近日,，公司收到某養(yǎng)老協(xié)會(huì)的養(yǎng)老會(huì)議邀請(qǐng),，這樣的邀請(qǐng)公司近來收到的越來越多，從側(cè)面能看出,，近來養(yǎng)老業(yè)的發(fā)展趨熱。而養(yǎng)老業(yè)的高速發(fā)展,，是以養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老地產(chǎn)為落腳點(diǎn)的,。下面根據(jù)養(yǎng)老方式和盈利方式兩個(gè)維度，將國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式歸納為以下六大主要經(jīng)營(yíng)模式,。

     模式一：

     本地出售型社區(qū)模式

     該種模式以老年住宅為整個(gè)項(xiàng)目主題和亮點(diǎn),，以面向市場(chǎng)出售的住宅產(chǎn)品為主，注重社區(qū)環(huán)境的打造和養(yǎng)老配套設(shè)置的完善。這種模式的盈利絕大部分甚至全部來源于住宅出售,，有極少部分來源于配套產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng),。而隨著養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，本地出售型社區(qū)模式的養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益水平也在不斷接近房地產(chǎn)平均投資收益水平,。

     相對(duì)于其他模式而言,，本地出售型社區(qū)模式的養(yǎng)老地產(chǎn)資金回籠快速，能夠有效提高資金周轉(zhuǎn)率,，從而實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā),。但不可避免的，這種模式也存在一點(diǎn)缺點(diǎn),，如進(jìn)行這種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā),，必須獲得土地使用權(quán)，因而享受政府土地優(yōu)惠政策的可能性很小,，同時(shí)不能得到養(yǎng)老地產(chǎn)升值的部分和通過養(yǎng)老地產(chǎn)及配套設(shè)施運(yùn)營(yíng)獲得的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益,。

     勇先創(chuàng)景評(píng)點(diǎn)：要成功打造這種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)，復(fù)合的產(chǎn)品形式,、完善的養(yǎng)老配套和優(yōu)美的景觀環(huán)境必不可少,。在復(fù)合產(chǎn)品形式方面，通常要打造滿足養(yǎng)老及準(zhǔn)養(yǎng)老一族,、準(zhǔn)養(yǎng)老子女等不同客群的產(chǎn)品,，甚至是滿足不同收入階層的不同定位、不同檔次的產(chǎn)品,，從普通的多層住宅產(chǎn)品到高端的獨(dú)棟別墅,、聯(lián)排別墅、四合院等,。而成熟的養(yǎng)老服務(wù)和管理是關(guān)鍵,！

     代表企業(yè)：北京東方太陽城。

     模式二：

     異地出售型社區(qū)模式

     該種模式是養(yǎng)老養(yǎng)生與度假旅游的完美嫁接,，是異地養(yǎng)老方式催生出的一種養(yǎng)老住宅產(chǎn)品,，一般位于環(huán)境和自然資源優(yōu)良的旅游勝地，利用自然資源,，與養(yǎng)老住宅和設(shè)施進(jìn)行融合,，以住宅產(chǎn)品出售盈利。由于其特有的資源環(huán)境條件,，這種模式難以普遍模仿復(fù)制,。

     這種模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房?jī)r(jià)、生活成本的巨大差異和氣候,、環(huán)境自然養(yǎng)老資源的巨大差異,，從而滿足老年人追求高品質(zhì)退休生活的養(yǎng)老需求,。

     與本地出售型社區(qū)模式相似，這種模式同樣具有資金回籠快,、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)點(diǎn),，但同時(shí)又具有其他模式不能比擬的地理優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì),。由于地域限制,，這種模式在具有自然資源及旅游資源優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)良的城市更容易獲得成功,。

     代表城市：三亞,、海口,、大連,、青島等城市。

     模式三：

     租售組合型綜合社區(qū)模式

     該種模式通過養(yǎng)老住宅銷售與養(yǎng)老公寓出租及養(yǎng)老配套設(shè)施持有運(yùn)營(yíng)相結(jié)合,，實(shí)現(xiàn)土地效益和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展的目的,。項(xiàng)目中的養(yǎng)老公寓及配套設(shè)施由開發(fā)商運(yùn)營(yíng)或由專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。這種模式不僅解決了全部出售對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利的問題,，還解決了全持有經(jīng)營(yíng)資金占?jí)捍?、市?chǎng)難以消化的問題。

     這種模式通常構(gòu)建了“住宅銷售+養(yǎng)老公寓出租+養(yǎng)老配套持有經(jīng)營(yíng)”的綜合性的項(xiàng)目盈利體系,。通過住宅銷售獲得一次性投資收益，而通過養(yǎng)老公寓出租和配套持有經(jīng)營(yíng)獲得了長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益,。而收益的比例則因項(xiàng)目定位中產(chǎn)品配比不同而不同,，一般銷售與持有部分比例為8∶2。

     租售組合型綜合社區(qū)模式的最大優(yōu)點(diǎn),，不僅是資金回籠較快,，收益多元化，關(guān)鍵是在土地方面可采取靈活策略,，在用地性質(zhì)上,，可以是居住用地、醫(yī)療用地,、商業(yè)用地,、公建用地等多種用地性質(zhì)搭配的綜合性開發(fā)。相對(duì)而言,，其最大的缺點(diǎn)是資金投入較大,，總成本投入比單純的住宅開發(fā)高得多，建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng),；持有部分后期需要持續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理和投入,，投資回收期較長(zhǎng),，通常在15~20年。

     代表企業(yè)：北京太陽城,。

     模式四：養(yǎng)老房產(chǎn)金融組合型社區(qū)模式

     該種模式嘗試運(yùn)用各種金融組合手段,，促進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品的租售，為企業(yè)發(fā)展融資,，但多數(shù)金融創(chuàng)新手段還處在嘗試階段,。目前，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的金融組合型社區(qū)模式的產(chǎn)品主要有以房養(yǎng)老,、押金或養(yǎng)老金返還和綁定養(yǎng)老保險(xiǎn)3種,。

     代表企業(yè)：泰康之家養(yǎng)老社區(qū)。

     模式五：

     會(huì)籍制社區(qū)模式

     該種模式通過打造醫(yī)療保健社區(qū),，全部持有運(yùn)營(yíng),，采取會(huì)員制管理模式，出售長(zhǎng),、短租會(huì)員卡,。同時(shí)，對(duì)自理,、半自理,、非自理客戶區(qū)別對(duì)待，收取不同租金,，收費(fèi)水平比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高,。通常銷售的會(huì)籍，對(duì)年齡有一定限制,，主要針對(duì)對(duì)保健養(yǎng)生格外關(guān)注及身體健康欠佳的老年人,。因而，在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶入住的門檻,。在消費(fèi)理念相對(duì)先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)雄厚的城市,，這種模式或能贏得市場(chǎng)的部分認(rèn)同，但整體而言較難被大部分老年群體認(rèn)可,。

     這種模式的盈利以房屋出租收益為主,，配套產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收益為輔。在土地性質(zhì)上,，項(xiàng)目用地一般為非居住用地,，且土地通過劃撥、協(xié)議等方式取得,，價(jià)格較低,。而在運(yùn)營(yíng)上，將實(shí)行醫(yī)療看護(hù)服務(wù)的老年公寓實(shí)行會(huì)員制入住,，通過會(huì)員費(fèi)+管理費(fèi)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益,，同時(shí)依托休閑配套提供養(yǎng)生度假體驗(yàn),。

     因而，這種模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠通過使用配套用地,、行政劃撥用地等靈活的手段獲取土地,，用地性質(zhì)也可以是公建用地、醫(yī)療用地等低成本土地,，同時(shí)結(jié)合醫(yī)療,、養(yǎng)護(hù)等多種服務(wù)來實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收入。而該種模式最大的缺點(diǎn)是全部持有經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致資金占用量大,、投資回收期長(zhǎng),。同時(shí)，服務(wù)完善的市場(chǎng)化養(yǎng)老社區(qū)收費(fèi)高昂,，從而使得高入住率較難達(dá)到,，有一定的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

     代表企業(yè)：上海親和源,。

     模式六：

     床位出租型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式

     該種模式根據(jù)投資主體,，有公辦、民辦,、公辦民營(yíng),、公助民辦等多種經(jīng)營(yíng)模式，以床位出租為主要盈利模式,。

     目前而言,，公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)較低、補(bǔ)貼多,，嚴(yán)重供不應(yīng)求,，但體制機(jī)制不活、服務(wù)成本較高,、經(jīng)濟(jì)效益較低。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量較少,，缺乏政策扶持,，經(jīng)營(yíng)狀況不容樂觀，發(fā)展不平衡,，只有少數(shù)高端民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況較好,，而中低端民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利性則較差?？芍^是,，公辦入院難、民辦生存難,。

     整體而言,，因養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具有一定的公益性質(zhì),，能夠盈利的非常少。而從目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來看,，具有以下特點(diǎn)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利相對(duì)較好,。

     從收入階層來看，定位高收入保障對(duì)象的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比定位中低收入保障對(duì)象的盈利好,；從客群定位來看,，主要服務(wù)于高齡、生活難以自理者的康復(fù)醫(yī)療項(xiàng)目的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比主要服務(wù)于較年輕健康者的基本生活項(xiàng)目的盈利好,；從區(qū)位條件來看,，選擇在交通便利、人氣旺盛,、公用設(shè)施完善,、環(huán)境優(yōu)美的地方的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比選擇在邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)村、人員稀少,、基礎(chǔ)設(shè)施缺乏,、嘈雜喧鬧的地方盈利好；從規(guī)模來看,，床位較多,、面積較大、投資較多,、規(guī)模較大的小規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利好,。

     勇先創(chuàng)景視點(diǎn)：我國(guó)目前面臨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，而養(yǎng)老事業(yè)是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)之一,，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)必將是我國(guó)未來擴(kuò)大內(nèi)需和擴(kuò)大就業(yè)的朝陽產(chǎn)業(yè),。