一,、旅游地產(chǎn)的類型、起源及我國發(fā)展?fàn)顩r

旅游地產(chǎn)是指以旅游,、休閑度假,、展覽會(huì)議,、教育、娛樂等產(chǎn)業(yè)為依托而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā),、營銷模式,。總體來看旅游地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)的概念,，是指依托周邊豐富的旅游資源而建的,、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑,、度假,、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目。開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能,，是把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個(gè)全新產(chǎn)業(yè)模式,。

從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念,，大體可以分為以下四類：

一是旅游景點(diǎn)地產(chǎn),，主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑,、娛樂性質(zhì)的,、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如一些游樂場等,；二是旅游商務(wù)地產(chǎn),，主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館,、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間,；三是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的,、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間,，如旅游賓館、海景房,、會(huì)議基地,、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店,、時(shí)權(quán)酒店等,；四是旅游住宅地產(chǎn)，主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間,，如一些老年公寓,。

旅游房地產(chǎn)發(fā)源于法國地中海沿岸,。20世紀(jì)初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅,，歐洲,、北美的政府要員、貴族,、富商蜂擁而至,，一時(shí)間地中海成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。20世紀(jì)60年代,，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先以分時(shí)銷售（出售以酒店為主的物業(yè)使用時(shí)間段）的方式招攬客戶,。旅游房地產(chǎn)市場開始由此形成。

我國旅游地產(chǎn)起步于上個(gè)世紀(jì)八十年代末九十年代初,，包括海南,、北海等改革開放較早的沿海地區(qū)首先興起。經(jīng)過近十年的蓄勢調(diào)整,，本世紀(jì)初,，我國的經(jīng)濟(jì)迎來了一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期。早期依賴于已有旅游資源的自然風(fēng)光,、文化遺產(chǎn)旅游主題形式,，挖掘出養(yǎng)老公寓、溫泉會(huì)所,、馬術(shù)俱樂部,、會(huì)議論壇、高爾夫,、游艇地產(chǎn),、運(yùn)動(dòng)休閑、花卉博覽等主題,。開發(fā)模式也由傳統(tǒng)依賴旅游景點(diǎn)向獨(dú)立開發(fā)轉(zhuǎn)變,，由酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店為主體的投資型模式開始向“分時(shí)共享產(chǎn)權(quán)度假權(quán)益”的消費(fèi)模式嘗試,。

據(jù)統(tǒng)計(jì),，全國至少27個(gè)省區(qū)市制訂的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)。截至2012年底,，我國已面市的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目共有2259個(gè),，遍布全國85個(gè)城市和地區(qū)，全國共有1629個(gè)企業(yè)涉及旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,，其中房地產(chǎn)企業(yè)約占80%,。

二、我國旅游地產(chǎn)的潛力分析

隨著我國對住宅市場調(diào)控的長期化,，旅游地產(chǎn)作為既能拉動(dòng)我國日益增長的旅游需求,，又能滿足住宅市場溢出的投資需求,，以及我國社會(huì)日益老年化對于養(yǎng)老住宅的需求，加上基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善,，這些合力共同推動(dòng)我國旅游地產(chǎn)的興起。

（一）旅游消費(fèi)的快速增長帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求

在滿足溫飽之后,，旅游休閑文化成為未來的增長點(diǎn),，根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均可支配收入超過1萬美元時(shí),，旅游將全面進(jìn)入度假休閑時(shí)代,。雖然目前中國人均可支配收入2013年為1.83萬元人民幣，但是由于貧富差距較大,，中國人均收入超過1萬美元的家庭不在少數(shù),。因此，盡管中國各經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域增長普遍放緩,，但中國旅游業(yè)卻每年增長10%,。2012年國內(nèi)旅游人數(shù)29.57億人次，比上年增長12.0%,，國內(nèi)旅游收入22706.22億元人民幣,，同比增長17.6%。2013年,，雖然受“八項(xiàng)規(guī)定”,、“六項(xiàng)禁令”等政策影響，公務(wù)旅游消費(fèi)急劇下降,，商務(wù)旅游消費(fèi)明顯放緩,，而國民休閑旅游消費(fèi)則表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢頭。國內(nèi)旅游人數(shù)32.62億人次,，比上年增長10.3%,；國內(nèi)旅游收入26276億元，同比增長15.7%,。未來預(yù)計(jì)國內(nèi)游的增長速度將超過出境游,。五一長假已經(jīng)取消，轉(zhuǎn)而實(shí)行更多長周末短假,，很多收入水平較高的家庭就會(huì)在假期盡可能地離開受污染的,、壓力頗高的城市環(huán)境，享受寧靜的自然環(huán)境,。

（二）養(yǎng)老住房成為旅游地產(chǎn)較大潛在需求

據(jù)民政部《2013年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示,，截至2013年底，全國60歲及以上老年人口20243萬人,，占總?cè)丝诘?span lang="EN-US">14.9%,，其中65歲及以上人口13161萬人,，占總?cè)丝诘?span lang="EN-US">9.7%。按照聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn),，當(dāng)65歲以上老人占總?cè)丝诘谋壤^7%,，該國即進(jìn)入了老齡化社會(huì)。隨著老齡化社會(huì)的到來將會(huì)對旅游地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的潛在需求,，目前中國社會(huì)養(yǎng)老房產(chǎn)體系并未建立,，或者極不完善，具有適合老年人生活,、社交且具備一定的醫(yī)療條件的養(yǎng)老型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目對老年人具有很大的吸引力,。隨著人口老齡化的推進(jìn)，中國社會(huì)數(shù)量龐大的,、具有生活保障和一定投資能力的老年人將不愿繼續(xù)生活在城市,，因?yàn)椋壳爸袊鞘衅毡樯罟?jié)奏快,，空氣污染嚴(yán)重,，居住在城市的老年人生活環(huán)境并不理想，不適合養(yǎng)生,、居住,。相對來說，優(yōu)質(zhì)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目離開城市中心,，位于環(huán)境良好,，交通便利的城市周邊區(qū)域，周邊空氣質(zhì)量較好,，且多數(shù)項(xiàng)目都有稀缺的自然景觀,，再加上適應(yīng)的氣候，這一類型的房產(chǎn)適合中老年人生活,、養(yǎng)生,，因而具有很大的吸引力。

（三）當(dāng)前的投資環(huán)境增加旅游地產(chǎn)的市場需求

對于投資需求來說,，由于國內(nèi)投資渠道過少,、其他投資產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)也較高，這使得更多的投資者將目光轉(zhuǎn)向不受限購影響的旅游地產(chǎn),。旅游地產(chǎn)往往只是高凈值人群的重要投資選項(xiàng),。目前，對于高凈值人群,，房地產(chǎn)和股票處于高凈值人群投資方向的第一,、二位，達(dá)到76%和65%。而中國股票市場一直難以讓投資者充滿信心,，2013年中國股市慘淡收官,，最能代表A股水平的上證綜指2013年下跌6.75%，深成指下跌10.91%,，中國股市表現(xiàn)全亞洲最差,。未來，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型,，經(jīng)濟(jì)增速的下降,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)仍然差強(qiáng)人意，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資和股市的投資仍未讓大多數(shù)投資者有所擔(dān)憂,，而新型城鎮(zhèn)化的提出，使得房地產(chǎn)投資,，尤其是不受限購的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目更是成為投資重要渠道,。胡潤研究院發(fā)布的《2014至尚優(yōu)品——中國千萬富豪品牌傾向報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)仍是富豪投資的首選,，比去年提高7%達(dá)到35%,。值得一提的是，旅游地產(chǎn)表現(xiàn)非?；钴S,，六成富豪考慮購買度假房，比去年提高5%,。

（四）住宅市場調(diào)控的長期化為旅游地產(chǎn)帶來發(fā)展契機(jī)

由于從2010年以來,，住宅市場的調(diào)控政策持續(xù)收緊，至今在中央層面仍未有放松,，在房地產(chǎn)長效機(jī)制未有效建立前,，調(diào)控長期化已成為一個(gè)趨勢。將來長效機(jī)制的建立將驅(qū)使房地產(chǎn)市場更為規(guī)范,、更為有序,，房地產(chǎn)行業(yè)將歸于理性，住宅市場將會(huì)難現(xiàn)大漲機(jī)會(huì),，越來越成熟和理性的房地產(chǎn)市場對于房地產(chǎn)企業(yè)的考驗(yàn)更大,，以土地為王、資金為王的時(shí)代將逐漸轉(zhuǎn)變成為專業(yè)為王的時(shí)代,。這對企業(yè)提出了更高的要求,，也為新型的旅游地產(chǎn)帶來發(fā)展機(jī)會(huì)。

從需求層面來看,，受調(diào)控長期化的影響,，投資需求和改善需求發(fā)生外溢，而大城市周邊的旅游地產(chǎn)成為首選。

（五）消費(fèi)政策和基礎(chǔ)設(shè)施的完善促進(jìn)旅游地產(chǎn)的需求

擴(kuò)大居民消費(fèi),、增強(qiáng)居民消費(fèi)能力和加快居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要內(nèi)容,，擺在經(jīng)濟(jì)工作的突出位置。目前我國居民的生存型消費(fèi)占消費(fèi)總支出的比重逐漸下降,，服務(wù)和享受型消費(fèi)比重不斷提高,，已從生存型消費(fèi)升級到發(fā)展型消費(fèi)階段。居民日益增長的消費(fèi)能力和國家支持消費(fèi)的政策為旅游地產(chǎn)的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ),。

另外,，我國基礎(chǔ)設(shè)施的改善，特別是公路網(wǎng)絡(luò)的完善,，為有車一族的旅游地產(chǎn)需求創(chuàng)造極好條件,。再就是高鐵網(wǎng)絡(luò)的延伸促進(jìn)旅游地產(chǎn)需求。再就是通信技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的成熟,，計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)的普及,，為發(fā)展旅游地產(chǎn)所需要的交換系統(tǒng)奠定了基礎(chǔ)。消費(fèi)者可以通過交換系統(tǒng)服務(wù)獲得多種選擇,、多種享受,，促進(jìn)旅游地產(chǎn)的繁榮。

三,、我國發(fā)展旅游地產(chǎn)的建議

一方面要加大對旅游地產(chǎn)發(fā)展的政策支持,，另一方面也要謹(jǐn)防旅游地產(chǎn)成為房地產(chǎn)泡沫的升級版。針對我國當(dāng)前旅游地產(chǎn)的興起,，既要加強(qiáng)政策扶持,，也要加強(qiáng)政策引導(dǎo)。

（一）創(chuàng)新旅游地產(chǎn)的土地供給和流轉(zhuǎn)方式

根據(jù)我國的土地管理相關(guān)法規(guī),，我國旅游地產(chǎn)的土地可從國家和集體兩類所有者手中取得,，可選擇出讓、轉(zhuǎn)讓,、出租,、入股、合作等多種方式,。但是,，旅游地產(chǎn)大多處于鄉(xiāng)村地帶，常常會(huì)涉及耕地,、農(nóng)村建設(shè)用地,，還有農(nóng)民的利益補(bǔ)償問題。因此,，應(yīng)創(chuàng)造性地引入統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗(yàn)區(qū)的開發(fā)策略,，旅游地產(chǎn)所需的土地利用可以生態(tài)保護(hù)、廣義農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游等為主題,，土地開發(fā)可以通過流轉(zhuǎn)的方式集中起來,，農(nóng)民可以以土地承包權(quán)入股，或者以能夠落實(shí)到農(nóng)民身上的土地權(quán)益方式入股,，將土地轉(zhuǎn)讓到符合產(chǎn)業(yè)政策要求的品牌型旅游地產(chǎn)開發(fā)投資者或者是投資者組建的股份公司手中,，投資者可以對農(nóng)民經(jīng)過培訓(xùn)，在這個(gè)公司獲得一份工作,。這樣,，就從根本上解決了土地和農(nóng)民的利益問題，也為旅游地產(chǎn)的開發(fā)提供了合理合法的空間和機(jī)會(huì),。當(dāng)然,，各地情況不一樣，應(yīng)該允許根據(jù)實(shí)際情況制定不同的政策,，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)籌發(fā)展,。

（二）對旅游地產(chǎn)應(yīng)該實(shí)施靈活的產(chǎn)業(yè)政策

由于我國是個(gè)人均土地資源緊張的國家，為了守住18億畝耕地紅線,，對一些占地面積大的項(xiàng)目采取限制開發(fā)措施,。早在2005年中國發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》中就對別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,、高爾夫球場項(xiàng)目,、賽馬場項(xiàng)目列入限制類項(xiàng)目，這些項(xiàng)目大都屬于旅游地產(chǎn),。雖然國家對這些項(xiàng)目嚴(yán)格限制,，但是，從國際旅游地產(chǎn)發(fā)展的方向看,，這些項(xiàng)目的適度,、合理開發(fā)是符合經(jīng)濟(jì)和社會(huì)整體發(fā)展方向的，目前的禁令應(yīng)該是特殊時(shí)期的階段性政策,。如果一直嚴(yán)格限制發(fā)展,，實(shí)際將這部分消費(fèi)擠出國外了。因此,，各個(gè)城市應(yīng)該結(jié)合本地實(shí)際,，實(shí)施務(wù)實(shí)靈活的產(chǎn)業(yè)政策，比如,，可以采用土地置換的方式,，使不符合土地利用總體規(guī)劃布局或低效利用的土地符合土地利用整體布局，最大限度提高土地利用率,，為一定數(shù)量的高爾夫項(xiàng)目和別墅項(xiàng)目留出合理的發(fā)展空間,，在條件允許的時(shí)候引進(jìn)品牌型投資者實(shí)施開發(fā)，但是要實(shí)施嚴(yán)格審批，拒絕一哄而上,。目前可以重點(diǎn)發(fā)展城市外部的山地,、濱海、溫泉,、湖泊類的生態(tài)旅游項(xiàng)目以及相關(guān)的度假酒店,、度假公寓等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

（三）引導(dǎo)旅游地產(chǎn)差異化發(fā)展,，避免扎堆和一哄而上

旅游地產(chǎn)雖然前景可期,，但目前開發(fā)商大規(guī)模進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，往往還是只注重地產(chǎn),，忽略了旅游,，導(dǎo)致現(xiàn)在旅游地產(chǎn)仍然比較單一，不是復(fù)合型的產(chǎn)業(yè),。很多企業(yè)在做旅游地產(chǎn)過程中,，還延續(xù)了過去住宅市場的思路。實(shí)際旅游地產(chǎn)是依靠旅游地豐富的自然資源建立的,，但是建成后必須要有完善的相關(guān)配套資源,，才能讓旅游地產(chǎn)得到持久穩(wěn)定的發(fā)展，才能讓這個(gè)產(chǎn)品得到不斷的提升,。因此,，對地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目后期管理進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，更要注重后期運(yùn)營的策略,，以此來強(qiáng)化旅游地產(chǎn)的持續(xù)性和穩(wěn)定性,。尤其要根據(jù)旅游的差異化發(fā)展方向來發(fā)展，杜絕住宅市場那種千城一面的狀態(tài),，促進(jìn)差異性旅游資源與地產(chǎn)的有機(jī)融合,。同時(shí)，各個(gè)地方政府和企業(yè)也應(yīng)該充分意識到當(dāng)?shù)?/span>旅游地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?，切?ldquo;扎堆”狀態(tài)和“一擁而上”的局面,。

（四）引導(dǎo)旅游地產(chǎn)朝向綠色、低碳,、生態(tài)化方向發(fā)展

旅游地產(chǎn)大都處于自然資源和生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的地方,，回歸自然是現(xiàn)代都市人的夢想，而度假旅游地產(chǎn)正是實(shí)現(xiàn)這一夢想的載體,。但是要保證這種優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)性,，在旅游地產(chǎn)的發(fā)展過程中，必須高度重視保護(hù)自然資源和生態(tài)環(huán)境,，從項(xiàng)目的選址,、規(guī)劃,、設(shè)計(jì)、施工以及污水垃圾處理等環(huán)節(jié)都要處理好開發(fā)建設(shè)與保護(hù)環(huán)境的關(guān)系,。要注重生態(tài)環(huán)境建設(shè),，加大對環(huán)境建設(shè)的投入，使項(xiàng)目建設(shè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)相協(xié)調(diào),。在尊重自然的時(shí),，最大限度地保持原有地形地貌，創(chuàng)造出“與水為友,，與山相鄰,，融于自然”的景觀效應(yīng)；要加強(qiáng)旅游地產(chǎn)周邊的防護(hù)林,、公益林的建設(shè),，體現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、綠色發(fā)展,、和諧發(fā)展的理念,。借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持低碳發(fā)展模式,，在項(xiàng)目的規(guī)劃,、設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營管理全周期遵循資源節(jié)約,、環(huán)境友好的宗旨和理念,，要嚴(yán)格執(zhí)行綠色標(biāo)準(zhǔn)。在建筑與裝飾上注重環(huán)境的營造,、服務(wù)項(xiàng)目設(shè)計(jì),、功能生態(tài)布局與空間的使用效率,；強(qiáng)化低碳生態(tài)環(huán)保意識,，如節(jié)能降耗：采用綠色建筑、太陽能與建筑一體化,、分散與集中相結(jié)合的資源優(yōu)化配置和循環(huán)利用,、綠色交通及廢品處理、一次性用品改造等,。

勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出,，隨著生活進(jìn)入小康水平，人們的居住需求更加多元化,，旅游地產(chǎn)的發(fā)展,、興起，正順應(yīng)了居住多元化的需求,；旅游地產(chǎn)生活化,，逐漸構(gòu)建完備的入住和生活體系,，引入文化、休閑,、度假元素,，關(guān)注生活方式升級，為資本操作贏得空間,。