隨著休閑度假市場(chǎng)的逐漸走熱,，僅憑幾片果園,、幾塊菜地,、幾個(gè)魚(yú)塘、幾道農(nóng)家菜便能吸引大量游客的“農(nóng)家樂(lè)”模式已過(guò)時(shí)。這種模式之所以不再火爆,，并非人們厭倦了淳樸的鄉(xiāng)土人情,，而是因?yàn)?ldquo;農(nóng)家樂(lè)”缺失了現(xiàn)代人所向往自然純樸之余的品質(zhì)生活。生態(tài)型休閑農(nóng)莊模式恰好適應(yīng)了后工業(yè)時(shí)代背景下體驗(yàn)經(jīng)濟(jì),、休閑經(jīng)濟(jì),、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展潮流,，將農(nóng)莊這個(gè)原本帶有“土”味的產(chǎn)品,，融入了流行概念和時(shí)尚元素（如“有機(jī)”、“樂(lè)活”,、“低碳”,、“創(chuàng)意生活空間”、“慢生活”等）,，提升為文化型,、休閑型、地產(chǎn)型的增值產(chǎn)品,，做出一個(gè)符合市場(chǎng)需求的品質(zhì)生態(tài)農(nóng)莊,。

     做好、做精,、做出特色,、做出品質(zhì)型的生態(tài)農(nóng)莊,核心要求：一定戰(zhàn)略，解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向問(wèn)題,；二找靈魂,，解決吸引力問(wèn)題；三做產(chǎn)品,，解決玩什么的問(wèn)題,；四破商業(yè)，解決賣(mài)什么的問(wèn)題,；五看營(yíng)銷(xiāo),，解決如何賣(mài)的問(wèn)題。

     作為生態(tài)型休閑農(nóng)莊,，農(nóng)業(yè)仍是核心產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，因此農(nóng)業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)作為園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),，而農(nóng)業(yè)休閑旅游,，乃至旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，均是由農(nóng)業(yè)這一基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)衍生而來(lái)的,，不應(yīng)當(dāng)“反客為主”,。

     對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)與引入，應(yīng)遵循“農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，旅游創(chuàng)品牌,，地產(chǎn)求收益”的原則,，分期投資，逐步發(fā)展,。農(nóng)業(yè)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),，堅(jiān)持“公司+基地+農(nóng)戶(hù)”的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。在此基礎(chǔ)上,，再通過(guò)休閑旅游的開(kāi)發(fā),，打造時(shí)尚、精致的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈以及農(nóng)業(yè)品牌,，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的附加值,。旅游業(yè)則以園區(qū)內(nèi)的特色旅游資源為依托，分期投資,，打造獨(dú)具特色的旅游項(xiàng)目,，做好一項(xiàng)是一項(xiàng)，不搞重復(fù)建設(shè),；建立專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)管理旅游工作,，形成自己的農(nóng)莊休閑旅游客戶(hù)社群，打造旅游品牌,。由于房地產(chǎn)的投入較大,，因此應(yīng)放到后期發(fā)展，通過(guò)爭(zhēng)取擴(kuò)大建設(shè)用地面積和旅游拉動(dòng)土地價(jià)值兩大手段,，撬動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā),。

     一、一個(gè)靈魂,整合優(yōu)勢(shì)資源,，構(gòu)建核心吸引力

     主題是策劃的靈魂,，抓住這一靈魂，將其貫穿于策劃的每一個(gè)環(huán)節(jié),，使策劃的各個(gè)要素實(shí)現(xiàn)有機(jī)組合,，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)。

     為農(nóng)莊尋找一個(gè)靈魂,，構(gòu)建核心吸引力,，方向方式各不相同，但是綜合目前比較流行的主題模式,，總結(jié)如下：

     1,、特色農(nóng)業(yè)主題

     圍繞莊園的田園景觀(guān)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)和特色農(nóng)產(chǎn)品等吸引物,，從景觀(guān)性,、體驗(yàn)性,、休閑性、有機(jī)健康角度進(jìn)行策劃,，定位景觀(guān)農(nóng)業(yè)體驗(yàn),、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)休閑等，開(kāi)發(fā)出農(nóng)業(yè)游,、林果游,、花卉游、漁業(yè)游,、牧業(yè)游等不同特色的主題休閑活動(dòng)來(lái)滿(mǎn)足游客體驗(yàn)農(nóng)業(yè),、回歸自然的心理需求。

     2,、科普教育主題

     兼顧生產(chǎn),、科技示范與科普教育的功能，在農(nóng)業(yè)科研基地的基礎(chǔ)上建設(shè),、利用科研設(shè)施作景點(diǎn),、融入現(xiàn)代審美觀(guān)的特色型發(fā)展模式。如北京小湯山農(nóng)科科技示范園,，蘇州的“未來(lái)農(nóng)業(yè)大世界”等,。

     3、風(fēng)水養(yǎng)生文化主題

     風(fēng)水養(yǎng)生主題是充分結(jié)合地形地貌,，導(dǎo)入風(fēng)水養(yǎng)生理念,，結(jié)合風(fēng)水藝術(shù)景觀(guān)來(lái)構(gòu)建風(fēng)水農(nóng)莊；而生態(tài)養(yǎng)生則是利用項(xiàng)目地特有的養(yǎng)生資源,，如中藥材,、溫泉、森林負(fù)氧離子等,，推出一系列特色養(yǎng)生度假發(fā)展模式,。

     4、商務(wù)會(huì)都主題

     商務(wù)會(huì)都型休閑農(nóng)莊是以發(fā)展模式以?xún)?yōu)美田園風(fēng)光為依托,，利用優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境建立特色主題,、建設(shè)商務(wù)套房、會(huì)議室等商務(wù)必要設(shè)施,，圍繞商務(wù)活動(dòng),、集會(huì)、團(tuán)體性接待形成對(duì)應(yīng)的配套服務(wù)項(xiàng)目如康體,、康療,、歌舞宴等，來(lái)滿(mǎn)足商務(wù)游客各種需求的發(fā)展模式,。

     5、果酒莊園主題

     以酒文化為主線(xiàn)，帶動(dòng)各類(lèi)特色果品的種植,、采摘和體驗(yàn),，同時(shí)形成各類(lèi)不同類(lèi)型的酒莊、酒窖,、酒文化博覽館等,。

     6、體育公園主題

     融入現(xiàn)代體育運(yùn)動(dòng)與康體度假,，打造體育花園與康復(fù)社區(qū)為主題的休閑農(nóng)莊,。

     7、低碳環(huán)保主題

     低碳環(huán)保成為現(xiàn)代社會(huì)的流行理念,，在農(nóng)莊中通過(guò)一批具有示范意義和推廣價(jià)值的綠色生態(tài)建筑,、節(jié)能環(huán)保建筑及其他新能源產(chǎn)品，形成體現(xiàn)未來(lái)生活的未來(lái)主題農(nóng)莊,。如利用高新能源做出一個(gè)低碳休閑農(nóng)莊樣板,。

     二、四大升級(jí)——實(shí)現(xiàn)農(nóng)莊轉(zhuǎn)型升級(jí)

     1,、理念升級(jí)：從觀(guān)光旅游到休閑度假

     從觀(guān)光旅游到休閑度假的過(guò)程,，是一種理念的轉(zhuǎn)變，即由“單一農(nóng)業(yè)觀(guān)光”向“復(fù)合休閑度假”提升,，從而形成7x24x365天的休閑概念,，并將快樂(lè)的休閑度假理念融入到項(xiàng)目打造中去。

     2,、角色的升級(jí)：從開(kāi)發(fā)商向經(jīng)營(yíng)商,、運(yùn)營(yíng)商升級(jí)

     作為休閑農(nóng)莊的開(kāi)發(fā)商，角色定位應(yīng)向整合經(jīng)營(yíng)商,、運(yùn)營(yíng)商升級(jí),，在項(xiàng)目的打造中立足區(qū)域開(kāi)發(fā)與核心項(xiàng)目建設(shè)與開(kāi)發(fā)的角色，將未來(lái)最具潛力與盈利價(jià)值的項(xiàng)目拿在手中,，同時(shí)打造出以休閑度假為依托的運(yùn)營(yíng)平臺(tái),，充分導(dǎo)入具有聯(lián)動(dòng)供應(yīng)能力的專(zhuān)業(yè)休閑、游樂(lè),、餐飲等機(jī)構(gòu),，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)協(xié)作。

     3,、規(guī)模的升級(jí)：從大景觀(guān)發(fā)展到大旅游,，從地塊本身發(fā)展到區(qū)域聯(lián)動(dòng)

     1）做“大”景區(qū)，實(shí)現(xiàn)大景觀(guān)向大旅游的跨越

     目前,，項(xiàng)目地旅游的發(fā)展不能夠僅僅是做到大景觀(guān),，而是應(yīng)當(dāng)從“大景觀(guān)”,，過(guò)渡到“大景區(qū)”，最終做到“大旅游”,。第一,，是景區(qū)規(guī)模要大；第二,，是景區(qū)產(chǎn)品體系完善,，足以滿(mǎn)足游客的各種需求，留住游客,；第三,，是景區(qū)影響力要大，成為重要的休閑度假旅游目的地,。

     2）跳出地塊看區(qū)域,，實(shí)現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動(dòng)

     項(xiàng)目的發(fā)展絕不能夠局限于項(xiàng)目地塊本身，而應(yīng)當(dāng)從發(fā)展特色和發(fā)展?jié)摿紤],，跳出項(xiàng)目地塊放眼區(qū)域,，即立足地塊，作為啟動(dòng)核心,，聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)區(qū)域的整合升級(jí),，為整個(gè)區(qū)域的特色農(nóng)業(yè)發(fā)展發(fā)揮帶動(dòng)和示范作用。

     4,、產(chǎn)品的升級(jí)：六大策略提升產(chǎn)品品質(zhì)

     傳統(tǒng)型的農(nóng)家樂(lè)產(chǎn)品已并不能滿(mǎn)足現(xiàn)代人對(duì)于品質(zhì)的需求,，如何做出品質(zhì)產(chǎn)品，則需要從以下6大方面進(jìn)行升級(jí)：做有品牌的產(chǎn)品,，有知識(shí)性的產(chǎn)品,，有文化的產(chǎn)品，有娛樂(lè)性的產(chǎn)品,，有體驗(yàn)性的產(chǎn)品,，國(guó)際化的產(chǎn)品。

     1）品牌化：一種是將企業(yè)的品牌文化融入休閑農(nóng)莊形成品牌化的休閑農(nóng)莊,；另一種是善用資源,，結(jié)合區(qū)域文化，塑造農(nóng)莊特色,，農(nóng)莊經(jīng)營(yíng)者充分發(fā)掘其優(yōu)勢(shì)資源,，結(jié)合區(qū)域文化，做出創(chuàng)意和特色,，塑造農(nóng)莊品牌,。

     2）知識(shí)化：休閑農(nóng)業(yè)是“自然與生活科技”學(xué)習(xí)領(lǐng)域?qū)嵤┳匀唤逃膱?chǎng)地之一，農(nóng)業(yè)園教育形態(tài)也將是未來(lái)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的一個(gè)方向,。

     3）體驗(yàn)化：重視游客參與,，設(shè)計(jì)體驗(yàn)活動(dòng),。將游客融入情境，感動(dòng)其視,、聽(tīng)嗅,、味、觸覺(jué),，使其產(chǎn)生美好的感覺(jué)，這將是未來(lái)休閑農(nóng)場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)中取勝的關(guān)鍵,。

     4）娛樂(lè)化：創(chuàng)新產(chǎn)品的游樂(lè)方式,，讓游客在美景如畫(huà)的環(huán)境中玩的盡情盡興。

     5）養(yǎng)生化：發(fā)揮養(yǎng)生功能,，促進(jìn)人們健康,。休閑農(nóng)業(yè)的基本功能，就是提供一個(gè)減壓,、養(yǎng)生保健的場(chǎng)地,。休閑農(nóng)場(chǎng)就是提供市民暫時(shí)脫離家庭與工作束縛的“第三空間”。

     6）國(guó)際化：擴(kuò)大視野,，邁向國(guó)際旅游市場(chǎng),。一是把休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展納入政府旅游推介活動(dòng)中去，提升休閑農(nóng)業(yè)的人氣,。二是產(chǎn)品設(shè)計(jì)上更加人性化,、國(guó)際化，吸引國(guó)際友人更多的走進(jìn)農(nóng)業(yè)園區(qū),，體驗(yàn)中國(guó)農(nóng)業(yè)休閑文化,。

     三、七大賣(mài)點(diǎn)——突破商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

     商業(yè)模式解決的是項(xiàng)目賣(mài)什么的問(wèn)題,，作為生態(tài)型的休閑農(nóng)莊項(xiàng)目,，從開(kāi)發(fā)角度有七大賣(mài)點(diǎn)。前三項(xiàng)所賣(mài)為虛,，是一種潛在的價(jià)值,；后四項(xiàng)所賣(mài)為實(shí)，是項(xiàng)目收益所在,。

     一賣(mài)理念：獨(dú)具匠心的理念,，是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂。它雖不能帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)效益,，卻決定了項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的前景,，并能夠從精神上吸引一批志同道合的旅游者。

     二賣(mài)品牌：品牌是心靈的烙印,，通過(guò)品牌,，能夠提升項(xiàng)目地的形象,，提高地塊的潛在價(jià)值，形成巨大的無(wú)形資產(chǎn),。

     三賣(mài)生態(tài)：強(qiáng)調(diào)的是一種生態(tài)環(huán)境,，一種低碳環(huán)保、有機(jī)樂(lè)活的理念,。充分發(fā)揮都市農(nóng)業(yè)凈化,、美化、綠化環(huán)境的作用,，為城市輸送新鮮的空氣,，建立人與自然、城市與農(nóng)業(yè)和諧的生態(tài)環(huán)境,，使城市充滿(mǎn)生機(jī)和活力,。

     四賣(mài)生產(chǎn)：對(duì)于農(nóng)業(yè)型休閑莊園，農(nóng)業(yè)仍然是其長(zhǎng)期發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),，應(yīng)奠定其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ),。因此從產(chǎn)業(yè)化角度考慮，發(fā)展一要脫離初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品的發(fā)展模式,，延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條,；二要通過(guò)農(nóng)產(chǎn)品的研發(fā)、種植,、深加工,、包裝、儲(chǔ)藏,、物流運(yùn)輸,、銷(xiāo)售等一系列活動(dòng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，形成農(nóng)莊的核心產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),。

     五賣(mài)生活：開(kāi)發(fā)休閑農(nóng)莊度假項(xiàng)目并結(jié)合休閑地產(chǎn)項(xiàng)目,，讓久居都市的游客在鄉(xiāng)野田間享受一種慢節(jié)奏、自然品質(zhì)的生活方式,，而這正是市場(chǎng)的需求,。

     六賣(mài)項(xiàng)目：是賣(mài)市場(chǎng)升值后形成的溢價(jià)區(qū)間。這里面積很大,，里面有很多具體項(xiàng)目,，有些項(xiàng)目做初期開(kāi)發(fā)，然后再把它賣(mài)掉,，這就是賣(mài)市場(chǎng)升值以后的溢價(jià)空間,。

     七賣(mài)綜合：形成多產(chǎn)業(yè)融合。根據(jù)多年研究，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)是農(nóng)業(yè)型休閑莊園的核心產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),，但不是唯一,。休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目能夠整合資源，向旅游業(yè),、地產(chǎn)業(yè)等方向發(fā)展,，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合。對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)與引入,，應(yīng)遵循“農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ),，旅游創(chuàng)品牌，地產(chǎn)求收益”的原則,，分期投資,，逐步發(fā)展。

     四,、四大策略——營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)，多方共贏(yíng)

     1,、特色帶動(dòng)

     圍繞項(xiàng)目的核心吸引力——打造私屬農(nóng)莊游樂(lè)和樂(lè)活理念旅游產(chǎn)品,，運(yùn)用合理的營(yíng)銷(xiāo)手段影響和吸引其對(duì)應(yīng)的旅游市場(chǎng)，形成品牌客戶(hù)群,，增加旅游附加值,，充分重視此類(lèi)市場(chǎng)的需求，以體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的方式,，從每個(gè)細(xì)節(jié)出發(fā),，創(chuàng)造完美的旅游體驗(yàn)。

     2,、整合渠道和資源

     在進(jìn)行旅游宣傳促銷(xiāo)時(shí),，應(yīng)針對(duì)農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè),、旅游業(yè)等不同的單體項(xiàng)目調(diào)動(dòng)政府部門(mén),、旅游企業(yè)、媒體,、社會(huì)組織的積極性,，進(jìn)行聯(lián)合促銷(xiāo)，共同推動(dòng)旅游開(kāi)發(fā),。也就是說(shuō)通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì),，實(shí)現(xiàn)多方共贏(yíng)的良性循環(huán)結(jié)構(gòu)：對(duì)政府，通過(guò)區(qū)域帶動(dòng)型龍頭項(xiàng)目,，形成示范效應(yīng),，帶動(dòng)地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展；對(duì)投資商，在滿(mǎn)足上級(jí)主管部門(mén)的需求,、實(shí)現(xiàn)收益的同時(shí),，提升企業(yè)的形象，為企業(yè)的未來(lái)發(fā)展奠定品牌基礎(chǔ),；對(duì)旅行社,，要有足夠的活力空間；對(duì)游客,，要有足夠的具有吸引力的休閑項(xiàng)目和舒適的游憩環(huán)境,；對(duì)農(nóng)民，要提供一個(gè)宜居的居住環(huán)境,、一個(gè)穩(wěn)定的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)平臺(tái),。

     勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出，生態(tài)型休閑農(nóng)莊應(yīng)推行區(qū)域整合經(jīng)營(yíng),，促進(jìn)大區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展,；通過(guò)典型引導(dǎo)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)赜袡C(jī)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，提升區(qū)域農(nóng)業(yè)整體素質(zhì),，實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面規(guī)模發(fā)展；立足三農(nóng),，實(shí)現(xiàn)村美人富,；立足本地區(qū)農(nóng)業(yè)資源基礎(chǔ)，因地制宜,，突出個(gè)性和特色,；同時(shí)，服務(wù)和管理水平也應(yīng)不斷提高,，尤其是在農(nóng)業(yè)知識(shí)的內(nèi)涵和景點(diǎn)的管理上應(yīng)精益求精,，項(xiàng)目安排上也應(yīng)不斷創(chuàng)新，讓游客有一種“常新”的感受等,。