2012年國內(nèi)旅游地產(chǎn)投資超過萬億,，2013年發(fā)展至今，旅游地產(chǎn)可謂一路凱歌，持續(xù)升溫,。從長白山到海南島,，從新疆到大連，只要是能與旅游沾邊的地方,，就少不了地產(chǎn)商們的身影,。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，在百強房企中,，至少有三分之一介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域,，包括世茂、萬達,、雅居樂,、富力、萬科,、恒大,、佳兆業(yè)等知名企業(yè)。然而旅游地產(chǎn)終究等同于地產(chǎn)嗎,？帶著這個問題中國鄉(xiāng)村旅游咨詢網(wǎng)訪問了著名旅游地產(chǎn)規(guī)劃咨詢專家,，北京勇先創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院鐘景副院長。
      一,、旅游地產(chǎn)發(fā)展形勢掃描
      1,、旅游地產(chǎn)持續(xù)升溫
      伴隨中國高端消費群體對生活方式和生活質(zhì)量要求的提高，旅游地產(chǎn),、休閑地產(chǎn)也隨之逐漸升溫,。近幾年，國家在政策方面相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策,，為我國旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個廣闊的發(fā)展平臺,。
      國務(wù)院發(fā)布的《中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出，到2015年將旅游產(chǎn)業(yè)初步建設(shè)成為國民經(jīng)濟之戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè),，可見旅游地產(chǎn)對于未來中國經(jīng)濟所扮演的角色極其重要,。北京勇先創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院夏家勇院長表示，休閑地產(chǎn)的發(fā)展有助于當下地產(chǎn)價格的平抑,。
      在這種情況下,，越來越多的開發(fā)商開始從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型從事旅游地產(chǎn)開發(fā)。近年來,，世茂集團在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域動作明顯,。據(jù)悉，世茂已在大連,、煙臺,、武漢,、上海、福州,、海南等地提前布局,，擬投資千億元以上。在千億計劃中,，500多億元將投向占地2000公頃的大連世茂御龍海灣,，400多億元將投資規(guī)模達800多萬平方米的武漢世茂·龍灣。
      目前,，在世茂集團的住宅,、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及產(chǎn)業(yè)集群四大業(yè)務(wù)板塊中,，旅游地產(chǎn)已占到20%,，2012年共為世茂集團貢獻逾百億元的銷售業(yè)績。今年,，大連御龍海灣,、上海“納米魔幻城”、晉江御龍灣等主力項目繼續(xù)發(fā)力,，共同推動世茂整體業(yè)績的攀高,。
      恒大方面則表示，在未來3年至5年內(nèi),，該公司旗下20%的投資將用于旅游綜合體的開發(fā),。此外，萬科自去年以來,，先后在青島,、唐山、四川等地紛紛拿地,，用于后續(xù)旅游地產(chǎn)項目的開發(fā),。“目前房地產(chǎn)業(yè)排名前100強的企業(yè)中，至少有三分之一進入或正在進入旅游地產(chǎn)業(yè),。”中國指數(shù)研究院上?？偨?jīng)理羅勇成表示。
      旅游與地產(chǎn)“皮肉分離”
     與住宅,、商業(yè)地產(chǎn)不同的是,，旅游地產(chǎn)具有高度人性化內(nèi)涵、先進規(guī)劃和多功能屬性及較高附加值等幾大特征,。這些特征也使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì),、投資價值和發(fā)展前景方面較單一住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目具有更多的優(yōu)勢，因而備受開發(fā)商和購房者的青睞,。
     盡管大批實力房企前赴后繼涌入旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,，但到目前為止，在全國近3000個旅游地產(chǎn)項目中,，沒有一個項目能做成像“美國佛羅里達的PGA國家度假村”一樣能夠享譽世界的旅游品牌項目,。“這并非資源上的差異，因為國內(nèi)有很多地區(qū)資源豐富且舉世罕有,，導(dǎo)致一直未形成國際品牌項目的原因在于急功近利的心態(tài)和開發(fā)模式上的差異,。”中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，很多開發(fā)商在進入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的時候,，僅僅是因為旅游地產(chǎn)拿地成本相對較低,，而對于實際開發(fā)并無把握。
      更值得注意的是,，目前很多所謂的旅游地產(chǎn),，其實為“旅游搭臺，地產(chǎn)唱戲”,，通過旅游的名義掃除政策的障礙之后,，真正唱主角的依然是賣房子。“目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)看似熱鬧,，但成功的案例幾乎沒有,。”世茂集團副總裁蔡雪梅說，旅游地產(chǎn)興起之初,，全國不乏大量以旅游地產(chǎn)為名,、實際僅為普通住宅開發(fā)的項目，其實質(zhì)是圈占風(fēng)景區(qū)土地進行單純住宅開發(fā),，這造成了對稀缺自然資源的低效利用,。
      無論哪種形態(tài)，當前旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中以住宅為主導(dǎo),，項目復(fù)合功能不足,、持續(xù)發(fā)展能力不強的狀況并沒有得到根本改觀。中國綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受媒體采訪時曾直言：各種所謂的“偽旅游地產(chǎn)”或者“仿旅游地產(chǎn)”越來越多,，而且更多是以純粹房地產(chǎn)開發(fā)商的面目出現(xiàn)的,。
      二、鐘景副院長如是說
      旅游地產(chǎn)是鮑魚,，而傳統(tǒng)地產(chǎn)是大白菜
      說道旅游地產(chǎn),，解釋得淺顯易懂一點就是旅游和地產(chǎn)的聯(lián)姻。國內(nèi)很多人認為旅游首先是地產(chǎn)的一種,，是阻礙經(jīng)濟發(fā)展和創(chuàng)新能力的鋼筋水泥綜合體,。其實這種說發(fā)是片面的。不錯,，旅游是地產(chǎn)的一部分,，但勇先創(chuàng)景認為傳統(tǒng)地產(chǎn)是大白菜,，而旅游地產(chǎn)是鮑魚。大白菜是影響國民生計的基礎(chǔ)性物質(zhì),，所以不能讓價格永遠居于高位,，這樣不可避免會形成泡沫，從而反過來阻礙經(jīng)濟的正常發(fā)展,。而旅游地產(chǎn)的購買者是高收入者,，是不和老百姓爭房的第二居所概念，同時也是休閑度假地產(chǎn)（一般位置都在偏遠的旅游區(qū)）,，所以稱之為鮑魚,，鮑魚的價格漲落不會直接影響人民大眾生活。所以大力發(fā)展旅游地產(chǎn),，不僅可以解決旅游發(fā)展盈利模式的問題,，還可以解決新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)的問題。同時也可以推動集體土地的加快入市,，從而從“因”上平抑低價,。
       旅居模式
       旅游地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)三種形態(tài)，旅游地產(chǎn)的初級開發(fā)通常僅可滿足基本的景點觀光,、會議,、療養(yǎng)功能；在度假地產(chǎn)開發(fā)中,，還要滿足星級酒店,、休閑會所、養(yǎng)生度假等更多功能,。目前,，我國處于初級開發(fā)和度假地產(chǎn)開發(fā)并存的狀態(tài)。當然我國旅游地產(chǎn)的開發(fā)還沒有形成國際名牌,，原因是目前旅游地產(chǎn)的開發(fā)要么是以旅游為名,，實質(zhì)開發(fā)地產(chǎn)；要么是緊靠稀缺的觀光型旅游資源,，大力開發(fā)地產(chǎn),；要么是缺乏必要的配套設(shè)施。越來越多的開發(fā)商正在致力于“旅居地產(chǎn)”的探索,。所謂旅居模式是開發(fā)企業(yè)將積累的各種跨界資源與城市綜合運營能力迅速整合,，將其優(yōu)勢拓展到旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，使常規(guī)的旅游地產(chǎn)單一“自然景觀+度假住宅”模式改變?yōu)榫邆溆谰眯跃铀鶅r值的“自然資源+景觀+生活住宅+核心配套+目的地式主題體驗”的“旅居地產(chǎn)”模式,。這種模式其實是符合旅游基本概念的,，也就是旅游者到異地旅游的目的之一就是到異地去體驗文化，這種文化的體驗不能是淺嘗輒止的觀光,，而應(yīng)該是度假式體驗,。當讓這樣就要求配套了（要具備,、滿足人們可以在里面長期居住的元素和關(guān)鍵需求）。