日前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)高調(diào)宣布大手筆投資花都旅游文化地產(chǎn)項(xiàng)目，使得各大旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)注度驟然升溫。業(yè)界普遍認(rèn)為，與旅游、自然資源結(jié)合的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目將是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的另一個(gè)高增長(zhǎng)點(diǎn)，面對(duì)目前投資門檻相對(duì)不高的旅游度假公寓、別墅產(chǎn)品，投資者顯得躍躍欲試。

     旅游地產(chǎn)發(fā)展多元化并存

     房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)分別被稱為拉動(dòng)內(nèi)需的兩個(gè)熱點(diǎn)行業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)高速發(fā)展后，傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金也開始開辟新領(lǐng)域，旅游地產(chǎn)開發(fā)一時(shí)間如火如荼。  

     與此同時(shí)，市民的住宅消費(fèi)開始由需求型向舒適型轉(zhuǎn)移，旅游需求多元化也使旅游地產(chǎn)進(jìn)入新一輪發(fā)展時(shí)期，其類型也從單一的酒店、主題公園轉(zhuǎn)向游樂(lè)設(shè)施、度假別墅、第二居所等多元化并存的發(fā)展形式。  

     有研究報(bào)告預(yù)期，2020年，中國(guó)將成為世界上第四大旅游客源國(guó)，占世界市場(chǎng)份額8.6%，將至少有20%的中產(chǎn)家庭購(gòu)置旅游商業(yè)經(jīng)營(yíng)、度假類不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)用于投資理財(cái)和休閑度假，按每戶50萬(wàn)元資產(chǎn)計(jì)算，旅游地產(chǎn)私人投資需求規(guī)模保守估計(jì)將達(dá)到40萬(wàn)億元。其中，2015年我國(guó)旅游地產(chǎn)銷售收入將突破2000億元。  

     旅游地產(chǎn)最早發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，20世紀(jì)初旅游地產(chǎn)開始形成一定規(guī)模，主要集中在法國(guó)南部及地中海沿岸，由于處于歷史文化的交匯點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定優(yōu)越性，出現(xiàn)了旅游地產(chǎn)的雛形，開發(fā)了大量的濱海別墅，歐洲、北美的貴族、富商蜂擁而至，一時(shí)間成為歐洲的度假中心。  

     目前隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)旅游、休閑的需求越來(lái)越大，居住需求也從“城居”走向“郊居”進(jìn)而到“旅居”的多元化格局，融旅游、休閑、度假、居住為一體的旅游地產(chǎn)，滿足了“在生活中旅游、在旅游中生活”的雙重需求。  

     廣州周邊旅游地產(chǎn)項(xiàng)目豐富 

     廣州是國(guó)內(nèi)最大的旅游人口出發(fā)地之一，珠三角地區(qū)乃至整個(gè)廣東省，旅游資源也十分豐富，周邊城市甚至市郊就能享受豐富的溫泉資源、綠色森林公園及沙灘、海洋，這也是旅游地產(chǎn)開發(fā)得天獨(dú)厚的條件。  

     近年來(lái)廣州周邊最亮眼的旅游地產(chǎn)開發(fā)要數(shù)濱海旅游地產(chǎn)，惠州巽寮灣一帶的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目方興未艾，陽(yáng)江海陵島的地產(chǎn)項(xiàng)目也紛紛興起，規(guī)模和定位也都趕超前者。  

     中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，目前全國(guó)的旅游度假地產(chǎn)投資規(guī)模已達(dá)1萬(wàn)億到兩萬(wàn)億元之間，濱海資源是全球度假資源中品質(zhì)最高的資源，度假最好的去處就是在海岸線。目前中國(guó)對(duì)海洋的開發(fā)也進(jìn)入了“大覺(jué)醒”時(shí)代，所以旅游、銷售、住宅全拉到了海岸線上。  

     廣東在這方面首先發(fā)展的是珠三角東岸，然后是珠江口西海岸，這里最突出的就是海陵島。國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家趙卓文認(rèn)為，濱海旅游度假產(chǎn)品是未來(lái)購(gòu)買投資產(chǎn)品的主流方向。從海洋資源看，中國(guó)海岸線長(zhǎng)，但人口多，人均攤下來(lái)沒(méi)有多少，海岸這樣的資源是稀缺的。在生活理念達(dá)到一個(gè)新階段后，濱海旅游休閑度假這種生活方式會(huì)帶來(lái)新的革命性變化與提升。  

     “從買房的角度，我覺(jué)得已經(jīng)進(jìn)入第三代產(chǎn)品，"上山下海"這兩種方式正是第三代產(chǎn)品的主要內(nèi)容。”趙卓文表示。  

     專家攻略  

     嘉賓：高力國(guó)際研究及咨詢部經(jīng)理游慧玲  

     目前旅游地產(chǎn)大體可分四類，自然景觀類(海景、山景等)、人文資源類(歷史小鎮(zhèn)、客家文化等)、頂級(jí)設(shè)施類(迪拜棕櫚島、三亞鳳凰島等)和特殊產(chǎn)業(yè)類(澳門賭城、瑞士靜港等)。  

     投資者購(gòu)買旅游地產(chǎn)除為了升值，還可用作度假，可根據(jù)自身喜好選擇，平時(shí)出租，休閑時(shí)度假，滿足自己的旅游需求，又可享受投資收益。  

     買家考察旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，除眼前的景觀和自然資源外，很多時(shí)候?qū)τ诜亲约壕幼〉氐氖袌?chǎng)相對(duì)陌生，所以投資前應(yīng)考察其稀缺性、未來(lái)規(guī)劃和開發(fā)商實(shí)力等。  

     “物以稀為貴”,稀缺性涵蓋四類旅游地產(chǎn)，如一線海景、山東的孔子文化、澳門賭城，這些都是稀缺性的。  

     未來(lái)規(guī)劃主要看項(xiàng)目及區(qū)域的未來(lái)升值潛力，看其是否是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，政府是否有獨(dú)特的政策支持，如海南(樓盤)島可享免稅等。  

     即使項(xiàng)目規(guī)劃再好，如果開發(fā)商實(shí)力不夠，也無(wú)法兌現(xiàn)，投資者可查詢開發(fā)商背景、企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及合作伙伴情況等，再作考慮。  

     目前，為更好保證投資收益，一些項(xiàng)目也會(huì)聯(lián)手一些運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，為業(yè)主推出各種包租或共同經(jīng)營(yíng)的服務(wù)。投資者重點(diǎn)要看這些運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的品牌，如果是國(guó)際或國(guó)內(nèi)有名的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，不僅可獲得更高的投資回報(bào)，還能為項(xiàng)目提升品牌價(jià)值。如果運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的品牌一般，則不一定能獲得高于市場(chǎng)的投資回報(bào)，但可獲得較為穩(wěn)定的回報(bào)。這取決于投資者的投資偏好，如果不想麻煩，交給運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)來(lái)收租也是一個(gè)辦法。  

     調(diào)運(yùn)攻略  

     嘉賓：易理調(diào)運(yùn)專家黃韻菱  

     旅游地產(chǎn)開發(fā)一般以天然山水為賣點(diǎn)，很多旅游地產(chǎn)開發(fā)地本身就是難得的風(fēng)水寶地。  

     廣州花都北部的芙蓉嶂就是罕見(jiàn)的風(fēng)水龍脈集結(jié)地，傳說(shuō)宋朝風(fēng)水大師賴布衣路過(guò)此地時(shí)留下詩(shī)一首：“頭頂芙蓉嶂，腳踏土地壇，右有覆船崗，左有鶯蜂竇，鰲魚把水口，獅象守門樓。誰(shuí)人葬得中，代代王公侯。”  

     史載洪秀全上溯清第五代祖宗洪公三，從嘉應(yīng)州(現(xiàn)在梅縣)舉家搬遷花縣落戶，于嘉慶二十年安葬此地。芙蓉嶂山勢(shì)龍脈氣勢(shì)雄偉，連綿起伏數(shù)百里，龍脈到盡頭橫開九個(gè)山頭，這個(gè)“九腦芙蓉山”首先應(yīng)合風(fēng)水“九五之尊”的皇者風(fēng)水命數(shù)，且青龍白虎位相扶有力，前方明堂又得大江水匯集，實(shí)為大富大貴風(fēng)水格局，但缺點(diǎn)雖有獅山、泉山、鯉魚崗鎖水口，但仍有水口外泄之象，最終導(dǎo)致洪秀全家族敗落。  

     作為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，承接此地山水旺氣，自然名聲大噪、財(cái)源滾滾，缺點(diǎn)是后勁不足，越到后期投資收益越少，按地運(yùn)算要到2024年踏入“九運(yùn)”才能重新大旺。  

     惠州巽寮灣憑獨(dú)有海洋資源，成為惠州旅游地產(chǎn)開發(fā)之首。從堪輿學(xué)角度說(shuō)，山管人丁水管財(cái)，得海洋之水自然能獲大利，而從水向論，巽寮灣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目皆朝向“西水”,西對(duì)應(yīng)為八卦中的“兌卦”,主先得名后得利。房產(chǎn)類開發(fā)宜走細(xì)致、浪漫型路線，同時(shí)由于水位于八運(yùn)為“退運(yùn)水”,所以建議開發(fā)或投資容易“出手”的小戶型為主。  

     南昆山為天然山谷，自然河流穿谷而過(guò)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目依山臨水，沿自然肌理分布，總體格局安穩(wěn)嫻靜，實(shí)為宜居首選。但氣場(chǎng)過(guò)靜、過(guò)穩(wěn)對(duì)商業(yè)化旅游地產(chǎn)而言穩(wěn)定有余而動(dòng)力不足，無(wú)論開發(fā)或投資，必須“穩(wěn)中求勝”,相對(duì)于“大炒大賣”,小投資更以自住為宜。  

     勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出，旅游地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注重運(yùn)用品牌開拓市場(chǎng)，旅游地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)注重打造產(chǎn)品質(zhì)量及配套設(shè)施，配置精致的旅居生活方式和完善的雙圈服務(wù)系統(tǒng)，并進(jìn)行多種方式的促銷活動(dòng)等。