各路資金押注養(yǎng)老地產(chǎn)

     全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室9月末發(fā)布的《中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2014）》稱，中國(guó)老年人口的消費(fèi)潛力將從4萬(wàn)億元左右增長(zhǎng)到106萬(wàn)億元左右，占GDP的比例將從8%增長(zhǎng)到33%。老齡金融業(yè)和老齡房地產(chǎn)業(yè)將是增長(zhǎng)的兩大亮點(diǎn)。

     根據(jù)這項(xiàng)報(bào)告，老齡房地產(chǎn)包括養(yǎng)老社區(qū)、老齡服務(wù)機(jī)構(gòu)、異地養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目、城市老年公寓、現(xiàn)有住房的適老化改造、二手老齡房地產(chǎn)等。報(bào)告還預(yù)測(cè)，到2025年和2034年，中國(guó)老齡人口將分別突破3億和4億，中國(guó)將擁有全球最大的老齡房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。

     2013年被譽(yù)為中國(guó)“養(yǎng)老地產(chǎn)”元年，萬(wàn)科、保利等多家國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)商在全國(guó)范圍內(nèi)布局養(yǎng)老地產(chǎn)，而在此前兩年，以泰康人壽為代表的保險(xiǎn)資金早已率先進(jìn)入了這一領(lǐng)域。

     2010年9月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，保險(xiǎn)資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資將超過(guò)2000億元。

     泰康是中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的先行者，早在2009年11月，保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)了泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃；2012年4月，泰康人壽推出了國(guó)內(nèi)第一款保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計(jì)劃；同年6月，養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平奠基。

     泰康將北京的養(yǎng)老社區(qū)命名為“燕園”，這塊位于白浮橋濕地附近的地塊，依山傍水，走京藏高速40分鐘就可以到北四環(huán)。

     泰康董事長(zhǎng)陳東升曾透露，這一地塊是2011年土地市場(chǎng)低迷時(shí)泰康以不高的價(jià)格拍到的，后來(lái)2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)突飛猛進(jìn)，泰康一轉(zhuǎn)手就可以多賺15億，但他“不想賣”，還是決定來(lái)做“泰康之家”，并將泰康之家與泰康資產(chǎn)、泰康養(yǎng)老并列為泰康三大板塊。

     除了泰康之外，合眾人壽、平安、新華等保險(xiǎn)公司也先后進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，有些項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，有些仍然停留在“炒概念”的階段，一些保險(xiǎn)公司拍到的養(yǎng)老地塊仍然在沉睡。導(dǎo)致項(xiàng)目難以啟動(dòng)的原因各種各樣，最重要的一條是難以找到合適的盈利模式。

     從“賺快錢”到“賺慢錢”

     與保險(xiǎn)公司可以追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)未卜的盈利前景對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)挑戰(zhàn)更加明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，業(yè)內(nèi)入手養(yǎng)老地產(chǎn)的地產(chǎn)商超過(guò)80家，上市公司就有30家左右，其中，不乏以“養(yǎng)老”為名圈地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。

     萬(wàn)科、保利等知名地產(chǎn)商也在嘗試不同的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。萬(wàn)科在養(yǎng)老社區(qū)、嵌入式養(yǎng)老服務(wù)中心以及自持老年公寓三個(gè)方向上都有嘗試。位于杭州良渚文化村的隨園嘉樹(shù)樓盤以“養(yǎng)老服務(wù)”為賣點(diǎn)，配有40余項(xiàng)適老性能設(shè)計(jì)。

     早在2010年，北京萬(wàn)科推出“幸福匯”項(xiàng)目，自持老年公寓，同時(shí)配備護(hù)理機(jī)構(gòu)、健康會(huì)所等適合老年人的服務(wù)設(shè)施。

     今年10月，上海萬(wàn)科首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目落地上海萬(wàn)科城市花園——社區(qū)內(nèi)嵌入式的養(yǎng)老服務(wù)中心“智匯坊”。通過(guò)小區(qū)內(nèi)萬(wàn)科活動(dòng)中心改造，增補(bǔ)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，為小區(qū)客戶提供養(yǎng)老服務(wù)。

     也是在10月，保利地產(chǎn)的第二個(gè)養(yǎng)老公寓上海“西塘-和熹會(huì)”投入使用，這是保利繼2012年首個(gè)北京養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目后的新一個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)品。和熹會(huì)養(yǎng)老公寓也被保利集團(tuán)視作地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售之后的又一商業(yè)模式。

     當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)主流的盈利模式主要是會(huì)員制、押金制、租售并舉制等幾種模式。在這些模式之下，養(yǎng)老地產(chǎn)高額的開(kāi)放成本和長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)成本根本無(wú)法回收，基本上處于“全行業(yè)”虧損的狀態(tài)。

     一位專門從事養(yǎng)老地產(chǎn)研究的人士稱，地產(chǎn)商是習(xí)慣于賺快錢的，房子蓋好了賣出去，生意就算做完了，而養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈特別長(zhǎng)，建完房子只是完成了一部分，更關(guān)鍵的是后續(xù)的管理。

     “開(kāi)發(fā)商變成了管理者，賣房子的變成了護(hù)工，他們之前確實(shí)沒(méi)有這樣的經(jīng)驗(yàn)，所以很多項(xiàng)目走到一半都走不下去。”這位人士說(shuō)。

     陳東升在9月初首屆中美醫(yī)療峰會(huì)上介紹，當(dāng)前養(yǎng)老特別熱，很多企業(yè)稱要投資，但真正進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的并不多，因?yàn)轲B(yǎng)老不是個(gè)暴利行業(yè)，這種商業(yè)模式對(duì)資金要求量大、沉淀時(shí)間長(zhǎng)、市場(chǎng)回報(bào)慢。

     但他相信，養(yǎng)老的商業(yè)模式一旦產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模、走上軌道，就不會(huì)受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，是符合保險(xiǎn)公司要求長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的和追求高回報(bào)資金的性質(zhì)。

     未來(lái)10年泰康人壽將投資1000億元用于全國(guó)約15個(gè)連鎖養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。陳東升說(shuō)，以養(yǎng)老為代表的醫(yī)養(yǎng)板塊是核心戰(zhàn)略，是做了20年、30年、50年的準(zhǔn)備。

     許多養(yǎng)老者，關(guān)心的是自己付出的高額養(yǎng)老費(fèi)用能否得到等值的服務(wù)，尤其是醫(yī)療護(hù)理方面的服務(wù)能否保障。這也正是當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)上的一大短板。

     很多以“養(yǎng)老”為賣點(diǎn)的地產(chǎn)項(xiàng)目，由于對(duì)于入住者年齡沒(méi)有硬性的限制，使得養(yǎng)老地產(chǎn)成為一個(gè)噱頭，在這些社區(qū)中一些開(kāi)盤買房時(shí)針對(duì)老年人的承諾在入住一段時(shí)間便會(huì)難以為繼。

     難以為繼的背后深層的原因在于國(guó)內(nèi)老齡康復(fù)護(hù)理服務(wù)業(yè)處于嚴(yán)重供給不足的狀態(tài)。根據(jù)老齡辦對(duì)城鄉(xiāng)老年人口健康情況的調(diào)查，在平均約19年的余壽中，健康余壽只有9年左右，其余10年基本上是帶病或失能狀態(tài)。

     老齡辦調(diào)查還顯示，現(xiàn)有的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)絕大部分只能提供日常生活照料，僅有10%以護(hù)理康復(fù)為主。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中醫(yī)護(hù)人員數(shù)量少、學(xué)歷低，護(hù)理人員年齡大、技能差的現(xiàn)象很普遍。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中醫(yī)護(hù)人員的比例僅有12%左右。30歲以下的青年護(hù)工比重僅為7%，絕大部分護(hù)理人員年齡在四五十歲以上。

     護(hù)理人員的缺乏和護(hù)理質(zhì)量的低下已經(jīng)是制約中國(guó)高端養(yǎng)老業(yè)發(fā)展的一大瓶頸，這個(gè)問(wèn)題顯然不是保險(xiǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)商依靠自身的力量能夠解決的。

     高端過(guò)剩低端缺乏

     也許正是由于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景不明，投身這個(gè)領(lǐng)域的商家以“理想”來(lái)為自己打氣。宋衛(wèi)平的綠城烏鎮(zhèn)雅園就曾被形容為“理想主義”在養(yǎng)老事業(yè)勇往直前的典型。一些業(yè)內(nèi)人士也對(duì)開(kāi)發(fā)商提出善意的提醒，做老齡產(chǎn)業(yè)要有愛(ài)心，不能總想著賺大錢。這聽(tīng)起來(lái)不像“在商言商”，但反映出了中國(guó)的現(xiàn)實(shí)——中國(guó)超過(guò)99%的老年人是沒(méi)有太多的支付能力的。

     養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的局面是“有錢的人還沒(méi)老，老了的人卻沒(méi)錢”，養(yǎng)老社區(qū)普遍將自己的目標(biāo)人群定位為“高知、高干、高管”人群。然而，先富起來(lái)的人畢竟是少數(shù)，如何找到消費(fèi)能力與高收費(fèi)相匹配的客戶是銷售養(yǎng)老地產(chǎn)首先要解決的問(wèn)題。

     北京周邊的養(yǎng)老地產(chǎn)基本上都是打“高檔牌”，每年養(yǎng)老費(fèi)用在10萬(wàn)以上，此外還要繳納數(shù)量不等的入門費(fèi)。

     這個(gè)水平顯然不是一般老年人能夠支付的。

     我國(guó)2億老年人口是以中低收入的勞動(dòng)者為主的社會(huì)群體，其中，有1億老人生活在農(nóng)村，城鎮(zhèn)職工中約有5000萬(wàn)領(lǐng)取月均2000元養(yǎng)老金的退休人員、1000多萬(wàn)領(lǐng)取月均4000元養(yǎng)老金的機(jī)關(guān)事業(yè)單位的退休人員。對(duì)于這些人的養(yǎng)老問(wèn)題只能由非營(yíng)利組織來(lái)解決。

     清華大學(xué)就業(yè)與社會(huì)保障研究中心主任楊燕綏表示，中國(guó)需要大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)組織，要向養(yǎng)老服務(wù)提供者和購(gòu)買者讓利，才有更多的老年人買得起服務(wù)。

     她認(rèn)為，當(dāng)前民辦養(yǎng)老中高端機(jī)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)剩的苗頭，而中低端的卻供給嚴(yán)重不足，政府需要在引導(dǎo)民間資本進(jìn)入中低端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)方面做出更多的政策指引。

     勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出，從需求上看，傳統(tǒng)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)態(tài)已不能滿足現(xiàn)代人日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求，現(xiàn)代人普遍期待更高檔次、更高品質(zhì)養(yǎng)老地產(chǎn)的出現(xiàn)，從“養(yǎng)老”到“養(yǎng)生”，在制定差異化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的基礎(chǔ)上應(yīng)配以制定個(gè)性化、精細(xì)化、專業(yè)化的照料及營(yíng)養(yǎng)顧問(wèn)服務(wù)，這樣可適應(yīng)不同類型老年人的需求，創(chuàng)造出完善、有活力的生活方式和養(yǎng)老方式，打造更加完備的服務(wù)“軟件”，提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值，從賺快錢到賺慢錢到長(zhǎng)期收益。