè)內(nèi)人士稱，入住率是保證養(yǎng)老地產(chǎn)盈利與否的決定性條件。一般來說，養(yǎng)老院入住率要達(dá)到70%-80%，才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。而在國內(nèi)，目前入住率良好的機(jī)構(gòu)很少。此外，由于養(yǎng)老地產(chǎn)更貼近商業(yè)，考驗(yàn)的是運(yùn)營能力，而且由于回款速度較慢，對企業(yè)的資金鏈也是考驗(yàn)。又因?yàn)閲鴥?nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)無融資渠道，這對投資企業(yè)壓力相當(dāng)大。

     運(yùn)營能力成關(guān)鍵

     一方面是人口老齡化的提前到來讓中國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著巨大的需求，另一方面卻是開發(fā)商并沒有做好準(zhǔn)備普遍面臨著養(yǎng)老地產(chǎn)盈利難題。

     武漢某金融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人表示，完善的醫(yī)療配套、合理的建筑設(shè)計(jì)、人性化的服務(wù)體系，都是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)初期必備的要素，這無疑需要長期高額的資金投入。同時(shí)，長投資、長回報(bào)特點(diǎn)決定了服務(wù)才是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最終的盈利來源，但國內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都處于較短期階段，前期的成本無法收回，日常的收支無法平衡，這些都給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營帶來了比較大的資金壓力，造成盈利困局。

     據(jù)某大型券商房地產(chǎn)金融部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為了緩解資金壓力，一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)通過收取一次性入門費(fèi)、或者入會(huì)費(fèi)的方式，用會(huì)員制來提供服務(wù)，能夠在項(xiàng)目運(yùn)行前期就收回大部分投資資金。比如，去年5月開業(yè)的在上海（樓盤）由復(fù)星集團(tuán)與峰堡投資集團(tuán)合資成立的星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)，除了一次性5萬元左右的入住費(fèi)用外，還需要繳納每月7100-30000元不等的自理費(fèi)。

     除此以外，上海的天地健康城也被世人稱之為“天價(jià)”養(yǎng)老費(fèi)。據(jù)了解，天地健康城目前有兩種消費(fèi)模式，一種是10萬元的年消費(fèi)卡，用于支付一年之內(nèi)的所有服務(wù)消費(fèi)；一種是100萬-150萬元不等的“恬愉會(huì)”會(huì)籍卡，然后每年繳納3000元左右的會(huì)籍管理費(fèi)。

     不過，對于目前大部分專項(xiàng)投入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資者來說，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)更容易吃掉它們的是可能長達(dá)30年的回收周期和龐大的資金投入。

     以養(yǎng)老為名的“圈地運(yùn)動(dòng)”

     值得注意的是，不少知名房企人士坦言，當(dāng)今各類資本一窩蜂鉆進(jìn)養(yǎng)老行業(yè)，并不是一件好事。

     如今，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場可謂魚龍混雜，一些企業(yè)從事的養(yǎng)老地產(chǎn)更像是一場以養(yǎng)老為名的“圈地運(yùn)動(dòng)”，而如何為養(yǎng)老地產(chǎn)找準(zhǔn)發(fā)展方向，業(yè)界也是眾說紛紜。

     “正是由于目前是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的試驗(yàn)階段，其中一個(gè)突出表現(xiàn)就是開發(fā)模式呈現(xiàn)出混亂的局面。一些開發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號，實(shí)際上就是低價(jià)圈地，然后賣住宅。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示。

     另一位不愿透露姓名的武漢某地產(chǎn)知名人士介紹，在住宅、商業(yè)等地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控的同時(shí)，國家對帶有公益性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)往往具有一定的政策支持，一些開發(fā)商趁機(jī)鉆政策的漏洞，借發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)為名，實(shí)則圈地賺錢。還有一些保險(xiǎn)業(yè)投資的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，打著養(yǎng)老的名義向政府要求劃撥土地，卻暗自“以租代售”獲取利潤。

     全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)秘書長陳寶存此前對媒體表示，他了解到有個(gè)項(xiàng)目，拿了6000畝地，總共卻只設(shè)計(jì)了60個(gè)養(yǎng)老公寓床位，很明顯的“掛羊頭賣狗肉”。

     在土地價(jià)格日益走高的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)企業(yè)“圈地運(yùn)動(dòng)”的工具。按照國際經(jīng)驗(yàn)，為了照顧好老人衣食住行，養(yǎng)老地產(chǎn)一般很小，300畝已屬很多。

     但在中國，建300畝養(yǎng)老地產(chǎn)，往往拿1000畝地，剩余700畝做配套和住宅開發(fā)，整體實(shí)現(xiàn)盈利。

     尚無成熟商業(yè)模式

     在盈利難的現(xiàn)實(shí)之下，不少所謂的養(yǎng)老項(xiàng)目其實(shí)另有目的。業(yè)內(nèi)知情人士透露，對于養(yǎng)老項(xiàng)目來說，投資回報(bào)周期長，很多開發(fā)商為了快速回籠資金，打著養(yǎng)老的幌子拿地，實(shí)際上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。因?yàn)檎嬲酿B(yǎng)老地產(chǎn)，應(yīng)該稱為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其核心內(nèi)容并非開發(fā)，而是服務(wù)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的服務(wù)營運(yùn)涉及與醫(yī)療機(jī)構(gòu)無縫對接，配套設(shè)施應(yīng)契合老人需求。但是，不容回避的是，這對于向來追求“高周轉(zhuǎn)、短平快”的房地產(chǎn)企業(yè)而言是一大難題。

     保利地產(chǎn)相關(guān)人士坦言，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”看上去很美，但通往美麗前景的道路并不順暢。巨大的投入和緩慢的收益，使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須依靠國家配套政策的大力支持。在國外，政府會(huì)在稅收、土地取得、貸款等方面對養(yǎng)老地產(chǎn)給予一定的優(yōu)惠，而我國目前無論是市場環(huán)境還是政策、標(biāo)準(zhǔn)的配套都難以支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。

     據(jù)悉，由于開發(fā)商的主要盈利點(diǎn)還是獲取廉價(jià)土地，通過一定時(shí)間的持有，等待土地的升值，而在概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑工程、營銷、銷售等環(huán)節(jié)都可長期采用外包模式，全程的分段外包不利于開發(fā)商建立和磨合運(yùn)營能力。

     簡單地說，目前真正專業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)其實(shí)并不是很多，一些地產(chǎn)商只是想借助這一概念的附加值來吸引購房者。

     某房地產(chǎn)專業(yè)人士介紹，在計(jì)劃開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的上百家企業(yè)中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么。

     勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目首先考慮的應(yīng)該是規(guī)劃先行，布局先行，市政先行，景觀先行，最后才是宜老化配套設(shè)計(jì)；同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的功能定位不能僅著眼于養(yǎng)老群體，應(yīng)該充分考慮老年人和年輕人、青少年們等的相應(yīng)互動(dòng)；除此之外，養(yǎng)老人群處于身心衰退期，所以在護(hù)理方面、服務(wù)方面應(yīng)供應(yīng)品種豐富的養(yǎng)老產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所樂、老有所為”等。