度假公寓也是旅游地產(chǎn)
時(shí)間:2014-07-17 15:20來源:中國鄉(xiāng)村旅游咨詢網(wǎng) 作者:勇先創(chuàng)景 點(diǎn)擊:
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暑期是有孩子的家庭集中出行旅游的季節(jié),下面我們從旅游規(guī)劃者的角度以海景房為例進(jìn)行剖析。
海景房裝修小貼士
在風(fēng)景優(yōu)美的地方,擁有一套別墅、洋房的確是很贊的事情,但這些離大多數(shù)普通百姓的生活還是有點(diǎn)距離。度假不止可以住別墅,一個(gè)簡單的一居室或兩居室度假公寓也是不錯(cuò)的選擇。
據(jù)記者調(diào)查,目前省會(huì)市場上的度假產(chǎn)品,80%以上都是50平方米左右的度假公寓。它們因面積小、總價(jià)低而受到消費(fèi)者歡迎。但專家提醒,由于度假公寓的性質(zhì),物業(yè)購置后因路途較遠(yuǎn),閑暇時(shí)間有限等各種因素,使用頻率較低。另外,這些度假類旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目大都地處旅游度假區(qū)或旅游景區(qū),所在地基本上以旅游度假客源市場為主,物業(yè)不可能像城市住宅那樣針對外來工作人群出租。造成了投資者不僅要承受房子長期空關(guān),家電、家具的折損,還要承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的開銷。原本是作為休閑度假享受的物業(yè),最終卻成為了投資者的負(fù)擔(dān)。因此,要購買度假公寓,首先要弄清購買的目的是常住、度假還是投資,然后根據(jù)需求來選擇不同的項(xiàng)目。
1、常住型第二住所式公寓:
投資者的使用頻率較高,一般都會(huì)在周末和節(jié)假日期間居住,最好選擇所在城市周邊的度假項(xiàng)目,離市區(qū)具有1-2小時(shí)左右路程的城市生活圈內(nèi)。例如,位于溫塘的國大御溫泉度假小鎮(zhèn),駝梁凊頤山莊等項(xiàng)目,距離市區(qū)較近,這種公寓空置的時(shí)間較短,使用率較高,物業(yè)也能提供較為完善的服務(wù)保證小區(qū)的安全。如打算長期居住養(yǎng)老,可選擇旅游地產(chǎn)中的城市地產(chǎn),即位于自然資源良好的城市市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目。這樣既可以享受到良好的自然環(huán)境,城市中較為完善的配套也會(huì)給日常生活提供很大的便利,而且小區(qū)中有大量本地業(yè)主會(huì)增加小區(qū)的人氣,即使在旅游淡季也能保證小區(qū)的入住率,不影響公共資源的使用。例如,位于威海榮成的帝景城,除了擁有千畝森林、美麗的海灘外等旅游地產(chǎn)的因素外,對本地消費(fèi)者來說,它坐擁城市中心,擁有較為完善的配套,是一個(gè)高品質(zhì)的住宅小區(qū)。因此,即使到旅游淡季,小區(qū)內(nèi)也不會(huì)上演“空城計(jì)”。可以避免房屋高空置率所帶來的不利影響。
2、“候鳥”型度假公寓
“候鳥式養(yǎng)老”是一種特殊的養(yǎng)老生活,是像鳥兒一樣隨著氣候變換選擇不同的地域環(huán)境養(yǎng)老,就是隨著季節(jié)變化,選擇不同的地方旅游養(yǎng)老。在度假群體中占有一定的比例,屬于中長期(1個(gè)月至半年左右)度假居住。他們中大部分為中老年人,對度假公寓的要求一般要符合:一房一廳一廚一衛(wèi),建筑面積60平方米左右;兩房一廳一廚一衛(wèi),建筑面積75平方米左右;最好是精裝,統(tǒng)一配置包括家電、家具、床上用品等物件,能夠?qū)崿F(xiàn)拎包入住;小區(qū)環(huán)境較為安靜,離海邊有一定的距離,不要太過潮濕;配套設(shè)施較為齊全,最好擁有良好的醫(yī)療配套或離醫(yī)院較近,物業(yè)提供托管服務(wù)。
這樣的項(xiàng)目大多存在于海南或山東,在旅游淡季時(shí),可以通過物業(yè)將房屋外租,為業(yè)主獲得一定的房屋收益。例如,很多養(yǎng)生社區(qū)不僅提供較為齊全的設(shè)施,還側(cè)重醫(yī)療服務(wù),關(guān)愛老年人的健康。
3、周期性使用的度假公寓
周期性的度假公寓,一般居住的時(shí)間較短,或不常居住,更傾向于投資。因此產(chǎn)品應(yīng)兼顧業(yè)主度假和盈利的雙重需求。項(xiàng)目最好處于景區(qū)內(nèi)或景區(qū)周圍,既能滿足業(yè)主度假觀光的需求又能吸引游客的租住。如果想要得到更大的收益,獲得更大的升值空間,需要有管理能力較強(qiáng)的酒店管理公司采取一定規(guī)模的統(tǒng)一經(jīng)營管理。雙方簽訂相關(guān)合同,但自己的度假時(shí)間就可能會(huì)受到一定的制約。
4、純投資類度假公寓
純投資類度假公寓又被稱為產(chǎn)權(quán)式度假酒店,該類公寓和度假酒店的客房基本上一樣,裝修程度完全是度假酒店的配置。房屋由度假酒店進(jìn)行管理,每年獲取一定的收益。但這樣的項(xiàng)目一般都是大體量的開發(fā),開發(fā)商需要具備較強(qiáng)的實(shí)力,不僅要有齊全的生活配套,更要有能夠吸引游客或度假者的載體,實(shí)現(xiàn)有效長期運(yùn)營。例如,萬達(dá)的長白山度假小鎮(zhèn)、雅居樂清水灣等大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,為人們營造出一個(gè)良好的度假勝地。
海景房雖然有著獨(dú)特的資源優(yōu)勢,但海邊空氣潮濕,直面大海的房子就必然要面對潮濕和海水腐蝕問題。處理好這個(gè)問題就是裝修的核心。
1、地面處理
必須選擇經(jīng)受得住潮濕和腐蝕的材料。千萬不能使用木地板,包括復(fù)合木地板。潮濕的空氣會(huì)腐蝕底板下的墊層。
2、墻面處理
最好直接使用水泥加膠水+顏料上墻。所有乳膠漆都不可能防止脫落。如果使用乳膠漆,一旦墻面受潮,水汽冷凝后延墻滴下后,就會(huì)在墻面上形成淚痕進(jìn)而霉變脫落。
3、窗戶
窗戶非常關(guān)鍵,最好使用防潮耐腐蝕的材料,例如:鋁合金。鋁合金在表明被腐蝕氧化后,可以對內(nèi)部形成保護(hù),從而延長使用壽命。玻璃最好使用雙層中空玻璃。
4、衛(wèi)生間和廚房
鋁合金櫥柜或者玻璃櫥柜是最好的選擇。塑料、塑膠類也是較好的選擇。千萬不要使用木頭或刨花板。這些材料一旦受潮(應(yīng)該按照直接在水里浸泡來考慮),變形損壞是非常容易的。
5、衣柜
建議不要制作或購買任何木制衣柜。直接購買幾個(gè)帆布便攜衣柜既經(jīng)濟(jì),又防潮。這里的關(guān)鍵是要購置若干真空防潮袋。在不住人的時(shí)候,將所有衣物洗凈烘干后放到真空袋中抽真空保管。
6、床
木質(zhì)床容易受潮,鋼架床加充氣墊子大概是最好的選擇了。充氣墊子及防潮,也便于收納。人走時(shí)放掉空氣即可。如果真是臨時(shí)居住,不介意睡地下,那么連床也可以省了,氣墊直接鋪地就是。
7、電器安裝
空調(diào)(主要用于除濕)、電熱水器、電磁爐、微波爐、電冰箱、洗衣烘干機(jī)、電熨斗這些電器都要考慮,不僅能除濕,還能為日常生活提供很多方便。
分權(quán)度假成驢友新寵
最近,省會(huì)市民李先生很苦惱,他和家人每年都去西雙版納旅游,想在當(dāng)?shù)刭I一套房子,可是一想每年就在那里住十幾天,平常沒人打理又擔(dān)心安全問題,想問問有沒有什么好主意解決這個(gè)問題。
國大置業(yè)理房Mall張總表示,現(xiàn)在很多人青睞旅居產(chǎn)品,比如分權(quán)度假。它即大大降低了愛生活、愛旅游人們的消費(fèi)成本。在旅游風(fēng)景區(qū),四星酒店入住的費(fèi)用一般是300元左右一晚,一年住28天的話,一年的花費(fèi)大約是8400元,40年就是33.6萬,但是購買分權(quán)度假的產(chǎn)品,只需4~5萬元就能達(dá)到這個(gè)效果。“分權(quán)度假這種模式,降低了旅游地產(chǎn)的門檻。”專家表示,傳統(tǒng)的購房方式需要至少30萬元,而購買后如何打掃、如何裝修等問題也會(huì)接踵而至,每年真正入住的時(shí)間只有幾十天,導(dǎo)致大量資源閑置。分權(quán)度假的出現(xiàn),從投入期減少80%的成本,門檻大幅降低,能讓更多的人提前享受旅游地產(chǎn)帶來的便利。
勇先創(chuàng)景視點(diǎn):從購買者的角度考慮問題是旅游開發(fā)商必須考慮的問題,也就旅游地產(chǎn)不一定是高大上的東西,也可以是大眾旅游者不錯(cuò)的選擇。這就要求在旅游地產(chǎn)規(guī)劃時(shí),充分考慮面積、裝修、價(jià)格、配套等。
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