| 一個濕地保護(hù)工程中的配套停車場如何變成知名的杭州國際旅游綜合體“西溪天堂”?為什么紅樹林度假世界中沒有一平方米的住宅地產(chǎn)?在當(dāng)下新型城鎮(zhèn)化方興未艾之時，如何找到最有潛力的文化經(jīng)濟(jì)增長點? 旅游綜合體是以一定旅游資源和土地資源為基礎(chǔ),，將旅游功能,、商務(wù)功能等進(jìn)行有機(jī)結(jié)合的旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū),。繼“旅游+地產(chǎn)”的模式之后，旅游綜合體成為旅游業(yè)界和房地產(chǎn)行業(yè)的又一個新名詞,。在當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化的大背景下,，其對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動效應(yīng)和對城鎮(zhèn)化的助推作用，都廣受關(guān)注,，眾多旅游國字頭企業(yè),、房地產(chǎn)大鱷乃至行業(yè)外資本紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，但其目前尚未形成十分成熟的商業(yè)模式,，仍處在多元化的探索階段,。 究竟旅游綜合體的正確路徑何在，其對于新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展應(yīng)該起到什么作用? “城市病”催發(fā)新一代生活方式 在過去30多年的快速城市化進(jìn)程中,，城市病問題越來越突出,，交通擁擠、環(huán)境惡化,、住房困難等問題已經(jīng)嚴(yán)重影響到市民的幸福感,。而這種對城市的厭倦,，在新型城鎮(zhèn)化的背景下，正在逐漸催生一種新的生活方式,，即旅游在景區(qū),、生活在社區(qū)的旅居功能一體化的全新生活方式。 旅游綜合體的投資成為新熱點,。目前,，各地涌現(xiàn)出了越來越多的旅游綜合體，這些旅游綜合體的投資主體包括傳統(tǒng)的旅游集團(tuán),、傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商以及其他跨界的大型企業(yè),，但是還沒有形成成熟的商業(yè)運作。 旅游綜合體尚處探索階段 在杭州的西溪濕地旁邊,，有一個知名的國際旅游綜合體西溪天堂,，從2010年陸續(xù)建成以來，屢獲國際性大獎,。事實上,，這一占地300畝的旅游綜合體最初的規(guī)劃只是一座西溪濕地保護(hù)工程中的配套停車場，后演變成一座酒店加停車場的大型旅游公共服務(wù)中心,，再之后通過國際酒店咨詢公司的可行性分析及開發(fā)團(tuán)隊的不斷演進(jìn),，提出酒店集群概念，隨之演變成以國際酒店集群為核心,，融合中國濕地博物館,、國際俱樂部、精品商業(yè)街,、酒店式公寓,、產(chǎn)權(quán)式酒店、旅游公共服務(wù)設(shè)施為一體的旅游綜合體,。 打造這一旅游綜合體的杭州市商貿(mào)旅游集團(tuán)有限公司總經(jīng)理陸曉亮說,，任何一個綜合體都應(yīng)有自己的生命力和靈魂，而西溪天堂當(dāng)時選擇以酒店集群作為旅游綜合體的核心,，并不是有什么先知,，而是因為當(dāng)時西溪濕地附近的商業(yè)性比較差，而酒店集群本身可以作為旅游目的地,，能夠聚集人氣,。 為達(dá)到這一目的，西溪天堂還引入了博物館,，此外,，西溪天堂還建成了實驗劇院。實驗劇院、博物館和現(xiàn)代藝術(shù)酒店,，共同組合形成了西溪天堂的文化藝術(shù)類產(chǎn)品,。 陸曉亮介紹，西溪天堂的市場定位并不是以個人的消費能力來劃分,，無論是大眾化的博物館觀光客還是個性化的度假酒店的休閑型客人,，所有對生活有所追求的人都是其目標(biāo)客戶，而對于不同的目標(biāo)客戶有不同的管理模式,。“具體在產(chǎn)品上,，以酒店集群的概念來說，我們有高檔的產(chǎn)品,，但是也有每床位50到60元的青年旅社產(chǎn)品,，所有的產(chǎn)品聚集在一個綜合體中。” 不同于西溪天堂,，今典集團(tuán)打造的紅樹林度假世界(以下簡稱“紅樹林”)中則沒有一平方米的住宅地產(chǎn),。全部提供休閑度假產(chǎn)品，這種模式對于現(xiàn)金流的壓力是很大的,，能被市場認(rèn)可嗎?該集團(tuán)董事長張寶全以去年9月開業(yè)的三亞灣紅樹林度假世界一期為例,，說明新的生活方式需要新的營造。 張寶全說,，旅游綜合體的物質(zhì)形態(tài)和承載物,，不是最關(guān)鍵的,，最重要的是要知道度假的本質(zhì)是要回歸自然,、逃離現(xiàn)實。度假的核心是讓游客靜心待下來,，要提供在城市中享受不到的服務(wù)和產(chǎn)品,。“如果和城市一樣，那么城市綜合體就可以提供城市生活中的休閑,，但是度假不一樣,，所以對資源的認(rèn)識和定位是很重要的。” 所以,，紅樹林是把各種時尚,、藝術(shù)、休閑,、文化,、娛樂、購物資源組合起來,，向游客提供全度假休閑的生活方式,。如，三亞灣紅樹林度假世界就集結(jié)了中國最大會議會展中心，世界最大的酒店藝術(shù)匯,，中國最南端的人文書店,，紅樹林娛樂吧，泰餐廳,，中東,、東南亞風(fēng)情運河商街，集電影生活方式及娛樂“夢工場”體驗為一體的電影工坊,、360°全景3D穹幕秀場等多種文化娛樂業(yè)態(tài),。 營造六態(tài)合一的框架結(jié)構(gòu) 旅游綜合體的發(fā)展正處于快速發(fā)展期，但目前很多開發(fā)商仍是用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式在做旅游綜合體,。對此,，劉峰的建議是要更好地提升前期策劃規(guī)劃的創(chuàng)意力，提升綜合的服務(wù)能力,，也要促進(jìn)多產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展和多專業(yè)的人才配置,，從而來轉(zhuǎn)變過去的賣地、賣房模式,，真正地轉(zhuǎn)變?yōu)橘u一種優(yōu)質(zhì)的生活方式,。 “具體來說，因為旅游綜合體高度的綜合性,，所以,，我們建議營造‘六態(tài)合一’的框架結(jié)構(gòu)。即需要考慮政態(tài),，如何對接國家方針,，在生態(tài)機(jī)理、景觀的打造上營造一個優(yōu)美的環(huán)境,，還要挖掘文化內(nèi)涵,，注入文化靈魂，在形態(tài)上科學(xué)地布局空間,，塑造個性風(fēng)貌,，另外，也要考慮業(yè)態(tài)和商態(tài),，設(shè)計合理的消費模式和盈利結(jié)構(gòu),，最終實現(xiàn)投入和回報的平衡。”劉峰建議,。 北京勇先創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院旅游規(guī)劃中心視點：旅游綜合體路徑所在,，就是旅游項目要以旅游資源與土地為基礎(chǔ)、以休閑為主導(dǎo),、以文化為載體,、以高品質(zhì)的服務(wù)為配套設(shè)施等，形成核心吸引中心與休閑聚集中心，并進(jìn)行延伸發(fā)展,，如地產(chǎn),、商業(yè)、會展,、創(chuàng)意,、體育、文化等在內(nèi)的泛旅游產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展架構(gòu),。 (責(zé)任編輯：勇先創(chuàng)景) |
