中國鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展,，在解決城鄉(xiāng)貧富差距，解決三農(nóng)問題中發(fā)揮了重要的作用,，已成為中國旅游產(chǎn)業(yè)中重要的組成部分,。

     鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展實(shí)質(zhì)上是農(nóng)業(yè)和旅游的結(jié)合過程，它必然與農(nóng)村集體土地有著無法割舍的關(guān)系,。農(nóng)村集體土地承擔(dān)著農(nóng)業(yè)生產(chǎn),、生活保障等諸多功能，而鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)則使原有的農(nóng)村集體用地在功能上更加豐富,。

     在鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃中,，旅游產(chǎn)品雷同，同一地區(qū)的鄉(xiāng)村體驗(yàn)性產(chǎn)品和民俗文化的演繹特色不明顯,，重復(fù)性的規(guī)劃建設(shè)是值得注意的問題,。北京勇先創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院認(rèn)為，在不改變現(xiàn)有農(nóng)村土地集體所有制前提下,，如何更好解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題及如何對農(nóng)民居住點(diǎn)及各類用地進(jìn)行合理布局以保持鄉(xiāng)村原真性景觀是目前鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃中既難又亟待解決的問題,。

     一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與如何解決鄉(xiāng)村旅游商業(yè)用地

     鄉(xiāng)村旅游開發(fā),，既要保持鄉(xiāng)村的原真性,，也需要一定量的商業(yè)開發(fā)。這使得農(nóng)村土地的利用結(jié)構(gòu)將隨之產(chǎn)生變化,。原有的農(nóng)業(yè)用地在功能上更加豐富,，它不僅是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民生活的載體，也是旅游商業(yè)服務(wù)的重要載體,。也就是說,，鄉(xiāng)村旅游景區(qū)需要一定量的商業(yè)用地。但按照法律規(guī)定投資者只擁有對土地上附著物的一定時限(即按農(nóng)民聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營權(quán)的時限)的使用權(quán),，對土地本身并沒有使用權(quán)(土地不能征用)。因此,，如何解決商業(yè)化用地問題在鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃中顯得尤為重要,。

     所謂土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，嚴(yán)格意義上講,，是指農(nóng)地的承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),。因此，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義,，是指在農(nóng)戶與集體間的承包關(guān)系不發(fā)生變化的前提下,，擁有農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織,，也即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán),。土地流轉(zhuǎn)一般會經(jīng)歷從農(nóng)村基層組織到農(nóng)戶,，再從農(nóng)戶轉(zhuǎn)移到其他經(jīng)營者的一個過程。兩個階段表現(xiàn)出兩種不同效果：一是土地表現(xiàn)為一種生產(chǎn)資料,，由集體所有分化為農(nóng)戶占有,，農(nóng)戶獲得使用權(quán)和生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，其本質(zhì)是土地生產(chǎn)融入農(nóng)戶家庭經(jīng)營,，形成集體與農(nóng)戶雙層經(jīng)營;二是土地表現(xiàn)為一種資本或商品,，具有交換價值,雖然這種流轉(zhuǎn)方式土地在法律關(guān)系上并未成為資本，不具備征用關(guān)系和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系,。農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓土地,，或以土地為資本投入，或折成股份與他人合作經(jīng)營,，都獲得相應(yīng)的利益或獲得更大的效益,。目前我國土地流轉(zhuǎn)還主要停留在第一個階段，影響了土地流轉(zhuǎn)從農(nóng)戶轉(zhuǎn)移到其他經(jīng)營者這個階段的進(jìn)程,。

     我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的規(guī)范化主要面臨法律法規(guī),、市場運(yùn)作、保障制度三方面的空白,，所以要構(gòu)建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度,，并非是一朝一夕之事。但在鄉(xiāng)村旅游發(fā)展中,，土地流轉(zhuǎn)問題卻日益突出,。在不改變現(xiàn)有農(nóng)村土地集體所有制前提下，提出可以選擇的幾種土地流轉(zhuǎn)方式,，以期為鄉(xiāng)村旅游發(fā)展提供較好的制度保障,。

     1、土地入股模式

     土地股份合作是指農(nóng)戶以承包的土地入股為核心,，集體以機(jī)動地及其存量資產(chǎn)作股,，并以在冊村民為配股對象，按村齡或?qū)w經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大小確定配股比例,，進(jìn)行股份合作的新的社區(qū)合作經(jīng)濟(jì)組織,。其特點(diǎn)是：土地集中經(jīng)營，高效經(jīng)營,，易形成規(guī)?；a(chǎn)，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營,，并由于采取現(xiàn)代企業(yè)管理方式,，具有嚴(yán)格的管理制度和科學(xué)的管理方法,，是當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地有效流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的重要方式,。

     2,、土地出租包租模式

     廈門集美區(qū)“森林人家”生態(tài)旅游項(xiàng)目建設(shè)，其土地利用的方式是“村民參與”,，即鼓勵村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民出租集體林地,，從中獲得林地租金收入，促進(jìn)農(nóng)民增收,。這樣,，當(dāng)?shù)丶匆?guī)避了鄉(xiāng)村旅游開發(fā)的風(fēng)險，增加了富裕勞動力,，又提供了新的就業(yè)機(jī)會,。

     3、土地轉(zhuǎn)承包模式

     “資 產(chǎn)的初始所有者只轉(zhuǎn)讓一部分屬性而保留其他部分,，將產(chǎn)權(quán)分割給若干技能各異的利益主體,，使得凈收益增加”。

     4,、土地轉(zhuǎn)讓模式

     由于土地流轉(zhuǎn)制度的放開,，當(dāng)農(nóng)民因?yàn)檫w移或者其他原因而放棄土地使用權(quán)時，可以通過土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓來實(shí)現(xiàn),。這樣即使土地資源得到了合理的配置和利用,，也促使了農(nóng)民土地承包的積極性。

     5,、土地置換和土地整理方式

     土地置換和土地整理方式就是將部分或全部承包地塊互相調(diào)換經(jīng)營,，這種方式一般是在農(nóng)戶與農(nóng)戶或經(jīng)營大戶與農(nóng)戶間產(chǎn)生。如在鄉(xiāng)村旅游開發(fā)中,，需要遷移部分農(nóng)戶的住宅,、自留地或承包地，便可采取機(jī)動置換方式為農(nóng)戶重新配置面積相當(dāng)?shù)母?、宅基地等,。被置換后的農(nóng)戶土地不僅能滿足農(nóng)戶生產(chǎn)、生活需要,，而且由于根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營需求配置土地,，有助于旅游投資商更好地介入，發(fā)揮土地商業(yè)化作用,。同時在保證耕地總面積不變的前提下，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民居住環(huán)境和配套設(shè)施的改善,，集中起來的民居可作為聚居村落開展旅游接待,，發(fā)展餐飲,、娛樂和旅游商店等。

     二,、鄉(xiāng)村旅游的結(jié)構(gòu)布局：是“三個集中”,，還是“大分散，小集中”

     “三個集中”建設(shè)規(guī)劃編制的要求是要將農(nóng)村土地全部向規(guī)?；?jīng)營集中,，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)全部向服務(wù)于中心城區(qū)的以生態(tài)休閑功能為主的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化，農(nóng)民居住全部向農(nóng)村社區(qū)及新增城市建設(shè)用地集中,，徹底改變農(nóng)民的生存環(huán)境,。不可否認(rèn)，按照“三個集中”的原則,，讓農(nóng)民集中居住在新型的農(nóng)民社區(qū)中,，改變了以往“村村點(diǎn)火，戶戶冒煙”的農(nóng)村畫面,，農(nóng)民生活環(huán)境和生活水平得到了很大的提高,。但仔細(xì)思考一下，按照“三個集中”的原則來對農(nóng)民社區(qū)及各類用地的布局,，偌大一個村莊完全是按照城市小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì),，使原本風(fēng)土人情味濃郁的鄉(xiāng)村瞬時間變得“城不像城，村不像村”,，池塘,、水渠、梯田,、石板路……這些烙上鄉(xiāng)村記憶的景觀遭到嚴(yán)重破壞,。同時農(nóng)民大量向新型社區(qū)集中，導(dǎo)致鄉(xiāng)村空心化問題凸現(xiàn),。游客到這樣的鄉(xiāng)村中去旅游,，還能體會到原生態(tài)的鄉(xiāng)村意象嗎?

     因此，鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃不能盲從于“三個集中”的原則,，應(yīng)該本著不丟掉農(nóng)村固有的風(fēng)土人情,、生活習(xí)慣、田園風(fēng)貌的原則來合理規(guī)劃,，保護(hù)鄉(xiāng)村特有的人居環(huán)境,、田園風(fēng)光。因此,，鄉(xiāng)村旅游應(yīng)按照大分散,、小集中的原則對農(nóng)民居住點(diǎn)進(jìn)行布局。大分散即是指整體上要保留農(nóng)民居住點(diǎn)分散的格局，保留自然的鄉(xiāng)村聚落景觀,，使游客可以分散到不同的鄉(xiāng)村院落中進(jìn)行消費(fèi)體驗(yàn),。小集中是指將部分需要拆遷的農(nóng)民相對集中地居住。在這個相對集中居住區(qū)可布置具有鄉(xiāng)村特色的購物,、餐飲,、娛樂設(shè)施，為游客提供集中的購物,、餐飲,、娛樂的消費(fèi)空間。按照“大分散,、小集中”的原則對鄉(xiāng)村旅游進(jìn)行合理的空間布局,，既遵從了原真性鄉(xiāng)村聚落景觀的特點(diǎn)，也很好地考慮到了旅游消費(fèi)空間的合理性和鄉(xiāng)村體驗(yàn)功能的完善,。這種大分散,、小集中的模式在鄉(xiāng)村土地利用方式上與“三個集中”原則有很大的矛盾，但如果盲目按照“三個集中”來布置鄉(xiāng)村旅游中農(nóng)民居住點(diǎn)及各類用地,，將無法保持自然的鄉(xiāng)村景觀,，鄉(xiāng)村旅游也就不可能開展。