三亞，一直以來(lái)都是海南旅游地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊，其房產(chǎn)均價(jià)甚至高于北上廣深。然而，今年以來(lái)，受房地產(chǎn)預(yù)期向下和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境走弱的拖累，海南樓市成交量大幅下降，以價(jià)換量趨勢(shì)明顯，即使是三亞也未能幸免。三亞一小時(shí)車(chē)程內(nèi)的大三亞板塊，除了半山半島、雅居樂(lè)清水灣等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目憑借以價(jià)換量和相對(duì)成熟的開(kāi)發(fā)進(jìn)程取得較好的成交業(yè)績(jī)以外，更多的樓盤(pán)仍舊處于發(fā)愁賣(mài)房的境況。對(duì)于即將再次進(jìn)入旺季的三亞樓市，區(qū)域內(nèi)多個(gè)開(kāi)發(fā)商仍舊持謹(jǐn)慎的樂(lè)觀態(tài)度。“進(jìn)入旺季上島的游客增加勢(shì)必拉動(dòng)成交量，但是，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境趨冷的情況下，即使房地產(chǎn)預(yù)期上揚(yáng)，在海南以價(jià)換量應(yīng)該仍將是大勢(shì)所趨。”海南某開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

     大三亞普遍以價(jià)換量

     今年樓市普遍低迷，三亞也不例外，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量的同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也在猜測(cè)，海南樓市旺季來(lái)臨之前，三亞將有可能如海口一樣放開(kāi)限購(gòu)。

     對(duì)此，三亞某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商表示，三亞的限購(gòu)政策僅限于三亞市區(qū)，而從目前三亞以東一小時(shí)車(chē)程內(nèi)的大三亞板塊諸多灣區(qū)內(nèi)樓盤(pán)的銷(xiāo)售來(lái)看，即使三亞取消限購(gòu)，利好也不一定有多么立竿見(jiàn)影。“根本原因還是購(gòu)房人對(duì)未來(lái)的預(yù)期，這里的預(yù)期尤其指經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的預(yù)期，而非單純的樓市價(jià)格走向。”該開(kāi)發(fā)商強(qiáng)調(diào)。

     或許這一開(kāi)發(fā)商代表了多數(shù)大三亞板塊開(kāi)發(fā)商并不樂(lè)觀的心態(tài)。大三亞板塊內(nèi)的樓盤(pán)，基本上從年初即開(kāi)始了以價(jià)換量的銷(xiāo)售政策，試圖以大折扣吸引購(gòu)房人早已成了普遍現(xiàn)象。

     以魯能三亞灣為例，在售房源全款折扣可以下探至7.5折，而多年來(lái)占據(jù)海南銷(xiāo)售冠軍的雅居樂(lè)清水灣，也在3月份即默默開(kāi)啟了8.2折賣(mài)房的模式，甚至在五一推出了一批“五折”房源。

     對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，即使是大三亞板塊具備熱帶氣候這一獨(dú)特屬性，但也肯定跳不出今年全國(guó)樓市都處于觀望的態(tài)勢(shì)，再加上旅游地產(chǎn)還受到經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，因此，大三亞以價(jià)換量并不意外。不過(guò)應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，三亞樓市也多少存在著之前過(guò)度透支國(guó)際旅游島這一概念。

     新利好落地 旺季檢驗(yàn)是否能刺激樓市

     與樓市低迷所不同的是，大三亞板塊在配套及旅游屬性上，又一利好落地。據(jù)了解，9月1日，位于海棠的亞洲單體最大的國(guó)際免稅店——三亞海棠灣免稅購(gòu)物中心正式開(kāi)業(yè)。

     據(jù)媒體報(bào)道，該免稅店開(kāi)業(yè)5天內(nèi)即實(shí)現(xiàn)了3700萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，從海南國(guó)際旅游島戰(zhàn)略確立以來(lái)，免稅店的規(guī)模及商品種類(lèi)備受詬病，而海棠灣免稅店的開(kāi)業(yè)，有望成為大三亞板塊開(kāi)啟外向型旅游經(jīng)濟(jì)的起始點(diǎn)。

     不過(guò)，或許是因?yàn)闀r(shí)日尚短，該免稅店的開(kāi)業(yè)并沒(méi)能像以往一樣，一有利好便傳導(dǎo)至樓市。據(jù)三亞某房地產(chǎn)商介紹，就目前而言，尚未感受到免稅店開(kāi)業(yè)給樓市注入活力。不過(guò)，雅居樂(lè)清水灣海南、云南區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)吳耀華表示，在即將到來(lái)的海南樓市旺季，一方面是全國(guó)各地適當(dāng)放開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控政策所帶來(lái)的預(yù)期變化，另一方面是大三亞板塊內(nèi)開(kāi)發(fā)商普遍采用的以價(jià)換量政策，都將刺激大三亞板塊樓市適當(dāng)復(fù)蘇。

     不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所謂的復(fù)蘇，應(yīng)該還是在成交量上，而價(jià)格方面，以價(jià)換量仍將是主旋律，只是幅度大小而已。

     “大三亞樓市作為純粹的旅游地產(chǎn)，沒(méi)有剛需的屬性，相反卻受到經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響較深。經(jīng)濟(jì)走勢(shì)趨緩，勢(shì)必削減大三亞購(gòu)房群體的基數(shù)。在長(zhǎng)時(shí)間的低迷下，開(kāi)發(fā)商不論是迫于銷(xiāo)售任務(wù)壓力還是回款壓力，都不太可能輕易試探購(gòu)房人的價(jià)格上限。”業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

     一線房企扎堆陵水 成為大三亞熱點(diǎn)板塊

     作為海南樓市多年來(lái)的銷(xiāo)冠樓盤(pán)所在地，陵水一直都備受購(gòu)房人關(guān)注，同時(shí)，也成了眾多一線房企扎堆的板塊。

     據(jù)了解，近年來(lái)項(xiàng)目主要位于北緯18度以北的富力地產(chǎn)，也正式進(jìn)駐陵水;而今年5月初，全國(guó)十強(qiáng)房企碧桂園也以2.88億元，拿下陵水珊瑚休閑度假區(qū)一幅12公頃的大地塊。至此，僅陵水清水灣一個(gè)灣區(qū)就形成了雅居樂(lè)、綠城、碧桂園三足鼎立的局面，足見(jiàn)一線房企對(duì)陵水板塊的關(guān)注度。事實(shí)上，在富力與碧桂園尚未進(jìn)入陵水之前，這里就匯集了包括雅居樂(lè)、綠城、合景泰富等在內(nèi)的知名房企。

     對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，三亞以東沿線，既屬于熱帶，又有開(kāi)發(fā)可能的，基本上都集中在了陵水，因此，房企扎堆也并不意外。

     事實(shí)上，從陵水在售與在建項(xiàng)目的規(guī)劃來(lái)看，陵水算得上是度假配套相對(duì)更完善的板塊。據(jù)了解，位于陵水的海南富力灣，不僅有旅游房產(chǎn)和酒店開(kāi)發(fā)，還將同時(shí)建設(shè)一個(gè)大規(guī)模的水上游樂(lè)園，為國(guó)際旅游島再添一個(gè)外向型的度假配套。

     在吳耀華看來(lái)，陵水板塊的配套逐步完善，甚至是多樣化發(fā)展，開(kāi)發(fā)商的努力還只是其次。“就從免稅店說(shuō)起，相關(guān)部門(mén)把免稅店設(shè)置在海棠灣，其實(shí)也是想在發(fā)展相對(duì)較好的東線海岸，尋找國(guó)際旅游島建設(shè)的突破口。這種政策、規(guī)劃上的傾斜，將是區(qū)域價(jià)值釋放的最大支撐。”他也坦言，未來(lái)的陵水，在交通配套上，尤其是公共交通配套上還需要加強(qiáng)。

     房企扎堆，相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈。在今年市場(chǎng)低迷的背景下，開(kāi)發(fā)商可以說(shuō)折扣力度都不小。雅居樂(lè)8.2折賣(mài)房;阿羅哈清水灣也不示弱，曾推出特價(jià)房，單套優(yōu)惠25萬(wàn)至30萬(wàn)元;剛剛啟動(dòng)的海南富力灣，130萬(wàn)至160萬(wàn)元總價(jià)的公寓，折扣也在20%左右，其中370萬(wàn)總價(jià)的別墅產(chǎn)品，最高可減免100萬(wàn)/套。

     沒(méi)有一成不變的策略，只有永遠(yuǎn)變化的市場(chǎng)，勇先創(chuàng)景旅游策劃中心指出，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，整個(gè)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額應(yīng)該不會(huì)有非常大的變化，開(kāi)發(fā)熱帶來(lái)巨量供應(yīng)，在樓市低迷的情況下，旅游地產(chǎn)整體面臨供過(guò)于求的問(wèn)題，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)越來(lái)越大，必要時(shí)的以價(jià)換量，加大促銷(xiāo)力度等，或是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的常態(tài)。