位于欽州的抄墩島。 自治區(qū)海洋局海域和海島管理處供圖

被紅樹林環(huán)繞的穿牛鼻嶺。 自治區(qū)海洋局海域和海島管理處供圖

     買一座小島，漫步潔白的沙灘，悠閑地看日出日落，是不少人追求的“島主”夢想。自治區(qū)海洋局近日印發(fā)了《廣西壯族自治區(qū)無居民海島使用權(quán)出讓評估辦法》（下稱《辦法》）和《關(guān)于無居民海島使用審批管理工作的通知》（下稱《通知》），標(biāo)志著我區(qū)無居民海島使用權(quán)出讓的程序和制度得以完善，當(dāng)“島主”的障礙已被掃清。

     怎么買?

     分兩級審核批準(zhǔn)

     《通知》稱，無居民海島實(shí)行國家和自治區(qū)分級審核、審批制度。開發(fā)利用造成海島消失、外商外資項目投資、涉及國家級海洋自然保護(hù)區(qū)和特別保護(hù)區(qū)等用島活動，必須經(jīng)由國務(wù)院批準(zhǔn)，其余用島活動由自治區(qū)政府批準(zhǔn)。

     自治區(qū)海洋局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，實(shí)際上，在《辦法》及《中華人民共和國海島保護(hù)法》實(shí)施前，部分無居民海島上就已經(jīng)有開發(fā)利用的情況，如種植經(jīng)濟(jì)林、搭蓋建筑物等。對于這些用島者，將根據(jù)當(dāng)時是否獲得批準(zhǔn)來分類處理。原來已獲批準(zhǔn)并符合規(guī)劃的，將按程序補(bǔ)辦用島手續(xù)，補(bǔ)繳無居民海島使用金差價。原來未獲批準(zhǔn)，也不符合規(guī)劃的，必須停止開發(fā)利用。

     貴不貴?

     有的島單價僅14元

     《辦法》指出，無居民海島使用權(quán)出讓采取審批、招標(biāo)、拍賣或者掛牌的方式。旅游、娛樂、工業(yè)等經(jīng)營性用島有兩個及兩個以上意向者的，一律以“招拍掛”方式出讓。評估單位根據(jù)海島的位置、效益等，綜合確定出讓底價。同時，出讓價格還實(shí)行最低限價制度，評估得出的底價不能低于最低限價。

     我國將無居民海島劃分為6個等別，前三等一般位于發(fā)達(dá)地區(qū)，該區(qū)的全部被劃入后三等。《辦法》對該區(qū)的無居民海島，根據(jù)所在行政區(qū)域進(jìn)行了等別劃分。其中四等是北海市海城區(qū)、銀海區(qū)，五等是北海市鐵山港區(qū)、防城港市防城區(qū)和港口區(qū)、欽州市欽南區(qū)，六等是東興市和合浦縣。

     該區(qū)無居民海島使用權(quán)最低價標(biāo)準(zhǔn)以元/公頃·年為單位。在各等別的海島中，最貴的是填海連島用島，最便宜的是林業(yè)用島，離岸最近的四等島單價10.08萬元，離岸最遠(yuǎn)的六等島單價只要14元。旅游用島最低價處于中下水平，如離岸最近的四等觀光旅游用島，單價為1260元。

     開發(fā)現(xiàn)狀

     首批公布的無居民海島，多用于交通設(shè)施建設(shè)

     旅游用島尚無人申請

     2011年，該區(qū)先后公布了兩批開發(fā)利用無居民海島名錄，共有29個海島名列其中。自治區(qū)海洋局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，目前，這些島嶼中已有個別島嶼的使用申請獲得批復(fù)。如欽州的大娥眉嶺，用于修建濱海公路龍門港至欽州港段龍門跨海大橋，2011年底獲自治區(qū)人民政府批復(fù)，相關(guān)單位已拿到海島使用權(quán)證書。此外，擦人墩、旱涇長嶺也計劃用于龍門跨海大橋建設(shè)，目前正在申報中。據(jù)了解，第一批公布的11個無居民海島，規(guī)劃用途大多為交通設(shè)施用島。第二批則是旅游娛樂用島占“大頭”，其中不少具有獨(dú)特的風(fēng)景。如欽州灣的蝴蝶嶺，附近海水清澈，盛產(chǎn)石斑魚等魚類。但迄今為止，還沒有任何單位或個人正式提出旅游娛樂項目用島申請。

     據(jù)悉，目前欽州市正積極籌備茅尾海七十二涇海島群的旅游開發(fā)工作。該島群有近百座島嶼，水道曲折多變，景色優(yōu)美。記者在項目意向圖上看到，多個島嶼被橋梁連通，包括海上漁村度假酒店、海島風(fēng)情街區(qū)、海洋垂釣基地等多個功能分區(qū)。

     數(shù)據(jù)

     該區(qū)有海島646個，其中北海市68個，防城港市284個，欽州市294個，海島總面積119.9平方公里。這些海島中，無居民海島占絕對多數(shù)，共632個。實(shí)際上，“無居民”也不是絕對的，只是這些海島不作為常住戶口登記地，一般沒有人常住。該區(qū)絕大部分海島都離海岸較近，最遠(yuǎn)的斜陽島只有53.81公里。

     當(dāng)了島主不能想怎樣就怎樣

     應(yīng)盡可能保留原始風(fēng)貌，不能改變功能定位

     據(jù)了解，該區(qū)無居民海島旅游資源豐富，但開發(fā)利用并不簡單，有意當(dāng)“島主”的單位或個人須謹(jǐn)慎決策

     怎么用?

     不能搞房地產(chǎn)開發(fā)

     如何在開發(fā)利用過程中做好環(huán)境保護(hù)？自治區(qū)海洋局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，首先要做好開發(fā)利用的前期準(zhǔn)備工作，選好重點(diǎn)，進(jìn)行逐批開發(fā)，避免“一窩蜂”上項目造成無序建設(shè)。目前看來，選擇一些開發(fā)條件相對較好、資源豐富、開發(fā)前景好、適宜近期開發(fā)的海島進(jìn)行重點(diǎn)推介，是一個比較好的方式。國家海洋局也計劃近期推出一批無居民海島示范項目，作為開發(fā)利用的樣板。同時，鼓勵用島者開發(fā)低能耗和低污染的項目，并采取嚴(yán)格的生態(tài)保護(hù)措施，盡可能保留海島原始風(fēng)貌。該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，在沒有合理的開發(fā)利用方案時，寧愿不開發(fā)也要保護(hù)好海島的生態(tài)環(huán)境。

     用島者也不是想怎么開發(fā)就怎么開發(fā)，擬建設(shè)項目必須符合區(qū)、市兩級海島保護(hù)規(guī)劃中對擬利用海島的功能定位。如某個島定位是林業(yè)用島，就不能拿來開發(fā)旅游度假村，目前無居民海島都不能用于房地產(chǎn)開發(fā)。確定擬利用島后，相關(guān)部門還要制訂單島保護(hù)規(guī)劃。被劃為保護(hù)類和保留類的海島，也是禁止開發(fā)的，如潿洲島附近的豬仔嶺島，就屬于保護(hù)類島。

     先想想?

     一瓶淡水一根電線都沒有

     自治區(qū)海洋局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人提醒，雖然現(xiàn)在申請一座無居民海島使用權(quán)已不是件很難的事，但真要拿來開發(fā)旅游項目或建私人別墅，要對可能遇到的困難做好心理準(zhǔn)備。我區(qū)的海島以砂質(zhì)島居多，這種類型的島嶼由沉積物堆積而成，容易受環(huán)境影響發(fā)生變化甚至滅失。只有基巖島、珊瑚島才具備建設(shè)開發(fā)條件。同時，島上沒有任何生產(chǎn)生活設(shè)施，一瓶淡水、一根電線都要從陸地運(yùn)上去，房屋、碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施也要從零開始建設(shè)。每年臺風(fēng)季節(jié)，上島旅游的人數(shù)會減少，還要防范臺風(fēng)對島上設(shè)施造成的損壞，開發(fā)管理成本不容小視。

     此外，國家海洋局印發(fā)的《無居民海島保護(hù)和利用指導(dǎo)意見》還規(guī)定，海島開發(fā)如不能保持原有地貌，需要采挖土石方的，一般不能超過用島面積的30%。而建設(shè)旅游項目，客觀上需要一定的開發(fā)面積來確保接待能力。

     聲音

     “中國島主聯(lián)盟”負(fù)責(zé)人：

     挺燒錢難賺錢

     在國內(nèi)，有一個外界看來頗為神秘的群體——私人島主，他們在上世紀(jì)90年代就開始“玩島”，并于近年成立了“中國島主聯(lián)盟”。6月3日，聯(lián)系上該聯(lián)盟負(fù)責(zé)人林東。

     林東稱，聯(lián)盟內(nèi)現(xiàn)有30多名島主，名下有四五十個島，包括湖島、江河島和海島，多分布在廣東、浙江、上海等地。國內(nèi)首批島主出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代，當(dāng)時的島主基本上都是為了商業(yè)經(jīng)營，比如海水養(yǎng)殖、山林種植等，不考慮個人享受。

     2000年后，把島嶼作為休閑娛樂用途的情況逐漸增多。當(dāng)時國家對海島開發(fā)的管理還不嚴(yán)格，部分島主把小島建成私人度假村。不過，這些度假村大多沒有豪華、復(fù)雜的建筑，島主崇尚融入自然，一般是簡單修建一些小型建筑，方便島主和親屬短期度假，或者招待客人。另一類島主的目的是投資，但由于需要投入大量資金，且收回投資的期限和方式都不是很明朗，總體上還是看熱鬧的人多，真正投資的人少。值得注意的是，在海島上投資一個旅游項目比較“燒錢”，前期投入至少要幾千萬元。

     林東說，近年在國內(nèi)投資海島的人中，賺錢的很少。在廣東、浙江等地，有些游艇會買下一個海島建成游艇停靠基地，并在島上修建一些簡單的休閑娛樂設(shè)施供會員使用。據(jù)他了解，這些游艇會運(yùn)營海島基本都是虧本的，主要是以海島休閑的噱頭招攬會員，再通過其他項目營利補(bǔ)貼海島項目。

     勇先創(chuàng)景視點(diǎn)

     大部分國人對海島感興趣，首先接觸到金庸的文學(xué)作品中的桃花島。這種世外桃源式的島嶼，給人以幻想的空間。從旅游規(guī)劃的角度來說：一個島嶼的旅游開發(fā)，首先得運(yùn)用島嶼的文化主題，旅游規(guī)劃出獨(dú)具特色的文化島嶼。只有讓旅游出彩了，才能開發(fā)出盈利模式。