各路資金押注養(yǎng)老地產(chǎn)

     全國老齡工作委員會辦公室9月末發(fā)布的《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2014）》稱,，中國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP的比例將從8%增長到33%,。老齡金融業(yè)和老齡房地產(chǎn)業(yè)將是增長的兩大亮點,。

     根據(jù)這項報告，老齡房地產(chǎn)包括養(yǎng)老社區(qū),、老齡服務(wù)機構(gòu),、異地養(yǎng)老房地產(chǎn)項目、城市老年公寓,、現(xiàn)有住房的適老化改造,、二手老齡房地產(chǎn)等。報告還預(yù)測,，到2025年和2034年,，中國老齡人口將分別突破3億和4億,，中國將擁有全球最大的老齡房地產(chǎn)業(yè)市場。

     2013年被譽為中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”元年,，萬科,、保利等多家國內(nèi)知名地產(chǎn)商在全國范圍內(nèi)布局養(yǎng)老地產(chǎn)，而在此前兩年,，以泰康人壽為代表的保險資金早已率先進入了這一領(lǐng)域,。

     2010年9月，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》,，保險資金正式獲準進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場,。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，保險系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資將超過2000億元,。

     泰康是中國養(yǎng)老社區(qū)的先行者,，早在2009年11月，保監(jiān)會批準了泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計劃,；2012年4月,，泰康人壽推出了國內(nèi)第一款保險與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計劃；同年6月,，養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平奠基,。

     泰康將北京的養(yǎng)老社區(qū)命名為“燕園”，這塊位于白浮橋濕地附近的地塊,，依山傍水,，走京藏高速40分鐘就可以到北四環(huán)。

     泰康董事長陳東升曾透露,，這一地塊是2011年土地市場低迷時泰康以不高的價格拍到的,，后來2012年房地產(chǎn)市場突飛猛進，泰康一轉(zhuǎn)手就可以多賺15億,，但他“不想賣”,，還是決定來做“泰康之家”，并將泰康之家與泰康資產(chǎn),、泰康養(yǎng)老并列為泰康三大板塊,。

     除了泰康之外，合眾人壽,、平安,、新華等保險公司也先后進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，有些項目已經(jīng)啟動,，有些仍然停留在“炒概念”的階段,，一些保險公司拍到的養(yǎng)老地塊仍然在沉睡。導(dǎo)致項目難以啟動的原因各種各樣，最重要的一條是難以找到合適的盈利模式,。

     從“賺快錢”到“賺慢錢”

     與保險公司可以追求長期穩(wěn)定回報相比,，養(yǎng)老地產(chǎn)未卜的盈利前景對于地產(chǎn)商來說挑戰(zhàn)更加明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計,，業(yè)內(nèi)入手養(yǎng)老地產(chǎn)的地產(chǎn)商超過80家,，上市公司就有30家左右，其中,，不乏以“養(yǎng)老”為名圈地搞房地產(chǎn)開發(fā)的,。

     萬科、保利等知名地產(chǎn)商也在嘗試不同的養(yǎng)老地產(chǎn)模式,。萬科在養(yǎng)老社區(qū)、嵌入式養(yǎng)老服務(wù)中心以及自持老年公寓三個方向上都有嘗試,。位于杭州良渚文化村的隨園嘉樹樓盤以“養(yǎng)老服務(wù)”為賣點,，配有40余項適老性能設(shè)計。

     早在2010年,，北京萬科推出“幸福匯”項目,，自持老年公寓，同時配備護理機構(gòu),、健康會所等適合老年人的服務(wù)設(shè)施,。

     今年10月，上海萬科首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目落地上海萬科城市花園——社區(qū)內(nèi)嵌入式的養(yǎng)老服務(wù)中心“智匯坊”,。通過小區(qū)內(nèi)萬科活動中心改造,，增補養(yǎng)老機構(gòu)，為小區(qū)客戶提供養(yǎng)老服務(wù),。

     也是在10月,，保利地產(chǎn)的第二個養(yǎng)老公寓上海“西塘-和熹會”投入使用，這是保利繼2012年首個北京養(yǎng)老地產(chǎn)項目后的新一個養(yǎng)老產(chǎn)品,。和熹會養(yǎng)老公寓也被保利集團視作地產(chǎn)開發(fā)銷售之后的又一商業(yè)模式,。

     當前養(yǎng)老地產(chǎn)主流的盈利模式主要是會員制、押金制,、租售并舉制等幾種模式,。在這些模式之下，養(yǎng)老地產(chǎn)高額的開放成本和長期的運營成本根本無法回收,，基本上處于“全行業(yè)”虧損的狀態(tài),。

     一位專門從事養(yǎng)老地產(chǎn)研究的人士稱，地產(chǎn)商是習(xí)慣于賺快錢的,，房子蓋好了賣出去,，生意就算做完了，而養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈特別長,，建完房子只是完成了一部分,，更關(guān)鍵的是后續(xù)的管理,。

     “開發(fā)商變成了管理者，賣房子的變成了護工,，他們之前確實沒有這樣的經(jīng)驗,，所以很多項目走到一半都走不下去。”這位人士說,。

     陳東升在9月初首屆中美醫(yī)療峰會上介紹,，當前養(yǎng)老特別熱，很多企業(yè)稱要投資,，但真正進入這個行業(yè)的并不多,，因為養(yǎng)老不是個暴利行業(yè)，這種商業(yè)模式對資金要求量大,、沉淀時間長,、市場回報慢。

     但他相信,，養(yǎng)老的商業(yè)模式一旦產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模,、走上軌道，就不會受到經(jīng)濟周期波動的影響,，是符合保險公司要求長期的,、穩(wěn)定的和追求高回報資金的性質(zhì)。

     未來10年泰康人壽將投資1000億元用于全國約15個連鎖養(yǎng)老社區(qū)建設(shè),。陳東升說,，以養(yǎng)老為代表的醫(yī)養(yǎng)板塊是核心戰(zhàn)略，是做了20年,、30年,、50年的準備。

     許多養(yǎng)老者,，關(guān)心的是自己付出的高額養(yǎng)老費用能否得到等值的服務(wù),，尤其是醫(yī)療護理方面的服務(wù)能否保障。這也正是當前養(yǎng)老地產(chǎn)上的一大短板,。

     很多以“養(yǎng)老”為賣點的地產(chǎn)項目,，由于對于入住者年齡沒有硬性的限制，使得養(yǎng)老地產(chǎn)成為一個噱頭,，在這些社區(qū)中一些開盤買房時針對老年人的承諾在入住一段時間便會難以為繼,。

     難以為繼的背后深層的原因在于國內(nèi)老齡康復(fù)護理服務(wù)業(yè)處于嚴重供給不足的狀態(tài)。根據(jù)老齡辦對城鄉(xiāng)老年人口健康情況的調(diào)查,，在平均約19年的余壽中,，健康余壽只有9年左右，其余10年基本上是帶病或失能狀態(tài)。

     老齡辦調(diào)查還顯示,，現(xiàn)有的民辦養(yǎng)老機構(gòu)絕大部分只能提供日常生活照料,，僅有10%以護理康復(fù)為主。養(yǎng)老機構(gòu)中醫(yī)護人員數(shù)量少,、學(xué)歷低,，護理人員年齡大、技能差的現(xiàn)象很普遍,。民辦養(yǎng)老機構(gòu)中醫(yī)護人員的比例僅有12%左右,。30歲以下的青年護工比重僅為7%，絕大部分護理人員年齡在四五十歲以上,。

     護理人員的缺乏和護理質(zhì)量的低下已經(jīng)是制約中國高端養(yǎng)老業(yè)發(fā)展的一大瓶頸,，這個問題顯然不是保險企業(yè)和房地產(chǎn)商依靠自身的力量能夠解決的。

     高端過剩低端缺乏

     也許正是由于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景不明,，投身這個領(lǐng)域的商家以“理想”來為自己打氣,。宋衛(wèi)平的綠城烏鎮(zhèn)雅園就曾被形容為“理想主義”在養(yǎng)老事業(yè)勇往直前的典型。一些業(yè)內(nèi)人士也對開發(fā)商提出善意的提醒,，做老齡產(chǎn)業(yè)要有愛心，不能總想著賺大錢,。這聽起來不像“在商言商”,，但反映出了中國的現(xiàn)實——中國超過99%的老年人是沒有太多的支付能力的。

     養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的局面是“有錢的人還沒老,，老了的人卻沒錢”,，養(yǎng)老社區(qū)普遍將自己的目標人群定位為“高知、高干,、高管”人群,。然而，先富起來的人畢竟是少數(shù),，如何找到消費能力與高收費相匹配的客戶是銷售養(yǎng)老地產(chǎn)首先要解決的問題,。

     北京周邊的養(yǎng)老地產(chǎn)基本上都是打“高檔牌”，每年養(yǎng)老費用在10萬以上,，此外還要繳納數(shù)量不等的入門費,。

     這個水平顯然不是一般老年人能夠支付的。

     我國2億老年人口是以中低收入的勞動者為主的社會群體,，其中,，有1億老人生活在農(nóng)村，城鎮(zhèn)職工中約有5000萬領(lǐng)取月均2000元養(yǎng)老金的退休人員,、1000多萬領(lǐng)取月均4000元養(yǎng)老金的機關(guān)事業(yè)單位的退休人員,。對于這些人的養(yǎng)老問題只能由非營利組織來解決。

     清華大學(xué)就業(yè)與社會保障研究中心主任楊燕綏表示，中國需要大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)社會組織,，要向養(yǎng)老服務(wù)提供者和購買者讓利,，才有更多的老年人買得起服務(wù)。

     她認為,，當前民辦養(yǎng)老中高端機構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)過剩的苗頭,，而中低端的卻供給嚴重不足，政府需要在引導(dǎo)民間資本進入中低端養(yǎng)老機構(gòu)方面做出更多的政策指引,。

     勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出,，從需求上看，傳統(tǒng)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)態(tài)已不能滿足現(xiàn)代人日益增長的養(yǎng)老需求,，現(xiàn)代人普遍期待更高檔次,、更高品質(zhì)養(yǎng)老地產(chǎn)的出現(xiàn)，從“養(yǎng)老”到“養(yǎng)生”,，在制定差異化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的基礎(chǔ)上應(yīng)配以制定個性化,、精細化、專業(yè)化的照料及營養(yǎng)顧問服務(wù),，這樣可適應(yīng)不同類型老年人的需求,，創(chuàng)造出完善、有活力的生活方式和養(yǎng)老方式,，打造更加完備的服務(wù)“軟件”,，提升整個項目的價值，從賺快錢到賺慢錢到長期收益,。