十八屆三中全的召開，我國養(yǎng)老制度也提上了改革日程，其中退休年齡的最新規(guī)定已經(jīng)在部分城市執(zhí)行。這一現(xiàn)象表明：隨著中國人口紅利的消失，與之并行的人口老齡化的浪潮已經(jīng)襲來。由此帶來的養(yǎng)老設(shè)施需求規(guī)模巨大、增長迅速，而行對應(yīng)的養(yǎng)老設(shè)施供應(yīng)卻嚴(yán)重不足，養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老設(shè)施的主要部分具有稀缺性，行業(yè)投資價值日益凸顯。受國外養(yǎng)老地產(chǎn)在成熟階段表現(xiàn)出收益高、穩(wěn)定性強(qiáng)、抗周期風(fēng)險等特點吸引，以及國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場供需狀況，各類機(jī)構(gòu)紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)，進(jìn)入投資、開發(fā)、運營等諸多領(lǐng)域，其中傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)投資者、保險公司成為主力。與此同時，中信、中鐵、中融等各大信托公司也躍躍欲試，探尋信托投資養(yǎng)老地產(chǎn)的模式，擇機(jī)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。
     目前市場上養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式呈現(xiàn)如下特點：
     開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)多選擇出售項目，通常選擇“度假+養(yǎng)老”的銷售模式，或大部分銷售，小部分自持的“嵌入式養(yǎng)老”模式。銷售模式的養(yǎng)老項目，與普通住宅項目的相同點是都依靠銷售產(chǎn)權(quán)盈利，不同的是，養(yǎng)老社區(qū)的“適老設(shè)計”增加了建設(shè)成本，因此售價一般高于周邊樓盤。而“嵌入式養(yǎng)老”社區(qū)項目包括住宅和老年公寓兩部分：住宅用于銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業(yè)形成了支持；老年公寓嵌入普通社區(qū)，用于出租，同時對住宅的銷售起到促進(jìn)作用。“嵌入式養(yǎng)老”優(yōu)點在于自持的部分占總體比例較小（約為20%），因此對項目整體的開發(fā)成本影響不大，同時，房企可以借此積累經(jīng)驗，為養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略投石問路。
     產(chǎn)業(yè)投資者通常選擇持有項目。小型機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項目一般采取押金制，入住人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此多見于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。大型養(yǎng)老社區(qū)通常選擇會員制，入住者前期繳納幾十萬到上百萬之的會費，這部分收入一般可以回收房屋的建設(shè)成本；然后根據(jù)所住房型，每年繳納幾萬元的管理費，這部分收入是主要利潤來源。這種模式能夠讓投資企業(yè)在項目前期就收回大部分資金，有效緩解資金壓力。適合定位中高端、規(guī)模較大且因為土地性質(zhì)或政策限制不能出售的養(yǎng)老社區(qū)。
     壽險公司在會員制的基礎(chǔ)上跟養(yǎng)老保單掛鉤。由于《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》明確指出，保險企業(yè)只能長期持有、不能出售養(yǎng)老地產(chǎn)項目。為了盡可能在早期多回收資金，保險公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項目一般與保險產(chǎn)品掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。保費門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現(xiàn)金給付，或直接抵入住的租金。
雖然各大機(jī)構(gòu)紛紛投資養(yǎng)老地產(chǎn)，但毋須諱言的是，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)仍處在初期階段，盈利模式尚待探索實踐，而對于信托公司來說，介入養(yǎng)老地產(chǎn)則需拓寬思路，根據(jù)不同養(yǎng)老地產(chǎn)類型，采用不同模式：
     第一，銷售類項目產(chǎn)權(quán)完整，該類項目的開發(fā)類同于普通住宅或商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，只要針對項目進(jìn)行適當(dāng)篩選，如對區(qū)位、定位、成本、去化等關(guān)鍵因素進(jìn)行把握，則信托可以采用傳統(tǒng)融資模式介入。
     第二，產(chǎn)權(quán)完整的持有型項目，往往通過招拍掛獲得土地，或者收購閑置物業(yè)改造而成。對入住率較高、未來現(xiàn)金流入穩(wěn)定的項目，可其視為一種特殊的商業(yè)物業(yè)（類似商業(yè)公寓），一方面可以經(jīng)營性物業(yè)貸或者未來收益權(quán)等模式予以融資，風(fēng)控措施可以是資產(chǎn)抵押、未來租金的收益權(quán)、部分股權(quán)等；另一方面可直接進(jìn)行股權(quán)投資，以客戶資金進(jìn)行真正的資產(chǎn)管理或以自有資金進(jìn)行投資。
     第三，產(chǎn)權(quán)由瑕疵的持有類項目，例如在集體土地、協(xié)議劃撥土地、工業(yè)用地上建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，不能銷售產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)也不能抵押轉(zhuǎn)讓。信托可以考慮金融創(chuàng)新方式，例如項目初期通過土地流轉(zhuǎn)信托、中期通過股權(quán)、后期通過消費信托的方式進(jìn)入，即初期可控制住土地的使用權(quán)、中期股權(quán)進(jìn)入獲得項目的收益分配權(quán)、后期借鑒險資“保單捆綁”的方式以消費信托獲得客戶保證金并實現(xiàn)項目的使用權(quán)的銷售。
     勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃視點：當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商首先介入最多的還是旅游地產(chǎn)部分。理由是，城市地產(chǎn)一般被直接開發(fā)出來作為普通地產(chǎn)項目，這樣可以規(guī)避“適老設(shè)計費用”；而離城市較遠(yuǎn)的區(qū)域，會選擇有“吸引力”的旅游度假區(qū)，在這些區(qū)域做養(yǎng)老地產(chǎn)可以依托政策優(yōu)惠拿地（很多近乎零地價），做“養(yǎng)老+度假”模式。勇先創(chuàng)景在業(yè)內(nèi)創(chuàng)新型的提出了“定制養(yǎng)老”，詳情請查閱http://www.bjyxcj.com/a/zt/PensionReaLEstate/pension3.htm#part5。我國老齡化步伐快、老齡人口基數(shù)大，并且在“未富先老”的情況下就進(jìn)入了老齡化國家的行列，“4-2-1”式的家庭結(jié)構(gòu)逐漸增多，這已經(jīng)成為社會問題，家庭壓力增大，社會負(fù)擔(dān)過大，所以家庭不能盡責(zé)，國家不能全包，社會化、產(chǎn)業(yè)化養(yǎng)老乃是一種必然的選擇。雖然目前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展運營模式很多處于嘗試、不成熟階段，但是一定會成為未來受重視的行業(yè)，勇先創(chuàng)景也以此文章以冀對未來養(yǎng)老地產(chǎn)予以幫助。

太湖養(yǎng)老度假

臺灣長庚養(yǎng)生文化村