全國老齡辦受國務(wù)院委托，完成了一個《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》,，在這個規(guī)劃中提出,，到2030年,，我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的總產(chǎn)值要突破10萬億，中國將會成為世界上最大的養(yǎng)生養(yǎng)老健康服務(wù)業(yè)的市場,。
   面對中國社會來之洶洶的老齡化問題,，各方都在積極尋求著應(yīng)對之策，而在發(fā)達(dá)國家成功實施的養(yǎng)老地產(chǎn)無疑成為可以借鑒的模式,。近年來,，西安眾多開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)，并積極尋求一種適合中國社會的經(jīng)營模式,，而“養(yǎng)老地產(chǎn)”在如火如荼的興建的同時也遭遇到了一系列問題,，例如傳統(tǒng)觀念的阻隔，開發(fā)商長期收益上無法保障以及養(yǎng)老地產(chǎn)的配套問題,，這些都讓養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展遭遇了尷尬的局面,。
   對此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，由政府牽頭,，企業(yè)參與，讓養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)形成多元化的投資模式是未來養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展之路,。
   需求與現(xiàn)狀相悖養(yǎng)老地產(chǎn)“尷尬”不已
   養(yǎng)老地產(chǎn)的興起,，被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為“隱性剛需”，在養(yǎng)老這個沉甸甸的話題背后,，隱藏的卻是巨大的商機(jī),。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),，西安養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠現(xiàn)階段的養(yǎng)老需求，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，每一百位老人才有半張床位,。如此巨大的市場，也促使養(yǎng)老地產(chǎn)欲“大行其道”,。
   近兩年,，西安養(yǎng)老地產(chǎn)也步入真正的試水探索階段。養(yǎng)老地產(chǎn)的起步,，在西安業(yè)內(nèi)也引起了一場激烈的討論,，巨大的市場潛力，模糊的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),，以及沒有被普遍接受的觀念讓養(yǎng)老地產(chǎn)陷入了尷尬的境地,。然而巨大的市場需求也催使著西安養(yǎng)老地產(chǎn)項目的醞釀開發(fā)，目前已有數(shù)家房企正在積極探索和調(diào)研西安養(yǎng)老地產(chǎn)市場,，其中不乏有中海,、榮華、雅荷等品牌企業(yè),。
   “中國社會的養(yǎng)老正在面臨著巨大的壓力,，60歲的老人已占據(jù)人口總數(shù)的14%-15%，而‘未富先老’是中國社會的最大的特征,。”陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)說,，養(yǎng)老地產(chǎn)雖是一個解決養(yǎng)老的重要模式，但較高的門檻也會將一大部分老年人擋在門外,。
    2013年10月12日,，中海旗下養(yǎng)生養(yǎng)老品牌——中海·親頤在華山首推的全國第一個會員制休閑養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)亮相西安，集宜居養(yǎng)生,、休閑度假,、專業(yè)醫(yī)護(hù)為一體的創(chuàng)新產(chǎn)品體系及管理模式，為西安城鎮(zhèn)退休人員提供新的養(yǎng)生,、養(yǎng)老生活方式,。然而，其高昂的費用也讓大部分人望而卻步,。
    “在西安市場上，有開發(fā)商把高端住宅當(dāng)養(yǎng)老房來賣,，并不是人人都能消費得起的,，西安的養(yǎng)老地產(chǎn)市場需要更多人的關(guān)注。”西北大學(xué)教授盧山冰表示,，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景令開發(fā)商們看好,，但是由于其開發(fā)涉及很長的產(chǎn)業(yè)鏈條,，前期因為投入時間較長、回報收益時間較長等原因,，讓更多的開發(fā)企業(yè)不敢涉足養(yǎng)老地產(chǎn),，結(jié)合目前西安市場現(xiàn)狀，養(yǎng)老地產(chǎn)更多體現(xiàn)的還是在概念上,。
   “拿中海·親頤來說,，作為以會員制為主的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對中高端收入人群,，建成后在西安的客戶群體覆蓋率大概在20%左右,，因此作為養(yǎng)老地產(chǎn)的一種創(chuàng)新模式，可以被提倡和借鑒,，但值得注意的是,，面對近2億人的養(yǎng)老需求，政府倡導(dǎo)的仍是居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老為主,，建立社區(qū)老年活動中心以及其它針對老年人的服務(wù)機(jī)構(gòu)”,。盧山冰強調(diào)。中國的傳統(tǒng)觀念就直接阻隔了這種新型養(yǎng)老模式的發(fā)展,，而且就西安現(xiàn)在正在興建的幾個養(yǎng)老項目來看,，基本上都處于郊區(qū)或者更遠(yuǎn)的縣級市。無論是醫(yī)療還是其它配套,，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到養(yǎng)老地產(chǎn)的要求,。
   多元化的開發(fā)模式是養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展之路
   2011年，西安雅荷地產(chǎn)在其社區(qū)“雅荷·四季城”內(nèi)建設(shè)了首個老年公寓,，讓老人們白天可在公寓內(nèi)生活,、娛樂，晚上子女下班后還可以實現(xiàn)一家人團(tuán)聚,。雅荷地產(chǎn)首開西安養(yǎng)老地產(chǎn)概念的先河,，
   這也印證了王圣學(xué)的觀點：開發(fā)商可以將養(yǎng)老地產(chǎn)納入小區(qū)的開發(fā)當(dāng)中，在開發(fā)住宅產(chǎn)品時配建一部分老年公寓,，不但解決了老年人的基本養(yǎng)老問題,，也解決了他們對于親情的渴望。
   西安雅荷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總裁助理夏永宏告訴記者,，歸納起來,，養(yǎng)老地產(chǎn)面向的客群是能接受集體養(yǎng)老觀念，同時家底豐厚的老人,，所以養(yǎng)老地產(chǎn)首先搞清楚自己的產(chǎn)品定位,，要能適應(yīng)當(dāng)?shù)氐目蛻羧后w。
   “客觀的說，單方面靠政府解決中國的養(yǎng)老問題并不現(xiàn)實,，對于這樣一個龐大的老人群體,，任何政府都是無力負(fù)擔(dān)的。”夏永宏說,，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,，去解決中高收入人群的養(yǎng)老問題，也就是建設(shè)高級別的養(yǎng)老社區(qū),，而低收入人群的養(yǎng)老交給政府,，建設(shè)公益性質(zhì)的養(yǎng)老院。但這也需要政府對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)有一定的扶持優(yōu)惠政策,。
   談及養(yǎng)老地產(chǎn)的市場,，陜西省社會科學(xué)院副院長石英在接受記者采訪時表示，除了市場的需求,，人們傳統(tǒng)的思想觀念也需要轉(zhuǎn)變,，近年來，隨著中國獨生子女家庭的增多,，“421”家庭的結(jié)構(gòu)模式日漸成為主流,，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式受到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。為了減輕兒女們的負(fù)擔(dān),，讓他們專心忙事業(yè),，已經(jīng)有一些相對開放的老人放棄了“養(yǎng)兒防老”的觀念，開始選擇其他養(yǎng)老模式,，但這在中國仍是小眾,，就算是在經(jīng)濟(jì)與文明高度發(fā)達(dá)的中國香港，養(yǎng)老仍是一個令政府頭疼的問題,，電影《桃姐》就反映了這樣一個現(xiàn)實問題,。
   “目前全國的養(yǎng)老地產(chǎn)項目尚處在探索階段，西安也是剛剛起步,，養(yǎng)老地產(chǎn)的概念比較模糊,，標(biāo)準(zhǔn)也無統(tǒng)一參考。”石英認(rèn)為,，西安周邊的大環(huán)境很適合養(yǎng)老,，若是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，目前主要還是針對本地城鎮(zhèn)居民,，此外還要吸引更多的外來客戶,。而養(yǎng)老地產(chǎn)又不是單純的建房子，若養(yǎng)老地產(chǎn)項目想做成功,，還需要在醫(yī)療,、餐飲等方面下功夫,。
   采訪中，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,，養(yǎng)老地產(chǎn)若要得以發(fā)展，國家的政策性扶持是關(guān)鍵,。對此,，王圣學(xué)也表示了相同的看法，他表示,，希望政府層面盡快出臺有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)的整套優(yōu)惠政策,，讓企業(yè)獲得更大的支持力度。形成由政府牽頭,，企業(yè)與社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共同參與的多元化的開發(fā)模式,。
   莫讓養(yǎng)老用地成了開發(fā)商的“圈地模式”
   據(jù)記者了解，去年10月陜西省政府辦公廳下發(fā)的《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)社會資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的若干意見》中就明確規(guī)定,，鼓勵社會資本參與發(fā)展老年營養(yǎng)保健,、醫(yī)療康復(fù)、飲食服裝,、休閑旅游,、文化傳媒等養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，積極開發(fā)老年保健,、老年照護(hù),、老年康復(fù)輔具、老年宜居社區(qū)等產(chǎn)品,。
    對于西安目前養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展,，夏永宏還是比較擔(dān)心，她說,，現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展之勢仍不是特別清晰,，產(chǎn)業(yè)和運營并沒有一個良好的模式，大多數(shù)開發(fā)商只是以開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)之名圈地,，所以政府在扶持養(yǎng)老用地開發(fā)的同時,，也應(yīng)該防止開發(fā)商把養(yǎng)老地產(chǎn)作為企業(yè)的“拿地模式”，而不去做真正的運營,。
       勇先創(chuàng)景視點
       目前隨著國家對于養(yǎng)老事業(yè)的支持,，及國內(nèi)養(yǎng)老市場的滾滾熱浪，不排除很多公司用養(yǎng)老地產(chǎn)的概念來圈地,，然后再做普通地產(chǎn)項目模式,。但我們在這里呼吁一下：為什么這么大的市場基礎(chǔ)仍不能刺激專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展？仍不能促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的迅速發(fā)展,？這也是值得我們政府,、開發(fā)商以及社會各界人士共同探討的問題,。真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，是能為老人服務(wù)的,，有清新的空氣,，有干凈舒適的房子，有醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu),，有業(yè)余的文化團(tuán)體,。這樣形成的“小社會”一定是所有老人所向往的。當(dāng)開發(fā)商有意識地去開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的時候,，政府可以在公共養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè),、養(yǎng)老地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)制定、稅收優(yōu)惠減免政策方面給予一定的支持,，這是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展的共同愿景,。
       因此對于開發(fā)商來說，養(yǎng)老地產(chǎn)是做模式,，做長線,；對于政府來說，養(yǎng)老地產(chǎn)是做福利,，做支持,。