房地產(chǎn)投資增速連續(xù)6個(gè)月下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局13日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1~7月，全國(guó)房地產(chǎn)投資、銷售同比增速繼續(xù)下滑，多數(shù)指標(biāo)均處在階段性低點(diǎn)。分析人士表示，目前整個(gè)行業(yè)雖處于持續(xù)調(diào)整中，下半年房地產(chǎn)投資機(jī)遇其實(shí)并不匱乏，開發(fā)商可打出“差異化、特色化”應(yīng)對(duì)牌，積極向養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)進(jìn)軍。

     房地產(chǎn)投資增速下滑

     國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資50381億元，同比名義增長(zhǎng)13.7%，增速比1~6月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。今年2月以來，該指標(biāo)連續(xù)6個(gè)月下滑。

     “房地產(chǎn)投資增速的下降顯示出房企信心不足。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛認(rèn)為，目前地產(chǎn)行業(yè)前景不明，企業(yè)投資較為謹(jǐn)慎，多以手握現(xiàn)金來增強(qiáng)抵御市場(chǎng)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

     上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)表示，今年整個(gè)市場(chǎng)持續(xù)低迷，對(duì)于房企的擴(kuò)展戰(zhàn)略有致命性的打擊。“今年以來整個(gè)信貸環(huán)境在收緊，房企的銷售回籠資金的節(jié)奏在放緩，增加了資金鏈的緊張程度。投資力度放緩，實(shí)際上是希望過冬，以防出現(xiàn)破產(chǎn)等尷尬。”

     國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，1~7月份，商品房銷售面積同比下降7.6%，降幅比1~6月份擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。銷售的不暢，也導(dǎo)致了存量房的增加。

     旅游養(yǎng)老地產(chǎn)成亮點(diǎn)

     在地產(chǎn)景氣度低迷的情況下，部分房企在旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域看到了全新的商機(jī)。近一段時(shí)期，萬達(dá)、綠地等大型房企均開始大手筆投資建設(shè)文化地產(chǎn)。來自中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)數(shù)據(jù)顯示，過去30年，中國(guó)旅游地產(chǎn)投資總額僅8000億元，近兩年每年的投資總額卻都超過了1萬億元。

     除了旅游產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)也被地產(chǎn)公司看好。保利集團(tuán)董事長(zhǎng)徐念沙日前透露，未來5年保利養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃投入60億~80億元。實(shí)際上，如萬科、保利、綠城等龍頭地產(chǎn)公司都已有一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

     對(duì)此嚴(yán)躍進(jìn)表示，“目前來看，此類領(lǐng)域目前主要是一些非房地產(chǎn)的國(guó)企來做，所以房企不妨積極和國(guó)企進(jìn)行合作，通過輸入開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，和國(guó)企雄厚資金做對(duì)接，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。”殷旭飛則建議，大型房企應(yīng)由原來的專一向多元化發(fā)展，為了規(guī)避住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，可以適當(dāng)向養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等發(fā)展，采取靈活的經(jīng)營(yíng)方式，多樣化的業(yè)態(tài)，增加盈利點(diǎn)。

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     弱周期尋并購(gòu)私募機(jī)會(huì)多

     房地產(chǎn)進(jìn)入弱周期，基金正在伺機(jī)而動(dòng)。日前在博鰲房地產(chǎn)論壇上獲悉，市場(chǎng)下行的態(tài)勢(shì)下直接融資不給力，而間接融資上，一方面開發(fā)商融資仍然非常依賴不太給力的銀行體系，困難重重；另一方面其他渠道并不發(fā)達(dá)，業(yè)內(nèi)急于尋求各種合作和并購(gòu)機(jī)會(huì)。業(yè)內(nèi)估算目前房地產(chǎn)融資成本高企，平均或達(dá)20%。

     “主流金融機(jī)構(gòu)的收緊往往會(huì)讓私募基金的需求量更旺盛，投資機(jī)會(huì)選擇更多，談判的地位也變高了，弱周期應(yīng)該正是投資的窗口期。”在德信資本董事長(zhǎng)陳義楓看來，房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入一年半左右的一個(gè)弱周期，但是調(diào)整幅度不會(huì)太深，而且時(shí)間是有限的。值得重視的是，房地產(chǎn)金融配套環(huán)境在變緊，但地產(chǎn)基金作為一個(gè)逆周期的金融支持來源，反而將面對(duì)更多的機(jī)會(huì)。

     包括盛世神州基金、德信資本等多家基金機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，弱周期的價(jià)格波動(dòng)比較小，但是去化的速度減慢意味著房企會(huì)面臨流動(dòng)性的壓力。這個(gè)流動(dòng)性的壓力會(huì)有很多影響，也帶來很多機(jī)會(huì)。

     房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資現(xiàn)狀已經(jīng)引起了業(yè)內(nèi)廣泛注意，但同時(shí)與國(guó)際發(fā)達(dá)水平相比，國(guó)內(nèi)目前在多個(gè)方面是空白的。一是房地產(chǎn)的信托基金，即REITs，作為一種迎合市場(chǎng)金融手段，其有望解決商業(yè)地產(chǎn)大型融資和老百姓投資渠道。二是項(xiàng)目類型偏少，比如房地產(chǎn)的直接投資基金等，這意味著未來的市場(chǎng)投資空間可能非常大。

     德信資本負(fù)責(zé)人表示，在項(xiàng)目選擇上，目前會(huì)傾向于經(jīng)濟(jì)體量比較大、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的城市投資，專注于一定規(guī)模的開發(fā)商和快速周轉(zhuǎn)的業(yè)態(tài)。另外，如何保障項(xiàng)目方面，德信資本傾向于通過對(duì)股權(quán)和物權(quán)的控制以實(shí)現(xiàn)封閉管理，同時(shí)降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

     “在金融還不夠?qū)捤傻那闆r下，基金有機(jī)會(huì)去購(gòu)買并購(gòu)，既解救一些小型開發(fā)商的困境，同時(shí)又能夠盡快把資產(chǎn)變成有價(jià)值的資產(chǎn)，通過品牌、通過適當(dāng)?shù)母脑臁⑦m當(dāng)?shù)耐晟疲沟卯a(chǎn)品的價(jià)值提高。”盛世神州基金首席執(zhí)行官李萬明表示，未來5年甚至10年時(shí)間，房地產(chǎn)基金還會(huì)有很多類似的機(jī)會(huì)，通過基金的管理和資金注入，能夠給投資人帶來更多增值機(jī)會(huì)。

     北京勇先創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院旅游策劃中心指出，由于我國(guó)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、收益慢的特點(diǎn)，大部分房企往往將更多精力放在地產(chǎn)項(xiàng)目而忽略旅游元素、服務(wù)“軟件”的打造，這不僅無益于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升，反而會(huì)因開發(fā)過快而降低項(xiàng)目的附加值。讓旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商回歸到旅游、養(yǎng)老、地產(chǎn)三維度同時(shí)開發(fā)的軌道上，最終促使居住型旅游養(yǎng)老地產(chǎn)演變成一個(gè)具有附加產(chǎn)業(yè)價(jià)值的生活綜合體，將成為廣大房企努力的方向。