金馬獎獲獎電影《桃姐》中，黃秋生演的養(yǎng)老院老板如此說：養(yǎng)老院“真的很好賺”，甚至養(yǎng)老院“早晚要多過便利店”。

     這位人物的信念，也正為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商信奉。在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之后，養(yǎng)老地產(chǎn)儼然成為另一片藍(lán)海。從萬科、保利等行業(yè)龍頭企業(yè)，到區(qū)域性開發(fā)商，再到一些保險(xiǎn)公司和醫(yī)療機(jī)構(gòu)，大大小小的企業(yè)都在涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來卻未必好消化。業(yè)內(nèi)公認(rèn)，養(yǎng)老地產(chǎn)“掙錢不太爽快”，投入巨大，卻收益緩慢。

     養(yǎng)老地產(chǎn)的成本高是公認(rèn)的，在整個產(chǎn)業(yè)鏈中涉及成本的因素劃分為三個大類：第一是土地成本，第二是建安成本，第三是運(yùn)營成本，前兩項(xiàng)是“費(fèi)錢”大戶。雖然做養(yǎng)老項(xiàng)目，地方政府或多或少會給一點(diǎn)土地供應(yīng)的優(yōu)惠，但“大政策”上，基本只照顧非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，

     建安成本高是開發(fā)企業(yè)逃不掉的。養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時，要投入比普通住宅項(xiàng)目更多的資金。如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區(qū)要高30%-50%，并且在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動中心、商業(yè)購物中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備。

     “取地、避險(xiǎn)、增收”，眾多業(yè)內(nèi)人士總結(jié)出了地產(chǎn)商們的開發(fā)動力。現(xiàn)在很少有開發(fā)商在城區(qū)內(nèi)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，大多選擇在城市近郊、遠(yuǎn)郊。而在郊區(qū)能拿地不外乎三種主題，養(yǎng)老、旅游和產(chǎn)業(yè)。

     此外，由于并無養(yǎng)老性質(zhì)土地，大部分企業(yè)都要走招拍掛拿其他用地開發(fā)，但若以養(yǎng)老主題，會容易拿到相對便宜的土地。

     “取地”的目標(biāo)在幾年前被部分房企用得十分“赤裸”，那時的“養(yǎng)老”只是一件“透明的外衣”，象征性掩蓋著大規(guī)模的圈地賣房。“但這一兩年開始，養(yǎng)老得到了國家政策的逐步支持，而隨著眾多品質(zhì)房企的進(jìn)入，養(yǎng)老從借口逐漸變?yōu)榱苏鎸?shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)變?yōu)榱苏骛B(yǎng)老項(xiàng)目，無論是開發(fā)商、投資商還是地方政府，變得越來越規(guī)范化。”

     除了“取地”，“避險(xiǎn)”，入養(yǎng)老的企業(yè)更多是基于未來戰(zhàn)略發(fā)展策略的考量上。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于持有型發(fā)展物業(yè)，對于集團(tuán)型大企業(yè)來講，是扛房地產(chǎn)周期波動的穩(wěn)健行業(yè)。在當(dāng)前市場環(huán)境下，單一的產(chǎn)品線發(fā)展對于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最大。而拓寬產(chǎn)品線，可以增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并且也為未來做技術(shù)和產(chǎn)品儲備。并且，在當(dāng)前銷售艱難的情況下，創(chuàng)新性開發(fā)也為企業(yè)找到一個很好的市場突破口，成為新的銷售方向。另外，也有一些企業(yè)瞄準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)附著的產(chǎn)業(yè)鏈，養(yǎng)老地產(chǎn)真正的利潤增長點(diǎn)，恰恰潛伏在“養(yǎng)老”整條產(chǎn)業(yè)鏈之中。就實(shí)質(zhì)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，而后期運(yùn)營服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤點(diǎn)。但由于前期投入量大，資金回收期較長，就當(dāng)前的實(shí)際情況來看，“養(yǎng)老”是不掙錢，或是回錢慢的。“地產(chǎn)”還是掙錢的大頭。

     因此在如何平衡項(xiàng)目資金上，地產(chǎn)公司各顯神通。但基本分為三大流派：租售并舉、會員制（租金制升級版）、保險(xiǎn)計(jì)劃。“租售并舉”是市場主流。將60%-70% 的房源賣掉，使大部分投資得到回收以緩解資金壓力，剩下的30% 則可以用于運(yùn)營。相比較而言，此舉風(fēng)險(xiǎn)較小，起碼還能在短期內(nèi)看到回錢。對于大部分想趟“養(yǎng)老地產(chǎn)”的開發(fā)商來講，既能“下河”，又不會“全濕了鞋”。因此這種“銷售+ 持有運(yùn)營”的方式也成為最現(xiàn)實(shí)、最符合當(dāng)下國情的盈利方式。